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なぜ融資の頭打ちが怖いのか

村上です。

不動産投資を志す理由として、
「人生を豊かに過ごしたい」
という返答を多くききます。

実際、資本主義の日本で
生きていく以上、
自給自足の生活でもしない限り、
お金の問題はそのまま幸せに直結します。

稼いだお金を投資に回し、
安定した利回りを得ることは
「自分らしく豊かに生きる」
ために理にかなったやり方と
いえるでしょう。

ちなみに、
私自身を振り返ってみると、
「人生を豊かに生きる」
ということを、
ほとんど意識したことがないんです。

なぜか?
それは、常に人生が楽しいから。

え? 何言ってんだこいつ…
と、思われるでしょうが、
本当です(笑)

正直、豊かさというものを
深く考えたことがないんです。

これまでの人生全てにおいて
つまらないと思ったことがなく、
これからも変わらず
楽しい毎日が続くと信じています。

もちろん、
仕事が大変な時だってあります。

でも、それも自分で考え、
自分で実行するわけなので、
やっていること自体は
全く辛いと思わないんですね。

そういう自分を、
改めて自己分析してみると…

私はいわゆる
「自己肯定感」が極めて強い
人間なのかもしれません。

まぁ、悪く言えば自己中ですが、
自己否定感というものがないんですね。

どんな時でも俺サイコー!
なんです(笑)

朝起きて支度をし、
会社に向かっている間に
太陽がさんさんと輝く
爽やかな風景を見ると、

気持ちいいなぁ!
最高の天気だなぁ!
とワクワクします。

もっと遡った学生時代でも、
コーヒーとタバコに音楽
さえあれば、自分は一生
幸せに暮らせると確信していました。

そんな性格のおかげで
どんな時にもポジティブでいられますし、
人生を不条理に思うこともありません。

「しあわせは、いつも自分のこころがきめる」
という詩があります。

ないものばかりに目がいきがちですが、
ふと視点を変えれば、
自分もすでにたくさんのものを
持っている恵まれた人間なのかもしれません。

いつも不機嫌な顔の人より、
豊かな気持ちでいる人の方が、
周りの人からも好かれます。

不動産投資においても
この手のマインドは、
大切なことなのかもしれないと
思う今日この頃です(笑)。

融資は不動産投資最大のリスク

さて、本題です。

不動産投資には、
さまざまなリスクがありますよね?

・空室の長期化
・家賃の滞納
・賃料相場の下落
・自然災害
・事故や事件

探してみれば、それこそ
物件購入から売却に至るまで
どのフェーズにおいても、
大なり小なり、リスクが存在するはずです。

そして、経営的に避けようのない
さまざまなリスクに対して、

私たち投資家は、
正面から向き合い、
的確にマネジメントする
ことが求められます。

この中でも私が特に
注意してほしいと感じるリスクが、
融資に関わるものです。

・融資枠が頭打ちになる
・追加の融資が受けられない

このあたりのリスクですね。
今日はこの件についてちょっと、
掘り下げてみましょう。

融資が頭打ちになるとは?

融資が頭打ちになるというのは、
個人の融資枠(与信)を使い切った結果、
それ以上の融資が受けられない状態
になることを指します。

また、
カードの支払い滞納などで、
個人信用情報(個信)に
傷が付いている場合も、
融資がNGになってしまいます。

皆さんが融資ときいて
イメージするのは、
物件を買う時の融資だと思います。

確かに、
物件を購入しようとする際に
融資が下りなければ、
欲しい物件が買えません。

しかし、それだけのことで、
経営が立ち行かないまでの事態に
直結することはないですよね。

そう言う意味で、
買えないことのリスクって、
それほど怖がることはないんですね。

一方で、
物件を購入した後で
必要な融資が受けられない場合は
どうでしょうか?

・入居者の大量退去
・突発的な大規模修繕

などの、多額の資金を要する場合、
資金が足りなければ、かなり
困ってしまいます…。

融資がなければしのげない

こんな時、
皆さんならどうしますか?

通常は、追加の融資を申し込み、
一時的な出費に充当することで
当面の経営危機をしのぐはずです。

しかし、物件の購入後に、
先ほど述べたような理由から、
追加の融資が受けられなくなる
ことになれば、経営の危機に対して
打てる方策が極端に減ってしまいます。

さらに、お金がないからといって
・空室をそのまま放置する
・修繕しないでやり過ごす
ようなことをすれば、
入居者の募集もままなりません。

そうなると、
本来得られたはずの収入を放棄する
ことにつながり、
経営破綻へまっしぐらという
羽目になるんですね。

お金さえあれば…

不動産は息の長いビジネス。
その中には、
お金さえあれば何とかなる
というシーンが多々あります。

しかし、逆を返せば
お金を用意出来ない場合、
いとも簡単に詰んでしまう
というのも、
不動産の厳しい一面なのです。

・融資が頭打ちになる
・融資が受けられない

という状態は、
不動産投資最大のリスク
と言っても、過言ではないのです。

もちろん、
手持ち資金で手当て出来る人や、
資金を融通してくれる先がある人は
融資に頼る必要はないでしょう。

でも、全ての投資家がいきなり
ポンと札束を用意出来るかと言えば、
そんなことはないですよね?

自腹を切ることが出来る?

例えば、
・台風で外壁が一部壊れた
・大きな地震で漏水が出た
という場合、通常なら
火災保険でカバー出来るはず。

しかし、
保険が下りるまでの間、
工事費を一時的に立て替える
必要が生じることがあります。

その際、
立替金が用意出来なければ、
保険の申請からお金が下りるまで
建築業者に支払いを待ってもらう
ことになるわけです。

しかし、こちらの都合を相手が
いつも理解してくれるとは限りません。

さらに、保険が効く自然災害ではなく、
建物の劣化による修繕
の場合は、完全に自腹です。

手持ち資金がない!
融資も受けられない!
誰からも借りられない!

となったら経営そのものが
行き詰まってしまうんですね。

オーナーに求められる資質とは?

まとめると、
融資を受けられない投資家は、

空室や修繕を放置する

建物がどんどん劣化する

さらに退去が増える

家賃収入が先細りになる

ローンの返済に窮する

という、負のスパイラルに陥り、
経営そのものが詰む
可能性が高くなるのです。

ですから、いざという時に備えて

・いつでも融資を引ける状態にしておく
・融資枠を使い切るような経営をしない

ことが、オーナーには求められます。

それが出来ない不動産投資は、
限りなくリスキーなビジネスに
成り下がってしまうんですね。

個信に傷を付けたらアウト!

通常、小口の融資というものは、
物件の購入などに比べると、
融資を受けることはそう難しくない
ものです。

民間の金融機関がダメでも、
公庫の融資を受けるとか…
何とか工面することが出来るはず。

しかし、それさえも
・税金を滞納していた
・カードの支払いを忘れていた
などの事由があれば、
難しくなってしまいます。

つまり、日常生活レベルでも
個人信用情報に傷が付くような行為
に、気を付ける必要があるんです。

いざ、お金が必要になった!
という時に、融資が受けられないのは
不動産経営の死に直結する
大きなリスクです。

常にお金を借りられる
体制づくりを
目指したいですね。

がんばりましょう!

村上

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