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お宝物件を探すのは時間の無駄

村上です。

先日、IMFから

世界全体における
今年の経済成長率(GDP)が
マイナス3%にまで
落ち込む見通し

というアナウンスが
ありました。

リーマンショック時の
マイナス0.1%を
はるかにしのぐレベル。

1929年に始まった
世界恐慌以降、
最悪になる見込みです。

リーマンショックの時は、
まだ中国に元気があり、
その後の復興における
大きな下支えになりました。

しかし、今回はその中国でさえも、
危機的な状況です。

マイナス3%って、
見た目以上に
強烈な数字ですよ。

世界のお金が500兆円くらい
一気に消えてなくなった
ようなものですから。

もちろん、
コロナが収まっても
経済はそんなに早く
V時回復するものじゃ
ありません。

1年どころか、
確実に2年は引きずる
ことになるでしょう。

ということは、
ざっくり見積もっても
1千兆円の損失ということ!

GDP世界3位である
日本の国家予算が、
100兆円規模ですから、
ざっと10年分の計算に…。

資本主義というのは、
そもそも

・右肩上がりが前提

の経済であり、
基本的に「下がる」ことは
想定されていません。

それなのに、
3%も下がってしまった!
というのは、正に
あり得ない事態なのです。

そして、
もう1つ気がかりなことがあります。

それは、新型コロナウイルスの
感染拡大の収束が
未だに見通せないにもかかわらず、

政治家をはじめとして、
今後を楽観視している人が
あまりに多いことです。

一時的に感染拡大の
勢いが弱まったからと
制限を緩めたら…

またそこから
感染が再拡大するといった
負のスパイラルが
続くことになります。

時間が掛かれば掛かるほど、
経済へのダメージが深刻になり、
回復にも時間を要することに
なるでしょう。

世界中の企業やお店だって、
今は何とかしのげても、
いずれ資金体力が尽きれば、
徐々に息絶えて行くのです。

もちろん、
私たち投資家にとっても、
他人事じゃありません。

どんなに厳しい状況下でも
生き残る覚悟が必要です。

引き続き状況を注視しつつ、
打てる手は積極的に打つ。

というマインドが、
より一層求められるのでは
ないでしょうか。

お宝物件は市場に存在しない

さて、本題です。

「いい物件が見つからない」
「今はまだ買い時じゃない」

と会うたびに言っている方がいます。

・相場が高いから
・融資が付かないから
・物件が流通しないから

などと、様々な理由を並べて
買おうとしないんですね。

でもそれって、
本当だと思いますか?

私は個人的に、
そういった「買わない」話は
気にする必要がないと
思っていますし、

「買わない」自慢を、
訳知り顔で語る投資家の話は、
気付かれないくらいのレベルで
右から左へと聞き流しています。

そもそも買わない投資家が
本来買いたいであろう
「お宝物件」って、
本当に存在するのでしょうか?

少し、考察してみます。

そもそも価格って何?

そもそも、
モノの価格とは、
何なのでしょう?

一般的には、

・市場経済において
・需要と供給がバランスし
・取引が成立する値

を指すのですが、
言い換えれば、

・モノの価格は、
・その時点での最高値

という意味もあるのです。

考えてみてください。

1万円で売れる商品を
わざわざ8千円で売る
必要はないですよね?

全く同じモノであれば、
みんなが揃って、
1万円前後の値段を
つけるはずです。

つまり、「価格」とは
10年前も今も、
そして10年後も、
「買い手の付く目一杯の最高値」
であり続けるのです。

市場価格は高くて当たり前

ですから、
世の中に出回っている物件を

「今は高すぎる」
「買い時じゃない」

という理由で避ける人って
ナンセンスだと思うんです。

売り手がわからすれば、
安く売る意味がなければ、
高くして当然。

例えば、○待のサイトで
相場より遥かに安い価格で、
「お宝物件です!」という
売り文句の物件が出ていたら
みなさんはどう思いますか?

本当にお宝だったら、
秒殺で売れるでしょう。

買い手がいないから、
ネットに出ているわけなんです。

それをわかっている人から見れば、
「この物件って怪しくね?」
となりますよね?

どうすれば安く買える?

何を言いたいかというと、
世の中に出ている物件は、
・高くて当たり前
ということです。

しかし、私たち投資家は
そのままの価格で買うと、
儲けになりません。

そこで考えるのは、
どうすれば安く買えるのか?
ということですよね?

安い物件が存在しないから
安い物件を作り出す

という、攻めのスタンスが、
投資家には必要ということです。

同じ物件は1つもない

不動産の一番面白いところは

・一物多価

という点にあります。

物件というものは、
1つとして同じものが
ないために、そもそも
「定価」という概念がないんですね。

だから、
売主と買主が合意すれば
価格は幾らでも変わるんです。

例えば、自分が1億で
購入した海沿いの物件に、
別の投資家が、

「オーシャンビューだから
1億2千万でも欲しい!」

となれば、物件は
1億2千万で売れるでしょうし、

「塩害がひどいから
9千万でなければ買わない」

となれば、売主の合意次第で
物件は9千万になるのです。

買わない人を気にするな!

ですからみなさんは、

価格が高いか安いかは、
買う側の努力によって
いかようにも変わる

というイメージを、
常に持っていてください。

もしも周りに、
「高いから買わない」
と言う投資家がいたら、

その方は、
安く買うことを
最初から諦めている
のです。

不動産を始めたばかりの
ビギナーに対し、

「今は**だからダメだ」
「**でみんな失敗している」
「**なら間違いない」

などと、玄人めいた事を
言っているだけですから、
気にする必要はありません。

プロはいつでも買える

買わない投資家を尻目に、
どんな状況下においても

買える人はちゃんと、
安く買えています。

指値1つとっても、
何棟も続けて買うような人は、

無駄を極力省きつつ、
極限まで安く買うことに
フォーカスしていますよ。

例えば、

○待やレインズだと
指値が通りにくい

ことを、知っていたら

○ットホームなどの
大手ポータルサイト

を見ながら、

「街場の不動産屋が
出してるから、
この物件は指せる
可能性が高い!」

という嗅覚を持って、
ピンポイントで
指しに行くんですね。

どんな状況においても
どんなに融資が閉まろうと
いつでも物件を買えるのが、
本当のプロなのです。

お宝を創り出せ!

「お宝物件」というものは、
この世に存在しません。
自分で創り出すものです。

自分がどうやって
この物件から
利益を得られるのか?

という目線を持ちつつ、
この値段なら買っていい
というラインを
正確に見定めてください。

その後の指値で、
取引が上手くまとまれば、
そこで初めて
「お宝物件」が誕生する
というわけです。

がんばりましょう!

村上

 

 

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