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生活保護の入居者ってどう?

村上です。

新型コロナウイルスの影響は、
飲食店やサービス業に
大きなダメージを与えました。

営業を再開したといっても、
ソーシャルディスタンスで
席数を減らしていますから、
どう考えても売り上げ減です。

もともと、利益率の低い業界なのに、
どれほど厳しいかと思います。

飲食店だけではありません。
リモートワークを取り入れた会社
の中にも、

生産性がダウンして
先行きが厳しくなりそうな
ところがあるとききます。

「お気に入りの店が潰れないといいな~」
「リモートワークってだれるよな~」

なんて、他人事のように
思っていてはいけません。

そういった店が倒産したり、
スタッフのリストラを行ったりすれば、
当然、働いていた人は
家賃を払えなくなります。

「保証会社に入っているから大丈夫」
と考えるのも危険。

民法改正で入居者に
連帯保証人が
つけられなくなったことで、

ここ1年~2年で、
中小の保証会社の登録件数が
倍に増加しています。

これが何を意味するかといえば、
保証会社が本来のキャパを超えて
いる可能性が高いということ。

そこに景気後退で家賃を支払えなく
なる入居者が増えれば、
「保証会社の破綻」も
一気に深刻さが増してきます。

実際、過去には
リーマンショックで
「リプラス」という保証会社が
倒産し、被害を被った大家が
多くいました。

入ってくるはずの家賃が
保証会社の倒産でストップ!
なんてことになったら、
どうでしょう?

何カ月、耐えられるでしょうか?

そういう事態が起こる可能性も
ゼロではないということを
常に意識しておきたいところです。

世の中の変わり目には、
予想もしなかったことが
起きます。

何かあった時に、
こんなはずじゃなかった
と慌てる人と、

もしもに備えていた人とでは、
受けるダメージも
復活のスピードも
大きく変わってきます。

「備えあれば憂いなし」
は天災だけではないんですね。

ビジネスにおいても、
常に最悪の事態に備えること。

その上で、
攻めるところは攻めつつ、
目標に向かっていきましょう。

生活保護をターゲットに?

さて、本題です。

以前、当社の会員さんから、

生活保護の受給者を
ターゲットにする際の
メリット/デメリットを知りたい

というご質問をいただきました。

確かに、生活保護の受給者は、

・家賃の取りっぱぐれが少ない
・受給者が年々増加している
・入居期間が比較的長い

という安定性に加え、

・家賃補助の上限まで借りてくれる
・簡素なリフォームでOK

という点で、
高い実質利回りを狙えるという
メリットがあります。

ただし、それと併せて
さまざまなデメリットを
きちんと理解しておかなければ
入れて後悔することにもなりかねません。

というわけで、今回は、
生活保護受給者をターゲットにする
アプローチについて、
解説してみたいと思います。

生活保護制度って?

最初に、
生活保護制度の概要について、
おさらいしておきましょう。

厚生労働省の公式サイトによると、
生活保護制度とは、

資産や能力等すべてを活用しても
なお生活に困窮する方に対し、
困窮の程度に応じて必要な保護を行い、
健康で文化的な最低限度の生活を保障し、
その自立を助長する制度

厚生労働大臣が定める基準で計算される
最低生活費と収入を比較して、
収入が最低生活費に満たない場合に、
最低生活費から収入を差し引いた差額が
保護費として支給される

と、されています。

引用:
https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/hukushi_kaigo/seikatsuhogo/seikatuhogo/index.html

さらに、支給される保護費は、
地域や世帯の状況によって異なり、
一般的に、

家賃等の生活費が高いエリア(級地)は
保護費の支給額が高くなる
という特徴があります。

安定した経営が可能

生活保護受給者の家賃は主に、

・支給する自治体から直接振込
・自治体から本人を経由して支払い

という2パターンがありますが、
自治体から直接振込されるのが
やはり最強だと思います。

また、本人を経由するパターンでも、
保証会社をきちんと付けておけば、
取りっぱぐれるリスクは
割と少ないといえます。

さらに、生活保護受給者の方は、
単身の高齢者などが多く、

・入居すると長期で住んでくれる
・簡素なリフォームでOK

というメリットがありますから、
物件の運営コストも少なく済み、
経営面でのメリットが大きいのは
間違いありません。

しかし、冒頭でも述べたとおり、
それらのメリットを享受するためには、
ある程度の運営リスクを知っておく
必要があるんですね。

では次に、
生活保護受給者を受け入れた場合の
デメリットについて解説しましょう。

受給者の専用物件になる

まずはこれです。

生活保護を受けている方が居住すると、
そういう雰囲気の物件になるため、
一般の方が住みにくくなるんですね。

例えば、かなりの確率で

・ゴミ屋敷になってしまう
・ゴミの出し方を守れない
・窓ガラスに新聞紙を貼る

ような方が多かったり、

・意味不明なクレームが来る
・近隣とトラブルを起こす

ケースも多々ありますから、
どうしても、

若い女性などの
一般的な入居者が、

・退去してしまう
・借りてくれなくなる

ということになります。

そのため、
生活保護受給者を受け入れる
物件にしたいのであれば、

最初から受給者専用住宅として、
検討しておくことが
大切といえます。

孤独死が発生しやすい

次にこれです。

生活保護受給者は
単身の高齢者が多いため、

入居者の死というリスクも、
一般的な物件に比べて
非常に高いんですね。

さらに、孤独死の場合は、
ご遺体を引き受ける連帯保証人も
いないので、処置などで
ある程度の費用が掛かります。

ただし、その辺のリスクは

・保証会社
・各種の保険

などと契約することで、
リスクを大きく低減出来るため、
それほど心配する必要は
ないと思います。

そもそもワケありの人が多い

とは言え、やはり
生活保護を受給している
というのは、

何らかの事情がある
ワケありの人が多い
という点は、理解しておくべきです。

本当に不幸が重なった結果
やむなく生活保護を受給している
という方は、私の経験上、
1%もいないと思います。

残りの99%の方は、
何か問題を起こす可能性が高い
と考えておくべき。

それを全て理解した上で、

・対策をしっかり行う
・取りっぱぐれを防ぐ

というシステム作りを行うのが、
生活保護受給者向け物件における
鉄板と言えます。

・高いリターンを得るために
・高いリスクをどう低減するか?

という課題にきちんと向き合えば、
うまく運営できると思います。

がんばりましょう!

村上

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