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不動産冬の時代を初心者が生き抜くには?

村上です。

少し前の話題ですが、
ラグビーワールドカップ、
盛り上がりましたね。

私はテレビを観ませんし、
スポーツ観戦にも興味がないのですが、
それでもラグビー人気が
ジワジワ来ている空気は感じました。

そして、ラグビーワールドカップの
日本開催に合わせて(?)
ロバート・キヨサキ氏が来日。

札幌と東京で講演会を開いたそうなので、
参加された方もいるのではないでしょうか。

サラリーマン大家さんの中には、
ロバート・キヨサキ氏の著書である
「金持ち父さん・貧乏父さん」との出会いが、
不動産投資を始めるきっかけになった
という人が多くいます。

私自身は、この本の影響は
受けていないのですが(汗)、
あの有名な4つのクワドラントの概念を
日本に持ち込んだ功績は大きいと思います。

E(サラリーマン)、S(自営業者),
B(ビジネスオーナー)、I(投資家)。
これですね。

EとSでいくら働いても、
経済的自由も時間的自由も得られない。
だから、給料を超える不労所得を築いて、
BやIへ移行しよう。

「金持ち父さん・貧乏父さん」
の内容を非常にざっくりいえば、
こうなります。

なるほど、という感じです。

私自身は、他人に対して、
「こんな風に生きた方がいい」と
強く主張するつもりはありません。

みんな、好きなように生きればいいと
思っています。

(逆に言うと、誰かに自分の生き方について
口を出されるようなことは苦手です)。

どのクワドラントを選ぶか、
それを“自分で決める”ことが大事
なのであって、
サラリーマンや自営業者であっても、
本人がよければそれでいいじゃん、
と思っています。

別に、自分がBとかIの
クワドラントにいないからといって、
落ち込む必要はありませんし、
全員がそちらを目指す必要もないと思います。

そうはいいながらも、
不動産投資というものの良さは、
よく知っています。

家賃収入を得たことで、
人生の可能性が広がった人たちを
多く見てきました。

自分も不動産投資で成功したい。
その気持ちが強くなっているという方、
私の勉強会にお越しください。

属しているクワドラントは関係ありません。
それぞれの人生の目的にあった戦略を、
ご提案します。

▼Casegood-カセグ-とは?

不動産「冬の時代」を生き抜け!

さて、本題です。

みなさんは、不動産投資家になって、
何年経ちましたか?
もう10年以上という
長いキャリアの方なら、

・不動産相場の波

これを実感する機会が
多いんじゃないかと思います。

例えば、前回の不動産投資ブームが
上昇の局面だったとしたら、
融資が閉まった現在は、下降局面ですよね?

その前だと、
2000年代後半のファンドバブルを経て、
リーマンショックで下降局面に…。

不動産の相場はこうやって常に、
波の上げ下げを繰り返し、
業者や投資家もそれに合わせて、
増えたり減ったりしています。

果たして、どれだけの投資家たちが、
これからの「冬の時代」に、
生き残っていけるのか?

今回は、経験の浅い投資家が
生き残る術について、
考えてみたいと思います。

派手な生活は続かない

不動産で成功した投資家の中には、

・高級な外車
・リッチな生活
・海外旅行など

生活が一気に派手になる人がいます。

誰かの顔が思い浮かんだ人も、
いるかもしれませんね(笑)

でも、そういった人って、
相場の波が下がった途端、
大体が消えていなくなるんです。

確かに、波が上がった時点で、
そこそこ儲かったんでしょう。

あるいは派手なイメージを作って、
コンサルなどの集客をしていたという
側面もあるかもしれません。

でも、結局は借金で大ヤケドするか、
派手なビジネス自体が破綻することで、
フェードアウトするんですね。

逆に生き残るのは、

・シミュレーションをして
・堅実な不動産経営を行い
・派手な生活はせずに
・資産とキャッシュを守れる人

この人たちなんです。

プロとアマの違い

そういう意味でも、
ここ7〜8年の不動産投資ブームで
新規参入した投資家の方は、
これからが本当の戦いです。

業者に言われるがままに物件を買い
「不動産投資は不労所得」などと言って、
管理会社に丸投げするような経営では、
生き残ることは難しくなります。

本物のプロ投資家や、地主系の大家さんは、
ブームの時には物件を買っていません。
むしろ、売りに出しています。

そこで得た膨大なキャッシュを元手に、
行き詰まった投資家が放出した物件を、
今から買いに入るんです。

・ブームに乗った人は、上げの波で買い
・確実に儲ける人は、下げの波で買う

これが、プロとアマの違いです。

後戻りはできない

確かに、不動産投資ブームの時は、
波の上がり方が急だったので、
新規参入の方はどうしても、
高値で買わざるを得なかったと思います。

・高値で買ったために債務超過で
・物件を売ろうにも売れないため
・キャッシュフローで残債を減らしつつ
・次の波が来るまで待つしかない

おそらく現在は、こんな状況でしょう。

キャッシュフローだって、
いつまで続くかわかりません。

不安要素は尽きないものの、
スタートを切ってしまった以上、
もう後戻りはできないんです。

次の上げ波が来るまで、
持ちこたえることが出来るか?

それが今、試されているんですね。

将来に備えよ!

ですから、これまでの結果に
あぐらをかいていちゃダメなんです。

今は上手く行っているとしても、
それが、この先5年10年と
続くことはありません。

不動産というものは、

・経年劣化
・税金の上昇
・空室の増加
・家賃の低下

これらが顕著化することで、
キャッシュフローは減っていきます。

ですから、今後予想される数字を
きちんとシミュレーションして、
将来に備える必要があるんです。

それに加えて、

・満室を維持する方法
・家賃をアップさせる方法

といった収益性も今から鍛えておき、
生き残る術を真剣に考えてください。

真の成功者になれ!

不動産経営は息の長いビジネス。

投機的に儲けるのではなく、
中長期を見据えて資産形成をしなければ、
成功することは出来ません。

これまで多くの不動産投資家が、
現れては消えていきました。

しかし、相場の荒い波の中でも、
ビクともしない真の投資家だって、
一定数存在するんです。

あなたもその一員になれるよう、
必死になって今を生き抜き、
将来を見据えてください。

・自分の現状をきちんと把握すること
・長期のシミュレーションをすること

それが、本当の成功につながる
一番の近道だと思います。

がんばりましょう!

村上

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