村上です。
以前、原宿エリアの
新築分譲マンションで、
最上階の部屋が67億6千万円
というニュースが、
大きな話題となりました。
占有面積： 626.93平米
平米単価：約1,078万円
坪単価 ：約3,565万円
というものですが、
さすがにここまで来ると、
もう何だかよく分からないです（笑）
例えば、仮にこの物件を
表面利回り3％で賃貸に出す
としたら、
賃料の月額は1,600万円程度
ですから、ほぼ無理でしょう。
となると、やりようとしては
・海外の超富裕層に転売するか
・最高額というステイタスを得る
ぐらいでしょうか。
仮に数百〜1千億円の資産があれば、
それを担保にして、
将来的に値上がりが見込める
67億円の物件に投資する
のは、悪い話ではないはず。
ただ、私個人としては、
ラフォーレ原宿のすぐ裏
という立地は、
あまり好きじゃないですね…。
週末を迎えるたびに、
ガイドブックを持った
大勢の観光客がウロウロする
ような環境ですから、
落ち着いた生活は望めません。
ちょっと外出でもして、
近場でコーヒーやランチでも
しようものなら、
どの店も観光客で満席ですし、
スマホのシャッター音が
そこらじゅう鳴り響く中で、
落ち着いて食事は出来ませんよ。
であれば、もっと閑静な
・麻布
・青山
・赤坂
いわゆる「3A」の、
高級住宅街に住んだ方が、
よっぽどマシだと思います。
まぁ、そんな事情はさておき、
日本で一番高い物件
というステイタスを重視する人は、
必ずいるはずです。
ちなみにその物件案内は、
・上場企業のオーナー社長
などに限定して、
400枚ほど配られたそうですが、
67億円の物件に買い手が付くのか？
誰が何の目的で物件を買うのか？
気になるような…
気にしたくないような…
何だか微妙な気持ちですね。
不動産投資が株式投資に勝る点とは？
さて、本題です。
私が不動産という業界に入って、
20年近くが経とうとしていますが、
この業界にいて改めて思うのは、
不動産投資は最強！
だということ。
これは別に、
自社の営業でも何でもなく（笑）
本当にそう思ってるんですね。
例えば、株式投資と比較すれば、
不動産投資にあって
株式投資にはないメリットは、
・レバレッジを掛けやすい
・実物の資産である
という2点です。
この2点だけでも、
不動産投資をやるべき理由が、
はっきりと見えて来るんですね。
そこで今回は、
不動産投資を株式投資と
比較した場合のメリット
について、解説してみたいと思います。
レバレッジで儲けが10倍！？
まず1つ目の、
・レバレッジを掛けやすい
という点です。
株の現物取引では、
自己資金が1千万円しかなければ、
1千万円分の株しか買えません。
信用取引でレバレッジを
掛けることも出来ますが、どうしても
ハイリスク・ハイリターンの投資に
なりがちですよね…。
しかし、不動産投資では
1千万円の自己資金があれば、
金融機関から融資を受けて、
1億円の物件が購入する
ということが普通ですし、
きちんとキャッシュフローの出る
物件を買っておけば、
投資リスクを低く抑えつつ、
儲けを10倍にする
ことも出来るのです。
もちろん、お金を借りる以上、
ローン返済が必須になりますが、
キャッシュフローから、
毎月きちんと返済出来る
ことが多く、
レバレッジを掛けつつも、
手堅い投資が可能になるのです。
これまでの努力が、融資で報われる？
さらに、不動産投資のレバレッジは、
個人の信用にも掛けられる
点が、非常に大きいです。
法人じゃない個人投資家でも、
属性や個信に問題がなければ、
何千万円〜何億円
という額の融資を
受けることが出来ますから、
・受験勉強を頑張って
・一流大学に入学して
・大手企業に就職して
といった、今までの努力が
報われる瞬間でもあるんですね。
私は残念ながら、
そっち側の人間じゃないので（笑）
融資を引くために苦労しますが、
経歴に恵まれた不動産投資家
であれば、信用という武器をぜひ、
レバレッジに活用してもらいたいです。
土地は地球から消えない
次に、2つ目のメリットである
・実物の資産である
点についてです。
不動産は文字通り、
「不動」の「産」物
であり、特に土地は
地球が無くならない限り、
消えて無くなることはない
ものです。
極端な話ですが、
・入居者が全て退去しようと
・家賃収入がゼロになろうと
価値が無くなることはありません。
でも、株はそうじゃないですよね？
・世界同時多発的な暴落
・企業内部のスキャンダル
などによって、それまでの
株価が一夜にして無くなり、
株券が紙くず同然になる
なんて話が、珍しくないのです。
地方はやっぱり危険？
とはいえ、不動産であっても
地方の土地
では、その考えを
改めなくてはなりません。
なぜなら、地方の土地建物は
プラスどころか
解体費も考慮すると
マイナスの物件になる
可能性が、大いにあるからです。
巷では、地方のボロ物件を
タダ〜数十万円で購入し、
超高利回りで運営する
ような投資が流行っていますが、
今はまだいいとしても、
10年後20年後の将来が
安泰というわけじゃありません。
むしろ、少子高齢化の影響で
人口がどんどん減少した結果、
賃貸物件が極端な供給過多
になり、
まともに貸せなくなる日が、
いずれやってくるのです。
そんな時に、解体費も含めた
トータル収支をプラスに出来るか？
は、大いに疑問だと思います。
メリットをきちんと理解する！
不動産投資には、
株などの金融商品とは異なる
大きなメリットが存在します。
しかし、そのメリットを
きちんと理解しておかなければ、
デメリットを最小限に抑え
メリットを最大化させる
ことは、なかなか難しいんですね。
レバレッジを最大限に活用して、
価値の下がらない不動産を買う
ことが出来れば、少なくとも
数十年は安泰を続けられるはず。
せっかく不動産投資をやるんですから、
メリットデメリットを理解した上で、
安全確実な投資をしたいものですね。
がんばりましょう！
村上