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大規模修繕でババを引く人

村上です。

融資が厳しくなったことで、
都内では物件を買えないからと、
郊外にエリアを広げる人が増えています。

東京郊外ならアリかもしれません。
しかし、完全な地方にまで
手を広げている人を見ると心配です。

実家のある田舎でやるとか、
自分の大好きな温泉のある街に家を買って
将来はそこに住みたいとか、
そういう理由ならまだわかります。

しかし、そうではないという人。
純粋に不動産投資をする対象として、
バリバリの地方を選ぶ人。

大丈夫ですか?

地元の人ならまだしも、
関東在住のサラリーマンが、
地方の細かな賃貸事情を理解するのは困難です。

確かに、安いです。
頭金を2割求められても、余裕で支払えるでしょう。
利回りも、高いものが多い。

しかし、それは資産価値が低く、
将来の出口がとりにくいことと
トレードオフなんです。

それでも、どうしても買いたいなら、
現地で不動産屋を幾つも回って
状況をヒアリングした上で、
そのエリアに住む投資家仲間に相談する。

そのくらいのことは最低限やるべきですし、
個人的には、それでも先の事を考えると、
地方投資はリスクが高すぎると思います。

日本で人口が増えているのは
ほんの限られたエリアです。

この先、急激なスピードで人が減っていく
ほとんどの場所では、
不動産は「ババ抜き」のようになっていきます。

自分が最後にババをつかまされる心配はない、
と言い切れるでしょうか。

「いらない不動産は子供に相続放棄させればいい」
と言っている人がいました。

しかし、相続放棄って、
やるならすべての財産を
丸ごと放棄する必要があるんです。

いらない家だけを放棄することは、
できないんです。

そう考えると、現実的じゃないと
思いませんか?

あなたがまだ若くて、
時間もたっぷりとあって、
どんなトラブルや逆境も笑って
乗りこえられるタイプの人なら、
止めはしません。

しかし、サラリーマンで毎日忙しく、
週末は本当なら寝ていたいのに、
家族の行事等でなんやかんや予定があって、
なかなか自分の時間が取れない…。

そんなタイプなら、
地方の格安高利回り物件は、
手間とストレスを増やす要因になる
可能性が高いといえるんです。

「みんながやっているから大丈夫だろう」

そんな理由で、始めないでくださいね。

じゃあ、
今の時代にサラリーマンにできる
不動産投資って何があるんだよ!?

そう思った人は、
Casegood-カセグ-にお越しください。

参考になる事例を
紹介できると思います。

▼Casegood-カセグ-とは?

大規模修繕っていつやるの?

さて、本題です。

オーナーのみなさん、
大規模修繕をやった経験はありますか?

一棟物や戸建を保有していると、

「劣化が気になってきたけど
費用も安いわけじゃないし
なかなか踏ん切りがつかない…」

そんな方も、いるんじゃないでしょうか?

でも、建物の大規模修繕は、
資産価値を維持する上で、
避けて通れないハードルのひとつ。

保有している以上、
定期的に実施しなければなりません。

そこで気になるのが

・大規模修繕を実施するなら
・どのくらいのスパンでやればいいの?

という問題。

今回は、大規模修繕をいつやるのか?
これについて、一緒に考えてみましょう。

修繕の周期はまちまち

大規模修繕について、
最初に整理しておきたいのは、

・修繕する箇所によって
・大規模修繕の周期は異なる

ということ。

国土交通省が出している

「長期修繕計画作成ガイドライン」
https://www.mlit.go.jp/common/001172730.pdf

これによると、修繕する箇所によって
周期はさまざま、ということがわかります。

例えば、こんな感じ。

・屋上防水や外壁塗装 →12年
・給水ポンプの更新  →16年
・エレベーターの更新 →30年

まぁ、それぞれの耐用年数が
バラバラなんですから、
当然と言えば当然ですよね。

結局はオーナー次第

ただし、国交省のガイドラインは、
あくまで「ガイドライン」。

点検や補修をきちんとやっておけば、
大規模修繕をいつ実施するかは、
オーナーの判断次第です。

例えば、木造物件であれば、

・雨漏りがちょこちょこ発生して
・屋根や外壁の補修もそろそろ限界か

という状態になったら、

「近いうちに大規模やらないと…」

という感じが一般的でしょう。

RCであれば、
屋上防水が比較的傷みやすいため、
修繕の頻度が高いと思います。

逆に、タイル張りの外壁などは、
なかなか劣化しにくいので、
20年以上そのままなんてオーナーが、
結構多いと思います。

ただ、タイルの剥離や爆裂などは、
こまめにチェックしておくべきでしょう。

修繕しても儲からない

分譲マンションの場合は、
管理組合がきちんと修繕計画を立て、
毎月修繕積立金を徴収しつつ
定期的に修繕をやっていますが、
賃貸物件だとそうは行きません。

なぜなら、賃貸物件の大規模修繕は、
何百万、何千万の費用をかけても、
収入に反映されないので、
オーナーの腰が重いんです。

特に、以前の不動産投資ブーム時に、
3億くらいの額で売買されていた
地方の大規模中古RCなどは、
修繕コストもハンパなく高くつきます。

ざっくり2千〜3千万円なんて
高額な大規模修繕が
当たり前のように発生するんですから、
誰だって手を出したがりません。

・小さな補修を繰り返しつつ
・大規模修繕前に売却してしまおう

なんてオーナーが多いんですね。

その結果、数年前に札幌で起こった
築古RCの庇(ひさし)崩落事故みたいに、
誰かがババを引く羽目になるんです。

タイミングを見極めろ!

結局、大規模修繕のタイミングは、
オーナー自らが決めるしかないんですが、
そこで問題が…

・劣化 ・資金 ・売却

それぞれのタイミングが複雑に絡むので、
見極めが難しいんですね。

・その物件を何年保有するのか
・いくら位で売却したいのか

ここから逆算して、

・どの程度修繕すればいいのか
・どの位コストをかけるべきか

これを慎重に検討してください。

もちろん、工事自体のコストダウンも、
積極的にハンドリングすべきです。

管理会社や工事業者にとって、
大規模修繕は大きな収入源ですから、
誰も、オーナーの利益なんて
第一に考えてはくれません。

「すぐやりましょう」
「ここもやりましょう」

などと言いつつ、
高額な工事見積もりを出してきます。

安易に任せちゃダメですよ。

じっくり工事内容を精査して、
他社の見積もりも取るなど、
より安く、効果的な修繕を目指してください。

がんばりましょう!

村上

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