BLOG

ブログ

物件の築年数はどれくらい大事なの?

村上です。

不動産業界は、

・お金をもらえれば動く
・お金次第でどうとでもなる

ということが多々あります。

・仲介手数料
・広告料(AD)

は当然ですが、表に出ない

・担当者ボーナス(タンボ)

なども、正にそうでしょう。

例えば、大きな不動産売買だと、
100万〜1,000万
といった大金がタンボで動きます。

上場大手の偉い人であればあるほど、
タンボを欲しがることが多いです。

なぜかというと、
上場大手の役員や部長クラスは、
意外と給料が低いんですね。

色々なところで散財する割に、
もらえる給料が他業種より少ない…

どうせもらうなら、
奥さんにバレないお金が欲しい…
といわけです。

そう思っていても、
職場は上場の大手企業ですから、
お金のやりとりに関しては、
徹底したクリーンさが求められます。

そのため、

・帳簿に乗らない形でタンボをもらう
・自分では直接受け取らずに、
知人の会社を経由してもらう

こんな方法をとる人が多いようです。

また、そこまで大きな話じゃなくても、

・賃貸仲介で良くしてもらった
・管理会社が頑張ってくれた

そんなタイミングで、
担当者に商品券を手渡すことは、
よくある話です。

そうやって関係を深めておけば、

・次の仕事も円滑に進めてくれる
・何かとマメに動いてくれる
・未公開の情報を教えてくれる

などのメリットが得られるからです。

ちなみに、知り合いのブローカーには、
カバンの中に商品券の束を常に入れ、
いつでもスッと渡せるようにしている
という人もいます(笑)

まぁ、それほど人間という生き物は、
金次第で動くことが多い
ということです。

ただし、さすがに
金で心までは買えない
と思います。

お金をちらつかせて、

「オレは客だから…」
「金を払うんだから…」

そんな上から目線の客がいたら、
営業マンたちは、
積極的に動こうとは思わないですよ。

お金のために働くとは言え、
せめて己の道徳だけは
心の隅に残しておきたい…。

彼らだって、
そんな思いは持っているんですね。

不動産投資家の皆さんは、
お付き合いする業者が何を求めているのか、
何をされたら嫌なのかを、
常に考えて動いてみて下さい。

どうせお金を使うなら、
成果に結びつく
いい使い方をしてくださいね。

一番いいのは、
お金で人をどうこうではなく、
そのお金を頭金に、
いい物件を買うことだと思いますよ。

物件を購入する際のポイントとは?

さて、本題です。

当社の会員さんなどから、
「中古のRC物件を買いたいが、
どの辺を注意しておくべきか?」
といった相談を受けることがあります。

こんなざっくりした質問、
どう答えていいのかわからないよ、
というのが本音ですが(汗)、

あえて答えようとするなら、
「儲かればどんな物件でもいい」
という話になります。

でも、それだけでは
質問に答えたことになりません(笑)

ということで、

・築年数
・建物の造り
・修繕の有無
・購入後の修繕コスト

など、具体的なポイントに的を絞って、
それぞれ注意すべきことを
書いてみようと思います。

築○年以内ならOK?

初めに「築年数」について。

これは一概に、
築○年以内ならOK!
といえるような話ではありません。

・場所や間取り
・建物の造りの良さ
・修繕の履歴

など、それこそ
築年数より重要なポイント
も多いわけです。

そのため、
こっちの築20年より
こっちの築30年の方が買い!
なんて話がゴロゴロあるんですね。

ただし、
これだけははっきりしている
というポイントが、1つだけあります。

それは、
・銀行の融資
に関することです。

残存年数が融資を決める

中古物件にローンを付ける場合、
多くの金融機関は、

建物の法定耐用年数から築年数を
差し引いた「残存年数」を基準に
融資期間を決めています。

例えば、築30年の中古RCに対して、
融資を引こうとした場合、

法定耐用年数: 47年
建物の築年数:△30年
================
残存年数:   17年

これに、一定の係数を加えて、

融資期間:  20年

という数字が出てくるわけです。

そして、この融資期間が、

・物件の出口戦略

に対して、大きな影響を
及ぼすことになります。

何年後に幾らで売れる?

もし仮に、
残存年数17年の物件に
融資期間20年のローン
を組んで物件を買った場合、

10年前後保有してしまうと、
次の買主に付くローンが

・10〜15年という短期

になります。

すると、物件価格にもよりますが、
キャッシュフローが十分に出ず、
次の買い手が現れないかもしれません。

もちろん、融資については、

・貸出金利
・返済比率

といった変動要素も、
考慮する必要があります。

ですから、
それらのシミュレーションを踏まえつつ、

次の買主に物件を売る際の、
出口価格を考えて物件を購入する
ことが大事なんですね。

そういった意味では、単純に
「築何年がいい」という話ではなく

・何年後に幾らで売れるか?

まで考えて、購入を検討すべき
といえるでしょう。

いい物件とそうでもない物件

次に、建物の
「造り」や「修繕」について。

これは一般論としては、
・規模がデカイほどモノがいい
です。

なぜなら、新築時に

・1億の物件しか建てられない個人投資家
・10億の物件を建てられるプロの投資家

では、そもそもの資本力が違う上に、
構造から設備のクオリティに至るまで
大きな差が付くからです。

私はこれまで、
何千〜何万という物件を見てきました。

今ではパッと見で、
「あぁ、これはいい物件だな…」
ということが分かります。

もちろん、それによって
「持つ」「持たない」も
大きく変わってくるんです。

どっちがよく見える?

また、「修繕」も大事な要素です。
修繕履歴を確認した上で、

・何年前に大規模修繕を行ったか?
・適切なコストを掛けているか?
・劣化箇所を確実に修繕しているか?

といった項目ごとに、
正しく評価しなければなりません。

実際の話、新築時から

・手入れをしていない築10年の物件
・小まめに修繕をした築30年の物件

では、
築30年の方が良く見える
なんてことも、結構多いんですね。

さらに、
物件購入後の修繕に幾ら掛かるか?
も、概算で見積もる必要がありますから、
より慎重な値付けが求められます。

その物件は儲かるのか

結局、「築年数」はあくまで
1つの数字に過ぎないということ。

物件の出口戦略において、
築年数は大事な要素ですが、
それだけで価格が決まる
わけではないのです。

築年数に加えて、冒頭で述べた

・建物の造り
・修繕の有無
・購入後の修繕コスト

といった、
さまざまな要素を勘案した上で、

きちんと儲かると確信した
買い付け価格を提示すべき
なんですね。

投資は儲けるためにやるものです。

物件を検討する際は、
一つ一つの数字に振り回されるのではなく、
「儲けるためには何が重要か?」
にフォーカスしてくださいね。

がんばりましょう!

村上

TOP