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都内が無理なら郊外のココを狙え

村上です。

昔に比べたら停滞ムードとはいえ、
いまでも世界を見渡せば、
日本に対してポジティブなイメージを持つ
人たちがたくさんいます。

その中のひとつが、
海外の不動産を求める中国人。

中国語に堪能なスタッフが
入ったこともあって、
私の会社でも、
中国の方とのお取引の数は
年々増える傾向にあります。

彼らが好むのは、
都内にある利回りの高い物件。
シンプルですよね。

例えば、
利回り8%の23区内の
築20年の重量鉄骨造のアパート。

彼らはこういう物件を好みます。

築20年で重量鉄骨造だと、
融資の問題がありますが、
1億円くらいまでなら頭金を
用意できる方が多いので、
たいていはスムーズに購入していきます。

そして、日本に物件を持ったら、
仕事として日本にやってきて
ついでに人間ドッグを受けるなど、
医療ケアを兼ねた日本旅行を
楽しむのが流行っています。

もちろん、日本料理が好きという方も
たくさんいます。

今や日本の外食は、
中国人から見ても格安。

牛丼やラーメンや定食など、
あの値段であのおいしさは、
世界でも類を見ません。

外国人から見た日本は、
食べ歩き天国なんですよね。

それだけではありません。

日本の不動産の賃料収入を得たら、
次は日本に法人を作り、
日本の永住権を手にすること。

最終的には、
そこまで計画している
中国人が多くいます。

何を言いたいかというと、
日本って、マスコミがいうほど
ダメダメな状態じゃないんですよ(笑)

右肩上がりの成長と報道される
中国の人たちが、こうして
貯めたお金で日本にやってきて、
日本の不動産を買い、
永住権を求めているんです。

それなのに、日本にいる私たちは、
「給料が上がらない日本には希望がない」
「老後が不安で仕方ない」
と溜め息ばかり…。

なんだか、おかしくないですか?

日本ってなんだかんだ言っても安全ですし、
なんといっても、
自分の努力で自分の資産を増やしていける
ことが、素晴らしいと思います。

それができない国だって、
世界にはたくさんあるんですから。

人には多かれ少なかれ、
「ここではないどこか」に憧れる
ユートピア願望があるものです。

それ自体は悪くはないですが、
そのせいで、
目の前にあるものの良さを
見失わないようにしたいですね。

▼Casegood-カセグ-とは?

郊外で買うなら駅近を狙え!

さて、本題です。

「依存物件」という言葉、
みなさんは聞いたことがありますか?

依存物件とは、地方や郊外の

・大学キャンパス
・企業城下町
・大きな工場

などに立地し、
特定の大学の学生や
特定の会社の労働者のニーズによって、
賃貸経営が成り立っている物件を指します。

依存先が順調に発展していれば、
賃貸経営も安泰です。

しかし、将来的に

・大学が都心部に移転
・業績不振で工場が閉鎖

といった事態になると、
それまで順調だった賃貸経営は、
途端に厳しくなってしまいます…。

その一方、同じ郊外であっても、
満室経営を維持できるエリアも
もちろんあるんです。

郊外と一口に言っても、
置かれた環境によって、
大きな違いがあるんですね。

今回は、そんな郊外物件の立地について、
少し考えてみたいと思います。

依存物件はエリア動向に注意

高度成長期の1970年代以降、
東京都心部の大学はこぞって、
郊外の広い土地にキャンパスを移転し、
その規模を拡大して来ました。

しかし、都心部立地の法的緩和や、
本格的な少子化を見据えた現在、
大学はこれまでと逆に、
郊外からキャンパスを引き上げ、
都心部に集約させる動きを見せています。

郊外のキャンパスは大体が、
山や丘陵を切り拓いたような、
駅から離れた場所に立地しているもの。

つまり、大学がなくなってしまえば、
そこは以前の田舎に戻るだけ…。

賃貸経営が厳しくなることは、
避けられないでしょう。

ただし、キャンパス跡地は
まとまった用地が確保できるため、
大企業が購入するケースもあり得ます。

依存物件を保有するオーナー、
そして、郊外の物件を買おうする方は、
今後のエリア動向に注意を払うべき
といえるでしょう。

郊外でも駅近なら満室!?

一方、同じ郊外の立地でも
「駅近」の物件はどうかというと、
意外にも人気という場合が多いんです。

例えば、多摩モノレールの沿線。

私も物件管理をやっていますが、
あの近辺は大きな自動車工場が撤退したり
大学の移転が多かったりするにもかかわらず、
駅近の物件は常に満室です。

きちんと分析したわけではないのですが、

・大学を卒業した後も
・住み慣れた郊外の駅近に残り
・安い賃貸物件に住み続けながら
・都心や近隣の企業に通勤する

というニーズが
多いのではないでしょうか。

そういった傾向が続くのであれば、
駅近の1DK〜1LDKは、
今後もある程度の高稼働率が
維持できそうです。

都心回帰とは言っても…

今後、大学のキャンパス移転と同じく、
人口の都心回帰傾向は、
しばらく続くと思われます。

実際、地方や郊外の物件が、
客付に苦戦しているのとは対照的に、
都心部の賃貸物件は、
圧倒的に決まりやすいんですね。

うちの物件は大田区が多いのですが、
昨春の入居シーズンには、
大部分で家賃を上げたにもかかわらず、
速攻で全室が埋まりました。

・リーシングが楽
・家賃が下がらない
・売却時も期待できる

やはり、都心部の人気エリアは
安心して賃貸経営ができるといえます。

しかし、当然ながら物件価格が高めです。

そして、融資がなかなか引けない昨今、
都心部の物件は手が届きにくいのも、
また事実です。

であれば、

・郊外の駅近物件を探す

という選択肢も、
個人的に悪くないと思うんです。

ブランドにこだわるな!

10年後、20年後の未来は、
誰にもわかりません。

・将来的なリスクを避け
・なるべく楽に運営したい

というのであれば、
都心部の方が安泰ですが、
満室にできる腕と自信があるなら、
必ずしも、価格の高い都心部に
こだわる必要はありません。

例えば、

・和光、川口、蕨(埼玉)
・行徳(千葉)

この辺の駅徒歩5分圏内だったら、
十分に勝てるんじゃないでしょうか。

実際に私自身も、行徳に買った
大規模のファミリー向け物件は、
駅近という強みで、
ほぼほぼ埋まっています。

「山手線沿線で」とか
「港区がいい」とか、
こだわる人はいるでしょうが、
エリアのブランドと、
儲かるかどうかは別の話。

そこを履き違えないように
してください。

自分の足で探し出せ!

いかがでしたか?

たとえ郊外であろうと、
満室で回せるエリアは必ずあります。

それを探すのは、あなた自身。

自分の足でいろんな街を巡り、

・街や沿線の雰囲気
・利便性や住みやすさ
・物件の価格
・人気の間取りや賃料

こういった情報を蓄積していけば、
より確かな賃貸経営ができるはずです。

がんばりましょう!

村上

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