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立地で保険料が変わる時代に?

村上です。

以前、ネットか何かで、
「不動産投資を通して
信用力をマネタイズすべき」
という記事を見かけました。

「実力」は誰にでも平等だが、
「信用力」は不平等。

だから「信用力」のある人は
それを金利差に活かして、
マネタイズしないと勿体ない
という論調です。

分かりやすく言うと、
「借金できる人は借金した方がいい」
という話ですね(笑)

具体的には、
・公務員
・大手企業の社員
といった勤め先が固い人へ向けた
メッセージということになります。

確かに、一理ありますよね。
高い信用力があれば融資を受けやすい
ことは本当ですから。

ただし、
融資が出やすいというだけで、
不動産投資が成功する確率が上がるか
といえば、そうではありません。

そもそも、不動産投資の目的は
「お金を借りること」ではなく
「借りたお金で儲けること」です。

信用力=成功
と勘違いすることが
あってはいけません。

逆にいうと、信用力が低い人は、
それで諦める必要もない、
ということです。

属性が低かったり、
自己資金が不足していたりして、

・多額の融資が引けない
・融資が全く受けられない

投資家であっても、
地方の格安物件投資などで
小さく成功している方は、
数多く存在します。

投資規模拡大のスピードは遅いものの、
現金で地道に物件数を増やす
ことが出来れば、

下手に信用力のある投資家が、
フルローンでばんばん物件を買う
ようなスキームより、
堅実に稼いでいくことができます。

もっというなら、
お医者さんのような

・金と信用力はあるが
・投資に関しては全くの素人

のようなタイプは、
不動産投資で失敗をする
ケースが非常に多くなるんですね。

「信用力」がゼロで融資が引けない
人は、大きい失敗はできない。

「信用力」があると、
大きくリバレッジを利かせられるので、
失敗した時はダメージが大きい。

破綻のリスクという面から見ると、
「信用力」が小さいことは、
悪いことばかりではないのです。

「信用力」と「実力」の両方を、
兼ね備えた投資家であればともかく、

「信用力」だけで「実力」のない投資家は、
ただのギャンブラーになってしまいます。

結局、不動産投資の成功には、
「実力」が必須ということ。

必死に勉強して
必死に行動して
地道に「実力」を付ける方が、
「信用力」よりもずっと重要です。

今、「信用力」が十分でないという人、
悲観せず、
できることからやっていきましょう。

ハザードマップに基づき、火災保険料に格差

さて、本題です。
ここ数年、自然災害が増加しているのは
改めて言うまでもないと思います。

その影響で、損保各社は
「ハザードマップに基づき、
火災保険料に格差を設ける」
方向に、舵を切りつつあります。

裏を返せば、これまで損保各社は、
ハザードマップを重視していなかった
わけで、逆に今までが
不自然だったのかも知れません。

そして今後、
火災保険料に格差が生まれる
状況になれば、

それが
不動産価格に影響してくるのは
十分にあり得る話です。

そんなわけで今回は、
火災保険料の格差と不動産について
考えてみたいと思います。

建物によって保険料が変わる

そもそも、火災保険の料率は
建物の構造や用途によって、
区分けがされていました。

建物1つ1つが、
・構造級別
というカテゴリーで分けられ、
例えば住宅なら、

・M構造(耐火構造の共同住宅)
・T構造(耐火/準耐火構造の住宅)
・H構造(上記以外の非耐火構造住宅)

と分類されているんですね。

住宅以外の建物でも、
3段階の等級付けがされています。

つまり、これまでの火災保険は、
「建物の構造や用途」で
分けられていたということ。

そこに「立地」は関係しておらず、
場所による保険料率の格差は
ありませんでした。

自然災害で保険料アップ!

しかし、ここ数年の災害の増加で
保険金の支払いが急増した結果、
損保各社は、

・建物の修繕管理状況
・建物所在地の自然災害リスク

を評価した上で、
保険料に格差を設ける
という方向に向かっています。

そうなると、これまで
他のエリアと保険料の違いがなかった

・川沿いや低地の物件
・傾斜地の物件
・地盤の弱い物件

に対して、
より高い保険料がかかってくる
可能性があるんですね。

不動産業界にもマイナス?

火災保険料に格差が出た場合、
不動産においても、

・銀行の融資
・エリアの物件相場

に、影響を及ぼす恐れがあります。

例えば、「ハザードマップ」という
公的なリスク評価が、
火災保険料に反映されることになれば、

銀行融資や不動産市場における評価も
軒並み連動し、その結果、そのエリアの

・融資が出なくなる
・物件価格が下落する

ことにもつながるでしょう。

さらに、その流れが長期化すれば、
地価の下落は避けられず、
私たちのいる不動産投資業界も、
影響を受けることになるはずです。

融資が下りない!

実際、すでにスルガ銀行では、
低地の多い江戸川区の物件
に対して、融資を出していません。

同じく低地の多い、

・江東区
・墨田区
・葛飾区
・荒川区
・千葉市の一部

あたりも、
今後はどうなるか分かりません。

また、私が生まれ育った、

・横浜市
・横須賀市

の一部エリアなども、
湾岸地区や急傾斜地が沢山ありますから、
ハザードマップの想定区域
だらけです(笑)

今後、これらのエリアにおいては、
融資や不動産価格の動向を、
引き続き注視する
必要があると思います。

総合的に判断すべき

ただし、ハザードマップだけを見て、
「ここは危ないから物件を買うな」
というような判断を、
安易にすべきではないと思います。

例えば、富士山の噴火を
想定したハザードマップの場合、
東京全域に火山灰が降るリスクがある
わけです。

そんなこと気にしていたら、
都内の物件は全て買っちゃダメ
ということになりますよ(笑)

投資家自身が
災害リスクはもちろんのこと、

・火災保険料の上昇
・防災面の維持コスト
・物件価格の下落
・地価の下落
・銀行融資の可否

などのリスクを総合的に判断しつつ、
きちんと出口の取れる物件を
選んで買うことが求められます。

リスクから逃げるな!

結局、今回の保険料見直しについても
投資リスクをマネジメントする
という意味では、
今までと何ら変わらないのです。

たとえ、保険料が高くなっても、
自然災害をきちんとカバー出来る
補償内容にしておくべきですし、

コスト上昇が懸念されるなら、その分

物件を安く買うことで、
値上がり分を吸収していくべきです。

リスクから逃げることなく
正しく向き合って解決を模索することが、
不動産投資の成功には必須です。

がんばりましょう!

村上

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