村上です。

融資情勢と不動産投資は
切っても切れないもの。

最近は融資が厳しくなった影響もあり、
現金で購入出来る築古の戸建投資が、
大いに流行っています。

志す投資家の多くも、
資材を格安で調達し
自分でリフォームする
といったDIY派が主流。

実際、当社の会員さんでも
築古物件をDIYで再生
している方がいますし、
それで成功している方も少なくないんですね。

一方、私自身はどうかというと、
築古投資に全く向いていない
と思います（笑）

そもそも、DIYをやる人は、
どんな面倒な作業も
コツコツと成し遂げる
ような性格の方が多いですし、

客付においても、

地域のコミュニティーサイト
を利用したりして、
マメな方が多い印象です。

ただ、小さくて安い戸建などは、
戸数を稼がないと儲からない
という側面があり、
どうしても効率性に欠けます。

だったら、まとまった戸数を持つ
一棟物の物件に投資した方が
早く儲かるよね、
と私などは思ってしまうわけです。

私は一発に賭ける人間なので、
マメにコツコツは無理なんですね（笑）

ただ、それも人それぞれ。

・低属性で自己資金が少ない
・大きな借金をしたくない

そんな投資家にとっては、
それだけが唯一の選択肢
ということが多いですし、

築古の戸建だって、
チリも積もればじゃないですが、
数多く保有すれば
それなりに儲かります。

つまり、
要はやりようというわけです。

問題なのは、

・儲からない物件を高値で買う
・売却出口に困るような物件を買う

ことであり、それは別に
築古だろうが新築だろうが
同じことですよね？

どんな不動産投資だって、
儲ける人は
きちんと儲けを出しているものです。

「あの投資は儲からない」
「この投資は危険だ」

と他の人のやり方を批判する前に、
客観的な視点から、

・その投資のメリットやデメリット
・どれだけのリスクがあるのか？

等を、きちんと
シミュレーションするべきです。

そしてもちろん、
・自分の性格に合っているか
も、考えておくべきですね。

「みんながやっているから」
「初心者に向いているらしい」

そんな曖昧な理由では、
うまくいくものも
いかなくなってしまいますよ。

出口戦略に悩んでいる人へ

さて、本題です。

不動産や株は、
売却して初めて利益が確定する
ものです。

たとえ物件や株を、
その時点で安く買えたとしても、
それは単に、
「含み益」を抱えた状態。

本当に
その物件で儲かったかどうかは、
実際に売却しないと分からない
ですよね？

つまり、自分が保有する物件が
今売ったら幾らになるのか？

これを常に把握しておくことが、
不動産投資で損を出さないためには
とても重要というわけです。

というわけで今回は、
不動産投資の初心者向けに向けて、
出口戦略の重要性を
解説してみたいと思います。

今売ったら幾らなの？

今売ったら幾らになるのか？

そのわかりやすい例が、
・株式投資
だと思います。

たとえば、
1,000円で買った株が
現在は800円に値下がり
したとしたら、

マイナス200円の含み損
を、抱えることになりますよね？

もちろん、将来的に
1,200円に値上がりすれば、
プラス200円の含み益です。

しかし、株を売却しない限り
1,000円で株を買ったことに
変わりはありませんから、

株を売却することで
初めて得か損かが判明する
ことになるのです。

含み益か含み損か…

これは
不動産投資でも同じことです。

保有している物件を
今売ったら幾らになるのか？

これを自分自身で把握しておかないと、
今現在が、
含み益なのか含み損なのか…
分からなくなってしまいます。

仮に、１億円で買った物件から
毎年300万円のキャッシュを得ているが、

今売ったら７千万円で
マイナス３千万円の含み損
ということが分かっていれば、

キャッシュの300万円を
使っていいのかどうか？
の判断は付くはずです。

当然、マイナス３千万円という、
高額の含み損を抱えているなら、
負債をキャッシュで埋め合わせる
ことが必要になりますよね。

そのお金、使ってもいい？

では反対に、
今売ったら１億２千万円で
プラス２千万円の含み益
だったという場合は、
どうなるでしょうか？

含み益にプラスして
キャッシュが毎年300万円増える
ことになるはずです。

であれば、毎年の300万円は
純粋な利益になりますから、
次の投資に使ってもいい
という判断になります。

さらに、
不動産市場は波を打っていますから、
長いスパンで見ていけば、

・含み損の時もあれば
・含み益の時もある

わけで、その変動を
定期的にチェックしておく
ことが、何より重要なのです。

幾らで売れるかが大事！

私たちのような業者も、
物件を買うときは常に

「この物件は幾らで売れるか？」

を意識しながら、
購入価格を考えています。

とは言え、
購入する物件すべてが
含み益を持てるとは限りません。

そこは
月々のキャッシュフローで
どれだけ回収出来るか？

保有して満室で回したら
何年でプラスに出来るのか？

といった総合的な視点で、
この物件は幾ら以下で買う
ということを考えるのです。

簿価では売り時が見えない

また、購入時のシミュレーションが
５年後・10年後も同じ結果
である保証はどこにもありません。

含み益を狙って買ったものの
売却時は大きく値下がりした…
というケースだって、
あり得なくはないのです。

だからこそ、保有する物件が
今売ったら幾らになるのか？

を定期的にチェックしつつ
随時、投資戦略を見直す必要が
あるわけです。

物件の価値というものは、単に
会計上の簿価で判断出来る
ものではありません。

売ったら幾らになるか？
という市場価値こそが、
優先されるべきなんですね。

多くのサンプルを集めろ！

「出口をどうしようか…」
という悩みは、

・幾らで売れるか分からない
ために起こるものです。

・近隣の売買相場を調べ上げる
・知り合いの業者にヒアリングする

などの形で、出来るだけ
多くのサンプルを集めてください。

さらに、

・物件の価格帯
・銀行の融資姿勢

も、売却に大きく関わってきます。

例えば、
1〜2千万円の物件なら売れるが
２〜３億円の物件だと売れない

５年前に30年で組めた融資が
現在では10年でしか組めない

ような場合、
出口が狭まる可能性もありますから、
この辺りもチェックが必要ですね。

不動産投資は出口ありきの世界。

ゴールに向けて、努力を
惜しまないようにしてください。

がんばりましょう！

村上