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投資スタイルはどう決める?

村上です。

コロナは収束ムードですが、
この件があって、
色々な企業の体質が
明らかになりましたね。

セブンイレブンが
土地の所有者の一部に送った
「賃料減額のお願い」
の手紙には驚きました。

他のコンビニの動きとしては、
ファミリーマートは
「減額請求を行っていない」、

ローソンは
「入居施設の閉鎖で閉店した
200店で要請した」とのこと。

そんな中で
5000件以上の賃料減額を
請求したセブンの行動は
際立っていましたよ。

信じられないのは、
賃料減額のお願いの文書には
「売り上げを落としている」
と書いておきながら、
実情は全く違うこと。

営業自粛要請のなかった
コンビニの売り上げは、
他の業種に比べて
大きく落ちているとは
いえません。

そして、
セブンの営業利益は
業界第1位で、
ファミマ、ローソンに
大きな差をつけています。

これでは、
コロナにかこつけて
「家賃の便乗値下げを狙った」
と言われても
文句は言えませんよ。

この件があって、
セブンさんに対する地主さんの
見方は大きく変わった
と思います。

そして先日、
似たようなことが、
私の身にも起きました。

うちが管理している物件で、
超大手不動産会社から、
家賃の減額を求められたのです。

本当にビックリしました。

「我々不動産業界は
想像を絶する被害を受けている」
というのがその理由です。

いや、それを我々のような
弱小業者や個人投資家に言います?

どう考えたって、
そちらの方が体力あるでしょう?

あまりの
自分勝手な振る舞いに、
普段は温厚な私も(笑)
この時ばかりは大きな声が
出そうになりました。

本当に困っているのなら
話は別ですよ。

しかし、今回の件は
とてもそんな風には見えません。

私の中で、この会社さんへの
見方は大きく変わりましたし、
今後のお付き合いにも
影響があると思います。

いい人ぶるわけではありませんが、
相手を騙すようなことをしたら
必ず返ってくると思うんです。

お金は大事です。
でも、信用はもっと大事。

そのことを、
経営者として実感した
出来事でした。

私はまっとうに
やっていきます(笑)

▼Casegood-カセグ-とは?

投資スタイルを見極める?

さて、本題です。
先日、ある会員さんから、

「投資スタイルの見極め方って、
どうすればいいんですか?」

こんな質問をいただきました。

おそらくこの方は、
自分に合わない
投資手法に手を出して、
みすみす失敗したくない

という思いから、
このような相談をされた
のだと思います。

確かに、不動産投資には
地方のボロ戸建 から
都心のRC一棟物 まで

それこそ多種多様な
やり方がありますよね?

失敗したくないと
不安に思う気持ちも
よくわかります。

しかし、私が
みなさんに返す言葉は
いつも一貫しています。

それは、

・何が儲かるかは、
その人次第であり

・儲かるのであれば、
どんなものでもいい

ということです。

普遍的な儲けはない

これはおそらく、
「永遠に答えが
見つからない問い」
ではないでしょうか。

だって、

・何が儲かるか
・何が儲からないか

なんて、

・その人の属性
・置かれている状況
・不動産市場の情勢
・投資のアプローチ
・欲しいと思う物件

次第で、
幾らでも変わりますよ。

普遍的な「儲け」
というものはないのです。

どんな投資だって、

・成功する時はするし
・失敗する時もある

わけで、
この投資スタイルが
正解か?不正解か?

なんて、人に尋ねても
意味がないのです。

ワンルームだって儲かる

例えば、みなさんがよく
儲からない投資の典型
だと揶揄している
「新築ワンルーム投資」
がありますよね?

もちろん、私も
あのやり方には
批判的な立場ですが、

やり方次第では
ちゃんと儲かりますよ。

今までワンルーム1戸を
3千万で売っていたものを、

その会社が傾きそうだ…
決算の都合で何とかしたい…
といった事情で、

2千万に値下げ
したとしたら、
どうでしょうか?

即「買い」ですよね?

仮に、
その時点の市場価格が
2千5百万だったとしたら、

買っただけで
5百万の差益が出ます。

つまり、あれだけ
儲からないと言われていた
新築ワンルーム投資が、

値下げしただけで一転、
儲かる投資になったのです。

良いか悪いかではない!

つまり、儲けるためには
どの投資スタイルが

「良いか」「悪いか」
ということより、

その物件の値段が市場より
「高いか」「安いか」

その投資がきちんと
利益を生み出すのか?

を見る方がずっと重要なのです。

現在、多くの投資家が
超高利回り投資として
注目しているであろう
「地方のボロ戸建」
だってそうですよ。

・リフォーム費用が
莫大に掛かった

・一向に客が付かず
空室が続いている

という事態になれば、
超高利回りなんて
絵に描いた餅ですよね?

逆に、都心の低利回りだって

・満室経営を続けて
・キャッシュフローで
きちんと回るなら

それは、儲かる投資なのです。

厳しい言い方になりますが、
自分に合った投資手法は
人に決めてもらうものではないのです。

それがわからないなら、
まだ不動産投資を始めるレベルには
到達していないのかもしれません。

 

有って無いようなもの?

このコラムでも
何度か言っていますが、
不動産というものは、

相対取引(あいたいとりひき)
であり、そもそも
「定価」という概念がありません。

売主と買主が合意できれば、
1億で売り渡そうが
100万で処分しようが
それが、正しい物件価格なのです。

そもそも、
売主の仲介業者が
物件に付けている価格は、

オーナーさんが
「これぐらい欲しいなぁ」

仲介の営業マンが
「これぐらいで行きましょう」

こんな感じで、
まとめた価格です。

それが、
たまたま相場並みか
相場以下ということも
ありますが、

反対に
相場をかけ離れた高値
であることだって、
全く珍しくはありません。

新築の分譲マンションだってそう。

最初の値付けなんて
後から幾らでも変わりますし、

そもそも売り出し当初は、
価格さえ決まっていません。

そのくらい、
不動産の価格というものは、
有って無いようなもの
なんですね。

真の投資スタイルとは?

ですから、

・何が儲かる
・何が儲からない

という概念は、
そもそも意味がないですし

自分に合った
投資スタイルを見つけても、

それで儲かるかどうかは
また別の話なのです。

とは言え、

自分が儲かると見込めば
どんな投資でもやるべきなのか?

というと、
そういうわけでもありません。

・年収1億の投資家
・年収300万の投資家

では、出来ることが違いますし、
リスクの取り方1つ取っても
考え方は全く異なります。

その点を踏まえた上で、

自分が「これは儲かる!」
と思った投資をひたすら実践し、
地道に儲けを積み重ねていく

これが、不動産投資における
真の投資スタイルを
確立することになる
のだと、私は思います。

がんばりましょう!

村上

 

 

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