村上です。

新型コロナによる、
業績悪化を受けて

企業経営者のマインドは、
今後、大きく舵を
切ることになると思います。

それは、

会社の経営がたとえ
危機的な状況になっても
社員を守る必要はない、

社員と自分のどちらを守るのか？
という場面では、
自分を守るようになる、
という新しい認識です。

一見、冷酷なようにも思えます。
でも、よくよく考えてみれば、
至極まっとうな話でもあるんです。

例えば、私の会社が
万が一倒産でもしたら、

私自身は即破産し、
なかなか復帰出来ない
状況に陥るでしょう。

しかし、
社員は負債を負わず
他の企業に転職できますよね。

つまり、社長と社員では、
そもそも背負っているものや、
失うものが違い過ぎるんです。

過去にリーマンショック
を経験した経営者であれば、
皆、同じ感覚を持っている
と思います。

仮に、社長が男気を見せて
社員を守り通したところで、
社員は背に腹を変えられず、
会社を離れていく…。

会社と心中する社員はいない。
恩を仇で返さざるを得ないんです。

この事実を、
ベテランの経営者は
経験則で知っているもの。

ですから、
今回のコロナショックでは、
ベテラン経営者になるほど、

「社員に辞めてもらう」
というカードを
切ることになるでしょう。

私自身は今、経営者の側ですが、
リーマンショックの時は
労働者側の人間でした。

ですので、現在は
双方の思いがよく理解できる
立場にいると思います。

これから、世界中で経済は
厳しい局面を迎えるでしょう。

改めて言いますが、
経営者というものは、
社員よりも自分や身内を優先する、
ということを理解しておいてください。

そう思っておけば、
尽くした会社に裏切られた！
今まで頑張ったのは何なんだ！

という感情論に振り回され、
消耗することがなくなるはず。

経営者と労働者における
考え方の違いを知っておけば、
より冷静な視点を
持つことが出来るのです。

こんなことを書くと、
村上さんの会社、
リストラを計画しているのでは？
なんて思う人もいそうです（笑）

いえいえ、当社はおかげさまで
経営は順調です。

勉強会でも引き続き、
不動産投資家の皆さんに
役立つ情報をお届けしますので、
ぜひお越しくださいね。

心理的瑕疵にガイドライン？

さて、本題です。

ある程度の長い期間、
不動産投資をやっていると、
どうしても避けられないのが、
「入居者の死」。

孤独死はごく当たり前に
発生するものですし、

自殺や事件だって、
保有物件が増えていけば、
確率はゼロじゃありません。

当然、私たちも告知事項として
入居者への説明義務があります。

その取り扱いについて、
以前、国土交通省が、

「不動産取引における
心理的瑕疵に関する検討会」

を開催する
という報道がありました。

今日はこの話題に
触れてみたいと思います。

ガイドライン策定の概要

国交相の報道発表資料によると、
検討会の概要は以下のとおりです。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

取引対象の不動産において
過去に死亡事故が発生した事実など、

いわゆる「心理的瑕疵」をどのように
取扱うかが課題となっており、

このことが、既存住宅市場活性化の
阻害の一因となっています。

このため、国土交通省において、

・宅地建物取引業者
・消費者団体
・弁護士等

による検討会を立ち上げ、
不動産取引における心理的瑕疵に係る

・適切な告知、
・取扱いに係るガイドライン策定

に向けた検討を進めてまいります。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

引用元：
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001327349.pdf

どこまで機能するの？

私個人の見解としては、

基準を明確にすることで
分かりやすさは増すものの、

・ガイドラインとして、
一概に決められるのだろうか？

・果たしてガイドラインが
どこまで機能するのか？

という懸念があります。

心理的瑕疵というものは、
ごく軽いものから
ヘビーなものまで、

全く同じというケースは
１つもありません。

そんな風に様々な事例を
どうやって取りまとめるのか？
今よりさらに厳しくなるのか？

そういうことが、
検討を重ねていくうちに
だんだんと見えてくるのでは？
と思っています。

トラブルが減っていない？

みなさんも、
よくご存知だと思いますが、

かの有名なサイト
「大島てる」によって、

事故物件の所在は、
ネットで誰でも簡単に
検索できる時代になりました。

さらに、
普通の不動産屋であれば、
入居後のトラブル回避のため、

何かある物件については、
絶対に告知するものです。

しかし、中には
訴訟リスクを負ってまで、

「告知しない」ことを
業者に無理強いする
オーナーも存在します。

その結果、それに起因する
トラブルや訴訟があちこちで発生…。

そのような背景から、
今回のような
ガイドラインが策定される
事態になっているのだと思います。

貸す側の立場を考える

それに加えて、超高齢化を
迎えるこれからの時代は、

保有する物件で
入居者がバタバタと死ぬ
ようなことも十分に起こりえます。

ガイドラインの重要性が
増すことは間違いないでしょう。

ただ、あまり言いたくないですが、
ガイドラインと称するものによって、

借りる者の立場がより強まり
貸す側がどんどん弱くなる
点は、否めないと思います。

ただでさえオーナーは、
「借地借家法」という
借りる側の絶対的な優先権利に、
縛られています。

今後、より多くの
ガイドラインが増えることで、
どんどんと息苦しい
時代になるのでは…

そんな事態を密かに危惧している
人も意外といそうです。

何事もそうですが、
いい面ばかりではない、
ということですね。

ガイドラインは歓迎すべき

さらに、最近の
規制がどんどん増加する
という流れは、

国が目指している
「小さな政府」作りに
逆行するようにも思えます。

民間が作る業界団体に
ある程度任せておけばいいものを、

ガイドラインという形で、
国が関与していくのは、
いかがなものか？ という
思いがあるんですね。

まぁ、色々書きましたが、
ガイドラインが策定されれば、

私たち業者は、
それに沿った説明をすればいいわけなので、
告知事項のある物件について、
今より扱いやすくなるはずです。

私自身、この業界の慣習が
良い方向に変わることは、
そのプロセスがどうであれ、
基本的には歓迎です。

今回の心理的瑕疵についての
検討会での素案作りが、
いい方向に向かうことを願っています。

詳細が出たら、
また取り上げてみますね。

がんばりましょう！

村上