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危険なアスベストの見分け方

村上です。

「今後の不動産投資マーケットは
どうなると思いますか?」

「コロナの影響でこの先はさらに
市況は悪くなると思いますか?」

そんな質問が増えています。
残念ながら、私にはわかりません(笑)

その中で一つ言えるとしたら、
「コロナに関係なく、
成功している人はたくさんいる」
ということです。

逆に言うと、
コロナがはやる前から、
失敗している人もたくさんいました。

何を言いたいかと言うと、
コロナは今の世の中に
必要ないものを炙り出している
だけであって、

コロナで終わってしまうなら、
その案件はいずれ失敗していたのかも、
ということです。

例えば、長時間の会議や会社の飲み会、
働かないおじさん社員、
どれもなくても困らないことが
ハッキリしてしまいましたよね。

不動産で言うと、
外国人向けの超高級賃貸などは
苦戦しているようです。

彼らは日本に住んで働く必要は
なかったのかもしれません。

リモート授業の大学生が
実家に帰ってしまい
空いているアパートもあると聞きます。

でも、特定の学校の生徒に頼っている
物件は、もともとリスクが高いですよね。

逆に、それ以外の
通常の賃貸物件は
平常運転のところがほとんど。

こんな状況でも、
人には住むところが必要で、
引っ越す人だって常にいます。

不動産投資を始めたい人も
相変わらず増えており、
融資が厳しくなったら下がると
言われていた価格は高止まりのままです。

ボロ戸建のブームも、
収まるどころかまだまだ
注目度は上がっています。

人が集まっている以上、
ビジネスチャンスは
あちこちにあるはずです。

話を戻します。

2020年は大変な年でしたが、
見方を変えれば、
これまでの日本があまりにも
平穏だったとも言えると思います。

コロナが流行ったことで、
「グレートリセット」とか、
「ゲームチェンジ」といった
言葉をよく聞くようになりました。

そして、これは一度にガチャンと
終わるようなものではなく、

この先の世界はこれまでよりずっと
激しい変化を覚悟する必要があると
思っています。

それを怖がるのではなく、
その中でポジションを取って、
勝負に出られる人が、大きく
資産を増やすのでしょう。

そして、動きの激しい時に
試されるのが胆力であり、
胆力を支えるのは
正しい知識です。

改めて、不動産投資における
正しい知識を学びたい方は、
私の勉強会にお越しください。

一緒に
荒波を乗り越えましょう。

アスベストのリスクとは?

さて、本題です。

「アスベスト」については、
みなさんもご存知ですよね?

建材として優れた特性を持ちつつも、
吸引すると肺がんのリスクが高まる
として、現在では
使用が禁止された建築素材です。

しかし、使えなくなったとは言え、
除去されたわけではなく、
築年数の古い既存建物には、
未だに残存しています。

不動産投資家の皆さんの中には
その問題をどのように捉えるべきか
迷う方もいるのではないでしょうか。

そんなわけで今回は、
アスベストのリスクについて
解説してみたいと思います。

アスベストって何?

天然の鉱物であるアスベスト(石綿)は、
細かな繊維状の素材であり、

・耐火性
・断熱性
・防音性

等の優れた特性を持っています。

セメントを混ぜて建物に吹き付けるなど、
さまざまな建材に加工が可能なため、
1950年代頃から、
多くの建物に使用されていました。

しかし、1970年代になると、
アスベストを吸引することで
肺がんを引き起こすリスクが高い
として、大きな社会問題に。

以降、アスベストの使用は
世界的に取り締まられるようになり、

日本でも2006年から、
全てのアスベストの使用が
禁止されました。

そのため日本では、
1950年代〜2006年までに
新築された建物の中にだけ、

アスベストが残っている
可能性があるという
状況になっています。

飛散する?しない?

問題は、このアスベストの処理に
コストがかかるということです。

特に築年数の古いRC造の建物では、
アスベストが使用されているケースが多く、
解体工事などで多大な除去費用が掛かる
場合があります。

ただし、ひとくくりに
アスベストと言っても、

・綿状の飛散性のあるタイプ
・固形状の非飛散性のタイプ

など、その種類はいくつかあります。

非飛散性のタイプであれば、
丁寧に剥がして処理袋に入れる
だけで、それほど心配は要りません。

一方、飛散性のアスベストでは、

・建物全体をシートで囲い
・水を撒きながら
・防護服を着て解体する

という、非常に面倒な作業となり、
建物の大きさによっては、
1千万円以上のコストが掛かる
ケースも珍しくありまえん。

こうなると、収支計画が
大きく狂うことになってしまいます。

心配する必要はない?

とはいえ、飛散性のアスベストが
一般の住宅に使用されている
ことは、まずありません。

私はマンションの
ディベロッパーに勤めていた頃、
大規模建造物の解体を
何百回も経験しましたが、

飛散性のアスベストがあった
のは、そのうち2件ぐらいです。

アスベストが見つかった場合も、
その大半が建材に混ぜ込んで固めた
非飛散性のアスベストでした。

調べてみないと分からない?

結局、不動産投資において
アスベストをどう捉えるか?は、

・古いRCや鉄骨造にはほぼあるが
・その殆どは非飛散性であり
・過度に神経質になる必要はない
・撤去費用もそれほど高額ではない

という考えでいいと思います。

さらに現在は、
物件購入時の重要事項説明
においても、

アスベストの有無について
説明義務が課せられていますから、
必要以上に
怖がる必要はないでしょう。

ただし、
アスベスト調査をしていない
物件については
「未調査」という説明でOKなため、

実際のアスベストの有無については、
調べてみないと分かりません。

ですので、そのようなケースで
解体を前提にする場合は、
「アスベストがある可能性」を
想定しておくことが大切です。

アスベストのリスクを正しく知る

飛散性のアスベストの見分け方ですが、

・築年数の古いRCや鉄骨造で
・階下に駐車場などがあったり
・エレベーター室や機械室の
・鉄骨部分や配管などに
・フワフワしたものが吹き付けてある

というケースが多いです。

ごく稀ではありますが、
そういった場合は、
飛散性のアスベストを疑いましょう。

飛散性のアスベストであれば、

・撤去に莫大なコストが掛かる
・売却時に説明が必要になる

わけで、
出口戦略が非常に厳しくなります。

ただし、アスベストの除去を理由に、
それ以上の指値を入れて物件を買う
ことも出来ますから、
要は、考え方次第だと思います。

アスベストのリスクを正しく理解して、
盤石の不動産投資を目指してください。

がんばりましょう!

村上

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