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潰れそうな会社の兆候って?

村上です。

家の近所にタピオカ店が乱立しています。
数週間前まではいつ見ても行列でした。
でも今は、ストレートに入れます。

ブームが一気にやってきて、
ゆるやかに去っていくのが
手に取るようにわかります。

ところで、
タピオカって何か知っていますか?
調べてみたら、
キャッサバという芋からとれる
デンプンが原料なんだそうです。

これ、みんな知らないで
食べてるん(飲んでる)じゃないでしょうか?
流行っているからというだけで十分、
行列に並ぶ理由になるんでしょうね。

私は人の影響をあまり受けないので、
こういう行列に並ぶ人たちの
気持ちがわかりません。

でも、行列に並んでいる女の子たちは、
みんな楽しそうなので、
おじさんが口を出すことじゃないか、
と思っています(笑)

さて、不動産投資の世界にも、
しばしばブームが訪れます。

シェアハウスとか、民泊とか、
〇〇投資法とか、
三為取引とか、一物件一法人とか、
色々とありましたね。

そして、タピオカと同じく、
ブームはずっとは続きません。

参入のタイミングを間違えれば、
利益を出すどころか、大赤字。

大御所大家さんのコラムなどを読んでいても、
「はやりものには手を出すな」
という論調が多いようですが、
それもうなずけますね。

とはいえ、そのブームを活用して
短期間でパッとお金を増やす
強者たちもいます。

三為取引がはやったときも、
地方の大家さんの中には、
安く買った物件を東京の三為業者に売り、
ひと財産を築いた人たちがいました。

何を言いたいかというと、
ビジネスをするなら、
ブームに踊らされるのではなく、
ブームを利用しましょう、
ということです。

誰が一番儲けているのか?
反対に、お金を減らしているのは誰なのか?

冷静にお金の流れを見ることで、
ビジネスチャンスが見えてきます。

不動産業界で、
次に来るブームはなんなのか?
いつもアンテナを立てておいてください。
情報収集を怠ってはいけません。

ということで、私も
ブームについて研究するため、
女子高生がいない時間に、
タピオカ屋に行ってみようと思います。

並んでいるのを見かけても、
声をかけないでください(笑)

お金が回収できない!?

さて、本題です。

不動産経営でのトラブル、
家賃滞納から自然災害に至るまで、
いろいろありますよね?

そして、一昨年あたりから増えているのが、

・サブリース契約の会社から
・物件を貸したオーナーに
・賃料が支払われない

といった問題です。
私のところにも、この件で
相談に来るオーナーが多いんです。

「どうすればいいでしょうか…」

つらいお気持ちはよく分かります。

でもこれ、残念ながら
「泣き寝入り」になる可能性が高く、
お金はまず返ってこない、
そう考えたほうがいいでしょう。

「え? 泣き寝入りしないで、
裁判を起こせばいいじゃん」

そう思いますよね?
でも、そう簡単にはいかないんです。

いつもは「債務」の話が多い
このコーナーですが、
今回は逆に「債権」の回収について、
解説してみたいと思います。

ない袖は振れない

まず初めに、債権の定義を
あらためて整理しておきますね。

「債権」とは、

・ある者(債権者)が
・特定の者(債務者)に対し
・一定の行為(給付)を
・請求できる権利

を指します。
対義語はもちろん「債務」。

この定義を、今回のケースに当てはめると、

・債務者 →サブリース会社
・債権者 →物件を貸したオーナー
・給付 →賃料の支払い

となります。

ではなぜ、給付を請求できるはずの
債権者、つまりオーナーが、
泣き寝入りする羽目になるのか?

答えは簡単。

・ない袖は振れないから

なんです。

債権回収は大変!

いつまでたっても賃料が振り込まれない!
あの会社、倒産したんじゃないか!?

残念ながら、その段階で時すでに遅し。

債権者が取れる手段は限られてきます。

まず、債権者自身による「自力救済」、

司法手続きを経ない形で、
債務者の財産や権利を取り上げることは、
法律上、認められていません。

何をやるにしても、裁判所の判断を
待たなくちゃダメなんです。

ですから、オーナーはまず、
債務者に対する債権の確定を行い、
裁判所から、

「A(債務者)はB(債権者)に、
C(債務)を支払え」

という判決をもらう必要があります。

それを元に、債務者の財産を
差し押さえる手続きに入るんですが、
判決をもらうだけでも大変なのに、
その先はもっと面倒。

・差し押さえる資産やお金は
・どこ(の口座)にあるのか?

これ、裁判所ではやってくれません。
こっちで全部調べなきゃダメなんです。

預金を差し押さえるのであれば、
目ぼしい金融機関に宛てて、
債務者の預金があるかどうか
通知を出す必要があります。

その行為でさえ、
裁判所を通さなければなりません。
ホント大変ですよね…。

やるだけムダなのか?

債権が確定して判決をもらった!
どこに資産があるのかも判明した!

でも、そこから差し押えをやるには、
もう一度裁判所から、差し押さえの
判決をもらわなければなりません。

ここに来るまで、下手をすると
2〜3年もかかってしまうんです。

その間、事実上倒産した会社は、
のんびり待ってくれるでしょうか?
そんなワケないですよね?

大体が、債権者が判決を取る前に、
資産を処分したり、隠したりしてしまいます。

だから、手間とお金をかけたところで、
回収できるものは既にないか、
あってもごくわずか…というわけです。

以前、知り合いの弁護士に、
この債権回収について相談しましたが、
やはり結論としては、

「やるだけムダですよね」

というものでした。

・お金を支払う側が「逃げ得」で
・お金をもらう側が「泣き寝入り」

おかしいですよね?
でも、それが現実なのです。

正義が勝つとは限らない

・正しいことをしているなら
・裁判をやれば取り返せる

そういった意識が、
日本人には昔からあります。

私のところに来る相談者でも、
そう思っている人が結構多いんです。

しかし、相手もない袖は振れません。

いくらこっちの言い分が正かろうが、
裁判で「支払え」と判決が出ようが、
お金が取れなければ、結果は同じ。

その現実を理解した上で、
経営に臨まざるを得ないんです。

では、債権の回収不能を防ぐために、
私たちオーナーは、どういった点に
気を付けておくべきでしょうか?

それは、「怪しい兆候」に敏感になることです。

ある日突然!となる前に

・振込みが期日より遅れた
・督促しないと入金されなくなった

つまり、資金繰りが苦しいんですね。
そういった兆候が現れたら、

・何らかの解約理由をつけて
・出来るだけ早く手を引き
・他の会社へ鞍替えする

これを冷徹に実行してください。

兆候に気付いておきながら、
「いずれ元に戻るだろう」などと
黙認していると、ある日突然、
数百万単位の不払いがやって来ます。

サブリース契約をしている
オーナーのみなさん、くれぐれも
怪しい兆候には目を光らせてください。

がんばりましょう!

村上

 

 

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