村上です。

不動産投資をやる上で、
避けて通れないのが、

自然災害リスク

ですよね？

・大地震や津波
・台風などの風災
・豪雨による浸水被害

など、日本列島は

あらゆるエリアで
自然災害が発生し得る

と言っても、
過言ではありません。

そんな中、

浸水リスクの高いエリアに
住宅などを建築する際は
都道府県が建築を制限出来る

という法律の改正案が、
閣議決定したという
ニュースが以前にありました。

著しい浸水被害が発生する
恐れがあるエリアでは、

「想定される浸水の深さより、
高い場所に居間や寝室を設ける」

「水が住宅に流れ込むのを防ぐ、
擁壁の設置や強度を義務付ける」

といった、

一定の建築制限を設ける

ことになるそうです。

これは、不動産投資家にとって、
無視出来ないインパクトになるはず。

そもそも、
私たちが住んでいる東京だって、

江戸川区は浸水して当たり前

のような状況です。

海抜より上という場所が
３割しかないという江戸川区は、
幾ら水害対策を講じたとしても、

浸水被害を避けることは不可能

であり、法改正による影響を
モロに食らうことは間違いないですよ。

とはいえ、考えようでは
建築制限をクリアすることも、
難しくはないと思います。

例えば、

・１階部分を駐車場や納戸にする
・２階にリビングを作って
・３階に寝室を設ける

ようなプランを組めば、
建築制限をクリア出来るはず。

要は、狭小住宅などでよくある

縦長の木造戸建を新築する

イメージですね。

また、RCマンションを新築するなら、
１階部分を全て駐車場にするだけで、
制限をクリア出来ると思いますし、
そもそも、

江戸川区で半地下の駐車場を作る

こと自体が問題ですから（笑）
あまり気にしなくていいと思います。

まぁ、それはさておき…

その時々の法規制を
クリアして物件を建てる

ということは、一人前の
不動産投資家となるために、

避けては通れないハードル

ではないでしょうか？

今回の法改正が、
まさにそんな感じだと思います。

不動産投資は個人で？それとも法人？

さて、本題です。

不動産投資をやる上で、
必ずぶつかる壁の１つに

個人を続けるか？
それとも法人か？

という問題があります。

まぁ、ざっくり言ってしまえば、

その人の目指すゴールにもよる

んですが、とはいえ
法人化のメリットを知らなければ、
選択しようがないですよね？

法人化によるメリットとしては、

・税率が変わらない
・経費の幅が大きい
・規模の拡大がしやすい

この３点が大きいです。

というわけで今回は、
個人と法人の違いについて理解し、

法人のメリットを最大限に活かす

不動産投資について、
考えてみたいと思います。

個人の所得は累進課税

まず最初に、
法人最大のメリットである

・税率が変わらない

という点について、
解説してみましょう。

皆さんもご存知のとおり、
日本の税制では、

個人の所得が増えるにつれ
税金もそれに合わせて増える

という、いわゆる

累進課税

の制度を取っています。

つまり、物件規模を拡大して
年収がどんどん上がると、
それにともなって、

所得税も大幅に増える

ことになるのです。

年収の半分以上が消える！？

例えば、年収4000万円超の個人だと、

所得税率は45％

になりますし、その上

住民税や社会保険料

などの負担もありますから、実に

稼いだ額の半分以上を納める

ことになってしまいます。

それに対し、法人の場合は

法人税率が概ね30％前後

ですから、稼げば稼ぐほど

法人のほうが節税的に有利

であることは、間違いありません。

いつ法人化したほうがいい？

ちなみに、個人の所得税率が
法人税率を上回る分岐点としては、

年収９００万円以上

と言われていますから、
それ以上の年収を稼ぐのであれば、

最初から法人を設立したほうがいい

という判断になるはずです。

また、現時点の年収が
そこまで届かなかったとしても、

これから不動産を増やして
家賃収入をどんどん増やす

ことを考えているのであれば、
先々のことを考えて

・早いうちに法人化を進める
・法人名義で物件を買っておく

ことが賢明だと思います。

法人は経費算入しやすい

もう１つ、法人化によるメリットが

・経費算入の幅が大きい

という点です。

個人で不動産を買った場合、
基本的には、

・物件の購入費用
・リフォーム費用
・管理費用や仲介手数料

といった、
保有している物件に対して
経費算入が出来るのですが、

・物件調査などで使った旅費
・業者を接待した際の交際費

などは、経費として
認められないケースがあります。

事業のために使ったにも関わらず、
認められない経費があるのは、
何だか納得が行かないですよね？

しかし、法人化してしまえば、
そのような経費算入の仕切りは、
大きく取り払われることになるはず。

法人の事業活動に関わる
全ての出費が、経費として算入出来る

ために、
大幅な利益の圧縮が出来るんですね。

頭打ちを取っ払え！

さらにもう１つ

・規模の拡大がしやすい

ことも、
法人化の大きなメリットです。

個人で不動産投資をやると、
どうしても、

アパートローンなどの
個人の属性に頼った融資

になり、物件数が増えてくると、

融資が頭打ちになる

ケースが、起こりやすくなります。

しかし、法人を設立して

法人として事業融資を受ける

ことが出来れば、
個人のような上限が無くなり、

財務三表が良好である限り、
無限に融資を引き続けられる

という、理想的な状態を
維持しやすいんですね。

ですから、物件規模拡大を念頭に
不動産投資を始めるのであれば、

最初は個人の属性に頼りつつも、
いずれは法人で事業融資を受ける

ほうがいいと思います。

あらかじめプランを練っておく

このように、不動産投資は
法人化によって多くのメリットを
得ることが出来るんですが、
だからといって、

個人が全くダメか？

というと、そうとも言い切れません。

例えば、物件を購入した年度で、
物件購入や諸費用などの出費から、

大幅な赤字が出る

ようなケースであれば、
個人の本業で稼いだ所得から
投資の赤字分を差し引いて
確定申告で所得税率を下げ

大幅な還付を受けることが可能

になります。

要は、個人も法人化でも、

それぞれのメリットをどう活かすか？

によって、
その判断が変わるわけですね。

ですからまずは、
自分なりの事業計画を立てた上で、

・いつまでに法人化を目指すのか？
・それとも今から法人にすべきか？

といったプランを練ってください。

がんばりましょう！

村上