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家賃決めにはセオリ―がある!

村上です。

私はもう人生の半分以上、
株式投資を続けています。

投資ですから儲かる時もあれば
損をするときもあります。

ただ、ひとついえるのは、
いつだって株の動きは
世界経済とリンクしている、
という基本があったんです。

言い換えれば、
株って攻略できるから面白いし、
だからこそ、トータルでは
利益を上げることができていたわけです。

でも、新型コロナが世界を
騒がせるようになってから、
その原理原則が通じません。

もっと上げ下げすると
予測していたのですが、
なぜかずっと右肩上がりの様子に
気味悪さを覚えています。

まあ、日銀が買いに入るのはわかります。
ただ、それだけでこの動きって
ありえないと思うんです。

そんなことを考えていたら、
証券会社の新規の
口座開設者が増えていると
いうニュースが耳に入ってきました。

つまり、株の初心者たちが
少し値が落ちた株を
買いまくるから、
こんなことになっているんですね。

念のため付け加えると、
こんな気味の悪い相場でも、
私はしっかりと
儲けさせてもらっています。

この平時とは明らかに異なる
マーケットで生き残った投資家は、
大きなプラスを手にできると
確信しています。

投資家にとって、
変化ってチャンスですからね。

ただ、この実体経済と
株価がリンクしない状況って、
さすがに続かないと思うんです。

本当の不況はこれから。
まだまだこの先、
大型倒産が出てくるはずです。

そんな時代に、
市場がどうなっていくのか、
最新の注意を払って、
観察したいと思います。

不動産の価格は
株価より少し遅れる形で
連動するといわれます。

株なんて自分には関係ないと思わず、
勉強してみるのも
いいと思いますよ。

家賃設定ってどうやるの?

さて、本題です。

家賃設定について、

「アパートを新築したが、
相場より高めでいいのか?」

「募集を掛けたいが、
前の入居者と同じ
家賃でもいいのか?」

と、迷う投資家の方が
意外に多いと感じています。

確かに、数千円違うだけで

・購入前の利回り想定
・実際のキャッシュフロー
・売却時の査定額

など、様々な面で
影響が出ますよね?

とは言え、
強気の家賃を設定して
空室がなかなか埋まらない
のでは、本末転倒。

というわけで今日は、
家賃設定の考え方について
解説してみたいと思います。

ドンピシャの基準値とは?

最初に、家賃設定を含む
全てのシミュレーションは、

上でもなく下でもなく
ドンピシャの数字で試算する

ことが重要です。

楽観的かつ強気な数字だと、
後で痛い目にあいますし、

低い見込みで試算すると、
投資判断が出来なくなってしまいます。

例えば、物件の購入時に
シミュレーションをするなら

・ドンピシャの家賃を想定しつつ
・最悪でもマイナスが出ない
・利回りをキープできるなら

その物件を買っていい、
という判断基準になるはずです。

3つのバリエーション

次に、物件を購入して
実際に募集を行う際は、

・ドンピシャの家賃を基準に
・最高値で貸すことを追求する

強気の姿勢が大切。

「早く満室にしたいから、
これぐらいでいいや…」

などと、弱気の
家賃設定をしてしまえば、
そこから挽回するのは、
かなり難しくなるからです。

さらに、事業計画で収支を作る際は、

・最高の収支
・ドンピシャの収支
・最悪の収支

3つともシミュレーションし、
プレゼンに備えておくべきです。

相場は自分で調べろ!

では、上でも下でもない
ドンピシャの基準値を
どの辺に設定するか?

ということについてですが、
これはもう、

ネットでそのエリアの
相場家賃を調べ上げるのが、
一番確実だと思います。

・ライフルホームズ
・スーモ
・アットホーム

などで検索してみれば、
自然と相場が見えてくるはず。

そこからアッパーを狙うなら

・広告料を多めに出す
・家具家電を付ける
・フリーレントを付ける

などの対策が必要です。

地元の仲介店舗や、
管理会社などを回って、

・どんな対策が効果的か?
・どの程度上げられそうか?

ということを、
数多く調査してください。

鳥カゴを基準にする?

さらに、同じ物件の中でも

・階数
・日当たり
・エレベータの有無

によって、取れる家賃が
変わってきますよね?

「鳥カゴ」という言葉が
あるのですが、

物件を鳥カゴに例えて、
カゴの真ん中はこれぐらい

という家賃の基準値を作り、
そこから上下左右に向かって

↑プラス2千円
↑プラス千円
・カゴの真ん中(基準値)
↓マイナス千円
↓マイナス2千円

というように
幅を持たせるんです。

2階が基準値であれば、
1階ならマイナス千円
3階ならプラス千円

4階以上がエレベータなしなら、
そこからまた千円、2千円と
家賃を下げていくんですね。

叩き売りは誰でも出来る

このように、
相場という基準値を決め、
そこからの振れ幅を
ロジカルに定めることで、

家賃設定をどうするか?

という課題は、
割と楽に解決できるはずです。

しかし、先ほど述べたように

「早く空室を埋めなくては…」

と焦った挙句、安めの家賃で
入居者を決めてしまうオーナーも、
意外に多いものです。

モノを売る商売であれば、
いわゆる「叩き売り」に当たります。

私たちのような、
営業畑出身の人間からすれば、

・モノを安く売って(貸して)
・すぐ買い手(借り手)がつく

というのは、
素人でもできることだ!
とされて、
上司からメッチャ怒られます。

「おまえらバカか!?」
「営業なんか辞めろ!」

頑張ってモノを売ったのに、
ひどい言われようです(笑)

安く買って高く貸せ!

つまり、物件のオーナーといえども、
利益を追求する経営者である以上、

・頑張って高く貸す

という営業努力を、
怠ってはならないのです。

家賃設定は、
「ドンピシャ」を基準値に

物件を「安く」買って
入居者に「高く」貸す

このマインドで、
利益を最大化してください。

がんばりましょう!

村上

 

 

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