村上です。

最近、私の知り合いで、
コインランドリー投資で
えらい目にあった方がいます。

「この店舗でこの機材を入れたら、
このくらい儲かる見込みですよ。
初期投資はこのくらいですみますから、
ぜひやってみてはいかがでしょうか？」

そんなコインランドリーチェーンの
営業マンの言葉を信じて店舗を
オープンしたところ、
なんと、一カ月に150万円の赤字！

一介ではなく、毎月、
それだけのマイナスですから、
人生が大きく変わってしまう金額です。

この方は高属性のサラリーマンでしたし、
アパートからの家賃収入もあったからいいものの、
普通の会社員なら、破産コースです…。

自分で賃貸需要や家賃相場を予測できる
不動産投資とは違い、
コインランドリーは素人から見たら
どのくらい儲かるかわからないのが、
大きなリスク。

見立てが甘かったといえばそれまでですが、
相手から示されたシミュレーションと、
実際の数値の乖離の大きさに、
「これって詐欺と何が違うの！？」
と私の周囲は相当ざわつきました。。。

今は、不動産投資で融資がつきにくいですし、
その割に物件価格も下がらないということで、
不動産投資以外の資産形成の道を
探している人が増えています。

それ自体はいいことだと思いますが、
くれぐれも、
慎重に検討することをおすすめします。

不動産投資でもそうですが、
その商品やサービスを売ることで利益を得る
立場の業者に意見を求めても、
バイアスのかかった情報しか得られません。

言うまでもなく、
ネットでの情報収集も欠かせません。
（月150万円マイナスの私の知人も
ツイッターで情報発信をしています）

あとひとつ、大切なことを言います。
人に相談するなら、
契約を結ぶ前にしましょう。

私のところにも時々来られるのですが、
終わった取引の話を相談されても、
困ってしまいます（汗）。

「今、決断しないと他の人に決めると言われて、
焦って決めてしまいました」

という方がいらっしゃいますが、
小さな金額じゃないんですから、
煽られてもハンコを押してはいけません。

「それなら、僕は縁がなかったので、
他の人にどうそ譲ってください」
と言えばいいんです。

大切なお金です。
しっかり勉強した上で、
うまくいく見込みがあるものだけに、
投資していきましょう！

物件は見た目が９割

さて、本題です。

物件を購入する時、
みなさんは物件のどこを見ますか？

物件価格や利回りといった
数字はもちろんのこと、
建物の外観や管理状況なども、
細かくチェックしますよね？

例えば同じエリア、同じ利回りで、
２つの物件があったとします。

・１つは、古臭くてボロボロ
・もう１つは、ピカピカで清潔

どちらが早く売れるかというと、
やはり後者の方なんです。

たとえ、ボロ物件の方が、
土地値込みの積算評価が高かったとしても、
多くの人は、見た目の印象を優先するもの。

となれば、物件を売却する時は、
見た目を第一に良くすれば、
より高く売れるのでは？

そう思いませんか？

今回は、物件の売却時における、
見た目を良くすることの大切さについて、
解説してみたいと思います。

転売業者が買った物件

実践会員Mさんの
エピソードをご紹介しましょう。

物件を探していたMさんは昨年、
業者から未公開物件を紹介されました。

・築30年のS造
・全9戸中、空室5戸
・価格 6,300万
・積算評価 4,200万

エリア、物件ともに気に入っていた
Mさんでしたが、検討した結果、
最終的にこの物件を見送ったそうです。
その理由は

・一度も防水／外壁塗装をしていない
・そのため、一部に雨漏りが発生
・空室が全戸数の半分以上

つまり、前オーナーの管理がずさんで、
収益性も悪化していたんです。

しかし、Mさんはその後、
悔しい思いをすることになります。

というのも、
見送ったその物件はその後、
プロの転売業者が購入し、
8,200万という高値で売却に成功したからです。

印象は見た目９割

転売業者はおそらく購入後、
以下の処置をしたと思われます。

・家賃を下げずに満室化
・低コストで防水／外壁塗装

彼らは転売のプロですから、
この２点をクリアしておけば、
高値で売却できることを、
物件購入前から見抜いていたはず。

ここでカギとなったのは、
見た目のリニューアルです。

冒頭でも触れたように、
人は見た目の印象に囚われるもの。

人の第一印象は見た目が９割という法則、
みなさんもご存知ですよね？
物件だって同じです。

言い換えれば、見た目以外の部分を
どんなに頑張ったとしても、
第一印象にはかなわないということ。

つまり、転売業者はそういった
顧客の心理をよくわかっているから、
コストをなるべく抑えつつ、
高値で売却することができるんです。

ガラリと変えろ！

塗装やリフォームを実施すると、
それまでの古臭かったイメージが、
ガラリと変わるものです。

・外壁や鉄部などの再塗装
・サイディング

は、もちろんのこと

・共有部分やポスト周りの清掃
・駐輪場の整頓

これらを変えることで、印象を大きく
アップさせることができます。

別に、建物の隅々にまで、
コストをかける必要はありません。
見た目をパリッとさせればいいんです。

あと１つ、やってもらいたいのが
物件の名称変更。

「〇〇コーポ」
「第二××荘」

こういった、昭和の残り香みたいな
古臭い名称は、さっさと替えましょう。

ちょっとお洒落な
横文字風の名称を考えて、
工事業者にプレートを設置してもらえば、
誰でも簡単にできますよ。

外観をリニューアルし、
新しい名称に替えるだけで、
かけたコストよりも高く売れるんです。

やらない手はないですよね？

選ばれる物件になれ

私たち投資家が物件を探す場合、
最初に物件概要を見るはずです。

その際、物件名が「第二××荘」で、
外観写真がくたびれていたらどうですか？

「老人ばかり住んでるんじゃないか…」
「滞納が多いそう…」

そういった、
先入観に囚われてしまうはず。

となれば、よほどその物件が、
立地や数字的に魅力がない限り、
検討リストにさえ載らないんです。

もちろん、物件概要の作り方次第で、
印象を良くすることも出来ますが、
どのみち、現地視察に行って
ガッカリされるなら同じことです。

それよりも、コストを掛けず、
見た目の印象を良くすることに、
もっとこだわってください。

人も物件も、見た目が９割ですよ。

がんばりましょう！

村上