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ババ物件を引かないためには?

村上です。

投資をやっている人と、
そうじゃない人の間に、

金融リテラシーのギャップ

を感じることが、
ここ数年で増えた気がします。

人生を賭けて、
投資で資産を増やそうと、
真剣に頑張っている人がいる反面、

将来のお金について
確固としたビジョンを持たず、

・今が楽しければいい
・仕事や残業はしたくない
・将来も何とかなるだろう

といった人が、
あまりに多いと感じるからです。

特に、新卒や中途の採用面接を
長いことやっていると、
ほぼ9割の応募者たちが、

働きたくないオーラ

を、身にまとっていることに、
ある意味愕然とするんですね。

ワークライフバランスがどうとか、
休日や定時退勤はどうのとか、
とにかく

適当に働いてお金を得たい

というマインドの応募者が、
本当に多いのです。

でも、うちの会社は
不動産投資向けの業者ですよ?

さらにベンチャーですから、
働く上での安定も期待出来ません。

そんな会社に、安定を求めるほうが
どうかしていると思うのです(笑)

日本は資本主義の国。

世の中には、経営者と投資家、
そして残る労働者しか、
働いている人間はいません。

労働者だって、まともに稼ぐには
必死になって長時間働かなければ、
満足な暮らしも出来ませんよ。

にもかかわらず、

「残業はありますか?」
「定時で上がれますか?」
「有給は消化出来ますか?」

といった、条件ばかりを求める
応募者を日々見ていると、

日本人はこの先どうなるのか?

と、不安にもなります。

一方、少数精鋭ながらも
自分の手でお金を稼ごうとする

不動産投資家の卵たち

を見ると、日本もまだまだ
捨てたもんじゃないと思います。

農家が米を育てるように…
漁師が魚を獲るように…

自分の力で食っていく逞しさ

が、これからもっと
必要とされる時代になることは、
これから避けられません。

稼ぐことにフォーカスし、
必死になって稼ぐ人間だけが、
望む人生を全う出来るはずです。

ババ物件を引かないためには?

さて、本題です。

みなさんもご存知かと思いますが、
不動産投資において

「ババを引く」

という言葉があります。

これは、

・キャッシュフローが出ない物件
・修繕コストのかさむ物件
・売却時に損が出る物件

など、一般的に

誰も手を出さない物件を、
間違って購入してしまった

というケースを、
トランプのババ抜きに例えたもの。

しかし、不動産投資において
ババを引くという行為は、
儲けが出ないどころか、
経営破たんにも陥りかねない

危険なジョーカー

でもあるんですね。

今回はそんな、
不動産投資のババについて
解説してみたいと思います。

融資が付かない=売れない

例えば、みなさんが業者から

未公開の物件情報をもらった

としましょう。

価格や利回りも、
自分の射程圏内だったとします。

そこでみなさんは、
物件の購入を即決するでしょうか?

私だったら、
物件情報を手に多くの銀行を回り、

物件の評価と融資の可否を聞く

ことから始めると思います。

その結果、数多くの支店を
回ったにもかかわらず、

・1行だけが融資に前向き
・しかも融資条件が悪い

という結果だったら、みなさんは
その物件を購入するでしょうか?

私なら買わないです。

なぜなら、融資が付きにくい物件は、
売却時にも融資が付かないために、
出口が取れないからです。

その物件は売却出来る?

銀行が、その物件を
評価するポイントは、

・物件を購入する際も
・物件を売却する際も

ほぼ変わりがありません。

つまり、自分の属性に関係なく

評価が低く融資が出にくい

という物件は、将来的にも

・融資がなかなか付かない
・物件が希望価格で売れない

可能性が高いんですね。

もちろん、今は評価が出たとしても、

・5年後はどうか?
・10年後はどうか?

といった、
長期的な視野も必要でしょう。

つまり、どんな物件であっても、
ババになる可能性を秘めているのです。

解体して更地で売れ!

とは言え、売却出口が
取りにくい物件であっても、

・相場より大幅に安い
・土地の資産価値が高い

という事が分かれば、
積極的に検討してもいいと思います。

例えば、

土地値の高い築古アパート

などは、一定期間保有した後で
上物を解体して更地にすれば
高値で売却することが可能になります。

たとえ今がババだったとしても、
戦略次第でお宝に変えることが
出来るというわけですね。

もちろん、戦略どおりに
行かない可能性だってありますが、
それでも、

何も考えず買うよりマシ

なのは確かです。

戦略を常にブラッシュアップして、
誤りがあればその都度軌道修正する

ことが、より重要なんですね。

地方の築古はババ?

逆に、資産価値の低い

地方のボロい築古戸建

などは、ババになる
可能性が高いと思います。

たとえ、数十万円〜数百万円という
激安価格で買えたとしても、
5年10年後に物件が売れるでしょうか?

今はブームだから、
新たな投資家に転売する
ことも可能でしょう。

しかし、これからどんどんと
地方の空き家が市場に流通すれば、
需給バランスが崩れて

買った値段では売れない

ことは、容易に想像出来ます。

さらに、現時点ですでにボロであり、
保有期間中にどんどん古くなるわけで、

・売却しようにも売れない
・維持管理費や税金がかさむ
・解体しても土地が売れない

という、負の遺産になる
可能性が非常に高いんですね。

自分の購入基準を持て!

ババ物件を引かないためには、

・自分なりの確かな戦略を持つ
・銀行の評価や融資の感触を得る
・基準に合わない物件は買わない

という姿勢を貫くこと。

買うまでが全てであり、
物件を掴んでからでは遅いのです。

いつの世も、ババとなる物件は
一定数市場に紛れ込んでいます。

未公開の情報だし…
もう出てこないかも知れないし…
業者も盛んに勧めているし…

といった迷いはきっぱりと捨て、
自分の基準をしっかり持ちましょう。

強い意志を戦略さえ持っていれば、
ババを引くことは無くなるはずです。

がんばりましょう!

村上

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