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意外と知られていない物件売却のポイント

村上です。

不動産価格が下がるだろうと
言われるようになって、随分経ちます。

現状はどうでしょうか?
皆さんもお気づきのように、
底堅い動きを続けていますよね。

毎日、仕事が終わってから
目を皿のように物件検索をしているのに、
基準にあった物件が見つからない…。

こんなとき、
不動産投資家は何をすれば
いいのでしょうか?

私のおすすめの一つが、
収入を増やすための
行動を起こすことです。

例えば、
営業の仕事をしているなら、
会社と交渉して、
「歩合制」にして
もらうのはどうでしょう。

がんばればがんばっただけ
成果が出ますし、
自己資金も増えます。

何か資格をとる事で
手当がついたり、
給料が上がったりするなら、
その為の勉強をするのもいいですね。

仕事に不満があるなら、
思い切って給料の高い業界へ
転職するのも一案です。

まずは転職サイトに登録して、
自分にどんな可能性があるのか、
探ってみるだけなら、
たいした手間はかかりません。

転職活動をしたことで、
自分が今いる会社が
一番稼げそうだとわかったなら、
それだって大きな収穫です。

転職を考えているけど、
特別にやりたいことがない
という人には、
「営業」の仕事がおすすめです。

高い給料を狙いやすいですし、
何より営業のスキルを身に着けると、
どこにいっても食べていけるように
なるんです。

そして、営業で身に着けた
対人スキルは
不動産投資にも生かすことができます。

不動産投資家はつい、
収入を増やす手段というと、
次の物件を買うことばかりを
考えてしまいがち。

でも、視野を広げて見れば、
他にも方法はいくらでもあるんですね。

コロナの影響で移動が減り、
自分で使える時間が
増えたという人も多いはず。

自分自身と向き合い、
将来についても考えるいい機会です。

不動産投資に限らず、
色々なことに
チャレンジしてみてくださいね。

物件の売り時をどう捉える?

さて、本題です。

皆さんの中には、
物件を購入したことはあっても、
売却した経験はないという方が、
意外と多いのではないでしょうか?

実際、当社の会員さんからも、
「そろそろ物件を売却してみたいが、
どうすれば上手く出来るのか?」
という相談を受けることがあります。

とは言え、
ここ数年の融資姿勢や
新型コロナウイルスの影響などを
考慮すると、

現時点で売り時を見極める
ことは、なかなか難しそうです。

今回はそんな、
売却の話をしてみたいと思います。

出口から逆算して買う!

はじめに大原則として、
保有する物件の売却を検討する際は、
物件の購入時まで
遡って考える必要があります。

その物件を
現時点の相場で即転売した場合に、

・きちんとプラスが出るか?
・最悪でもトントンになるか?

を見極めるためです。

出口を想定してから
買い付け価格を決める
というアプローチが、
売却では非常に大切なんですね。

数年前の
Sルガ銀行やS岡銀行などが
バンバン融資を出していた頃は、

・この物件なら金利○%で○年引ける
・返済比率は〇〇%ぐらいでも売れる

という予測を立てるのは容易でした。

しかし、あれから数年が経った今、
出口を想定するのは
難しい状況です。

保有して残債を減らせ!

出口を想定するだけでなく、
売却そのものも、
一時期に比べたら
やりにくくなりました。

物件を右から左へ
バンバン売りさばいていた
当時の三為業者も
苦労しています。

ただし、彼らと違って、
我々個人投資家は、
保有し続けて残債を減らす
という奥の手が使えます。

もし、思ったように稼げない
物件を持っていたとしても、
経営に行き詰った三為のように
焦って安値で手放すことなく、

売り時をじっと待つことが、
最善の策だと思います。

うちの物件はお幾ら?

また、来たる売り時に備えて、
「自分の物件は今売ると、
どのくらいになるのか?」

ということを、
常にリサーチしておく
ことは、非常に重要です。

現在の利回りだとこれ位で売れるな…
とか、
解体して更地にするなら、
費用を差し引いてこれぐらいかな…

など、幾つかのケースを想定して
より高く売る方法を模索するのです。

そうしておけば、
物件の売り時が到来した時に、
「この価格なら売ってもいい!」
という即断が出来るんですね。

赤字を出さないという覚悟

私自身は、これまで20年ほど

・出口を見据えて購入する
・保有する物件価格を知る
・物件の売り時を逃さない

というアプローチを徹底してきたおかげで、
物件を売って赤字を出したことは、
一度もありません。

買って売って
全てトータルでプラスに、
しているんですね。

特に、リーマンショックを経験した
私たちのような不動産のプロは、
赤字を出すことが倒産に直結する
ことを、よく理解しています。

短期の事業融資を引いて
・物件を無理して買う
・売れない在庫を抱える
ようなことは避けるべきです。

どんなに最悪の状況でも
気合いと情熱をキープしつつ、
即転売しても収支トントンになる
価格以下で、慎重に買っていく。

それを頑なに守ってきたお陰で、
今の自分と、会社があると思っています。

ちゃんと選んで買いましょう

当たり前の話ですが、
不動産投資は「稼ぐ」ことが目的
です。

にもかかわらず、いわゆる
メガ/ギガ大家の中には

・いたずらに借金を重ねた
・闇雲に物件数を増やした

結果、売却の時点で損をする人が
出てきています。

急速に投資規模を拡大するやり方
では、先ほど述べたような
プラスの出る物件をきちんと選ぶ
ことは、難しいからなんですね。

私たちのようなプロでさえ、
儲かると確信出来る物件を買えるのは、
年に1〜2棟がいいところ。

そう考えると、
数年で急躍進した
メガ/ギガ大家の人たちが、

物件を増やすことを優先するあまり、
甘い基準で物件を購入してきた可能性が
高いことが、わかるかと思います。

何度も言いますが、
不動産投資派「買った」だけでは
成功の可否はわかりません。

「売って」「儲かって」
初めて成功といえることを、
肝に銘じるべきです。

先の見えない状況を打破せよ!

新型コロナウイルスの影響によって、
多くの国民が所得を減らす中、
都心部の物件価格だけは、
未だに上げ止まる気配がありません。

スタグフレーションともいえる
気持ちの悪い状態ですが、
これがいつまで続くのかは、
誰にも予測出来ません。

もちろん、私だってそうです。

そんな状況で、保有する物件を
確実に高値で売るためには、
鮮度や確度の高い情報を
いかに多く集められるか?

それらの情報を元に、
自分の物件が幾らで売れるのか?
を常にキャッチアップする
しておくことが大切です。

そして、売り時が到来するまでは、
確実にインカムを稼ぎ
残債を減らしておく
というポジションで、
先の見えない状況に打ち勝ってください。

がんばりましょう!

村上

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