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世田谷区の土地値が下がるなんてウソ

村上です。
私は経営者ですが、
巷にありがちな

「経営哲学」

のようなものを、
考えたことがありません。

・こうやれば上手くいく
・これをやったらダメだ

というような、
信念めいたものを
一切持っていないんです。

頭の中にイメージは
ないわけでもないですが、
少なくとも、
言語化はしていません。

にもかかわらず、
著名な経営者の経営論など
を読むたび、

「オレの考えてることを
先にパクりやがって…」

とか思うんです(汗)。

我ながら、
ひどいものだと思います(笑)

話を戻すと、
そんな性格ですから、
うちの社員に対しては、

「こうあるべき」
といった訓示は、
一切やっていませんし、

社員と一緒に飲みながら、
「こうした方がいいよ」
なんてことも、
言ったりはしません。

話は変わりますが、
昨年末、
同世代の社長仲間と
会合をした席上で、

・社員と飲みに行くか?

という話題が出ました。
そこである1人の社長が、

「自分は社員に対して
1ミリの共感も
持ち合わせていないから、
一緒にいると居心地が悪い。
だから飲みに行かない」

という話をしたんです。
さらに続けて、

「世の中には
共感できない人間を
全てシャットアウトする人間と、

共感はできなくても、
社交辞令的に付き合う人間の
2つのタイプがいる」

と彼は言ったのです。
で、村上はどうやら
後者のほうらしい(笑)

社員の飲み会に顔は出すけど
別に楽しいわけではない(笑)。

ただ、これって当然だと思うんです。
経営者と社員では、
共通点が少なすぎるんです。

「稼ぐ」という感覚が、
全く違いますからね。

どちらがいいとか悪いとか
という話ではないんですね。

まぁそんな、
ぶっちゃけ話は
この辺にしておきます(笑)

また話は変わりますが、
不動産業界では近年、

・接待漬け

のような慣習は、
随分と薄れてきました。

コネや人脈に頼る事なく、
実力で稼げるようになった!

という意味では、
いい時代になったと思います。

ひょっとすると、
この先何十年か後には、
「会社の飲み会」さえ、
過去のものになって
しまうかも知れませんね。

まあそれで、困りはしないんですが。
ホッとするような…
何だか寂しいような…
やや複雑な心境です。

本当は私、社員のことが
けっこう好きなのかも
しれません(笑)

世田谷区の地価が下がる?

さて、本題です。

ここ数年、メディアなどで

「人気エリアだった、
世田谷区の地価が下落?」

といった記事を
見かけることがあります。

内容をよく読むと、

「生産緑地」の指定が
2022年に解除されるため

生産緑地の多い世田谷区では
土地が供給過剰となり
地価が下がるのでは?

という予測記事なんですね。

この話は前々から何度も
話題になってきたんですが、
私的には、

今ごろアホかと(笑)

いいたいところです。

どうしてそんな話になるのか、
解説してみたいと思います。

世田谷というブランド力

確かに、世田谷区は
ここ10年ほどの間に、
人気が下がりました。

ブランド力は、
今から20〜30年以上前の、
バブル期前後が
ピークだったはずです。

その後も、

・三軒茶屋
・下北沢
・成城
・二子玉川
・等々力

などの高級住宅街では、
比較的高めの人気を
維持していたんですが、

21世紀に入ってから
都心部への一極集中によって

環八→環七→山手通り

と、かつて「都心部」と
言われていたエリアが、
どんどん狭まってきました。

その結果、都心部から外れた
世田谷区のブランド力が
大きく低下したんですね。

世田谷区で土地が余る?

そこに輪をかけたのが、
2022年の生産緑地問題
です。

世田谷区はもともと
生産緑地が多いエリアであり、
駅から離れた

・砧
・喜多見

などでは、

・生産緑地地区

という看板が立てられた
広い農地が結構あります。

その生産緑地の指定が
2022年に解除されると

これまで農地扱いだった
相続税や固定資産税の特例
が廃止されることで、

税負担に耐えられない地主が
土地をどんどん手放すだろう。

そうなると、市場に
多くの土地が供給され
混乱が起こるのでは?

というロジックを、
メディアの人たちは
記事化しているんですね。

国の方針転換があった

しかし、生産緑地自体が
大きな社会問題となったのは、
随分前のことです。

その後、
2018年に施行された
生産緑地法の改正によって、

すぐ売らなければならない
という状況は、
大きく緩和されています。

さらに、
生産緑地に対する
国の方針転換
もありました。

これまでは、
市街化区域に指定されると、
そのエリア一帯は、

優先的かつ計画的に
市街化を進める区域
として、

農地は市街地にすべき
という考えだったのですが、

近年では人口減少によって、
その必要性も薄れてきたのです。

住宅と農地が共存する社会へ

そこで国は、新たに

・コンパクトシティ

というスローガンを掲げ、
必要以上に市街地化しない
という方向へ、
大きく舵を切りました。

さらに国は、同じ2018年に

・田園住居地域

という新しい用途地域も
設定しています。

住宅と農地が混在し、
両者が調和して
良好な居住環境と営農環境を
形成している地域を、

あるべき市街地像

として、
都市計画に位置付けたのです。

つまり、これらの法整備によって、

2022年問題は
ほぼ回避された

と言えるんですね。

不動産屋は騒がない

実際、不動産業界でも
2022年問題で騒いでいる
不動産屋は、

現時点で限りなくゼロ
に近い状態です。

法改正の前だって、
いずれ緩和措置が出るだろう
というスタンスでしたから、

それが現実となった今、
波風は起きていません。

もちろん、
多少の土地放出は
あると思います。

それでも、
世田谷のブランド力が
落ちたとは言いつつも、

現状で土地が足りていない
のは事実ですから、

不足分が埋まるだけで
市場が混乱することはない
と、私は考えています。

メディアを鵜呑みにしない!

にもかかわらず、
相変わらず同じ調子で

読者の不安を煽る
三流メディアが多い

のには、本当に
あきれてしまいます。

社会性の高い記事を書いて
ギャラを稼いでいる人たち

ですよ。
ひどい世の中です。

2022年問題はもちろん、

・東京の空室率増加
・浮かぶ街沈む街

といった不動産ネタでも
それどこのソースよ…
と言いたくなるような
希薄な内容が多いんです。

みなさんも
大手メディアの記事だから‥
などと鵜呑みにせず、

・不動産の知識を蓄え
・自分の目で確かめる

ことを、心がけてください。

がんばりましょう!

村上

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