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当て物件ナシで銀行に行くな!

村上です。

不動産投資家の間で、
Twitterを始めるのが
流行っています。

私も色々なSNSで
情報発信をしています。

すると、まれにですが
「正義マン」に絡まれることが
あります。

一応、知らない方のために
「正義マン」について説明します。

彼らは、芸能人の不倫など、
倫理上問題がある行為などに対して
過剰に反応し、

正義感を振りかざして
相手を叩こうとする人
のことです。

同じようなタイプに、
「マナー警察」
と呼ばれる人たちもいます。

コロナウィルス問題で世の中が
暗いムードになってから、
「不謹慎狩り」の人たちも
増えていますが、
これも同じような人種ですね。

私は自分から誰かを
攻撃するようなことは
書いたことがありません。

それなのに、
なぜだか私の言葉に反応して、
最上級の悪口を
書き込んでくる人がいるんです。

嫌なら見なければいいのに、
わざわざコメントをつけて、
ケンカを売ってくるのはなぜ?

まったく、理解できません。

彼らはもともと正義心や道徳心が強く、
「○○でなければならない」
「○○すべき」という
ルールに沿って生きているのでしょう。

しかし、現実の生活では、
ほとんどの物事は
彼らの守っているルール通りに
きっちりとは進んでいきません。

その結果、
「ルールを守った自分が損をする」
という場面が増えて、
現実世界への不満が
膨らんでいくのだと思います。

そして、たまった鬱憤や不満を、
SNSでぶちまけているんですね。
いい迷惑です。

「人のふり見て我が振り直せ」
ではありませんが、
Twitter等でイヤなコメントを
見るたびに、ブロックをしつつ、
「ああはなりたくないな」
と自分自身を振り返っています。

それでも、有益な情報を
得られることもありますし、
反応を見るのも面白いので、
しばらくの間は、
SNSをやめるつもりはありません。

皆さんの中にも、私と同じような
経験をされた方もいると思います。

付き合う人を選べる現実世界とは違い、
ネットには色々な人たちと
すれ違うことになります。

「SNS疲れ」という言葉が
あるように、
SNSは使い方を間違えると、
デメリットも多くあります。

皆さんも、ミュート機能などを使って、
ストレスのないSNS生活を
楽しんでくださいね。

そして、私のSNSもぜひ、
チェックしてみてください(笑)

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融資開拓に当て物件は必要なの?

さて、本題です。

以前、当社が開催した
マンスリーミーティングにおいて、
実践会員のIさんから、
こんな質問をいただきました。

「融資担当に相談する際は、
やはり『当て物件』が
必要なのでしょうか?」

当て物件とはご存じのとおり、
「融資の感触を得るために
銀行へ持ち込むダミー物件」

のことです。

Iさん的には、

買うつもりのない
当て物件を見せるくらいなら、
最初は何も持ち込まないで
相談に行くのもアリでは?

という考えだったんですね。

これについては正直、
どちらでも構わないのですが、

当て物件を持ち込まずに
金融機関を訪ねても、
相談がしにくいというのも、
また事実なのです。

その理由を、
これから解説しましょう。

当て物件がないと5分?

結論から言うと、
当て物件を銀行に持ち込まずに
訪問しても、
突っ込んだ相談ができません。

当て物件を持ち込まず、
融資の感触を得ようとしても、
相当なトークスキルがある方以外は
会話は5分で終わってしまうでしょう。

例えばこちらから、
「どういった物件が対象ですか?」
と訊ねたとしましょう。

「いや、評価が出る物件ですね」
融資担当はそういった、
そっけない返答しかしないのです。

結局、お互いにフワフワとした、
曖昧な会話になってしまい、
結局は時間の無駄、
ということになりかねないのです。

融資担当の本音とは?

そりゃそうですよね?

相手がどんな物件が欲しいのか、
具体的な提示もしてこないのに、
下手な回答などできない。

それが、融資担当の本音です。

さらに、具体的な
打診をしてこない客は、
「印象が良くない客」
と、評価されてしまいます。

・当て物件はダミーだから
・後で本命を持ち込むから

などと、
こちらが勝手に遠慮して、
融資相談に何も持ち込まないと、
かえって逆効果になる
というオチなのです。

当て物件のメリット

逆に、当て物件を用意しておけば
トークスキルがなくても
具体的な話に持ち込みやすい
というメリットが生まれます。

例えば、

・これより築年数が新しかったら?
・ここの建物比率が変わったら?

といった突っ込んだ質問も、
手元の資料を見ながら話せば、
スムーズにできるものです。

融資の感触を確かめる前に、
トークがきちんと成立するか?

そのための、
当て物件でもあるんですね。

さらに、銀行へ行く前に
自己紹介などをまとめた
トークスクリプトを準備
しておければ理想的です。

評価目線を探れ!

ちなみに、私たちのようなプロも、
実際に銀行開拓するときは、
当て物件を必ず持ち込みます。

複数の当て物件を確認しながら
銀行の評価目線が聞けるため、
次につなげやすくなるんですね。

ちなみに、私が銀行開拓で
融資担当の窓口に行く際は、

・雑談(最新の情勢など)から始めて
・次に自分の事業について説明し
・「こういう物件を検討している」と
当て物件を融資担当に見せつつ
・徐々に融資の感触を探っていく

というのがセオリー。

持ち込む当て物件は、

・区分
・土地
・一棟物

などから、幅広く選んで
融資担当に見せていきます。

そうすると、担当者は
ざっくりと計算をした上で、

・これは出やすい
・これは出にくい

などという反応を返してくれるんです。

それを受けてこちら側は、
こういった場合には
どうすればいいのか?

など、融資が出る条件を
徐々に詰めていくんですね。

そして、最終的には

・金利
・期間
・頭金

など、具体的な条件について
感触を探るわけです。

買える物件を定める

銀行開拓の極意とは、

・自分がどのくらいの
物件を買うことができるか?

を、定めることにあります。

どこの銀行に行っても、
5千万しか融資の出ない人が
1億以上の物件を探し回っても、
全く意味がないですよね?

ですから、まずは自分が

・どこの銀行で
・どのくらいの金利で
・どのくらいの期間で
・どれだけの限度額で

融資を引くことができるのか、
当て物件を持参して
数多くの金融機関へ出向き、
確かめてみてください。

自分が幾らの物件を買えるのか、
皆目見当がつかないようなら、

・3千万円の物件
・5千万円の物件
・1億円の物件

というように、
複数の価格帯で当て物件を
持ち込んでも構わないんです。

本命の物件じゃないから…
などと遠慮していないで、
どんどん相談に行ってくださいね。

がんばりましょう!

村上

 

 

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