村上です。

新型コロナウイルスによって、
オンラインによるリモートワークが、
かつてないほど一般化しました。

それにより、これまで毎日
都心へ通勤していた人たちが、

・電車に乗らなくなった
・郊外へ引っ越すようになった

という現象につながっています。

毎日、電車に乗る必要がなければ、

徒歩○分といった駅からの
距離を重視しなくなるのでは？

と思う方もいるのではないでしょうか。

しかし、現実はそうじゃありません。

・すぐに売れる物件は都心ばかり
・郊外の物件はなかなか売れない

という傾向は、以前に比べても
そんなに変わっていないからです。

もちろん、誰だって
広い家に安く住みたいでしょう。

しかし、だからと言って全ての人が、

郊外在住で満足出来るのか？
駅から遠くても我慢できるのか？

というと、そうじゃないですよね。

そもそも昔の時代から、
郊外の物件を選ぶ人たちは、

・都心の物件が高くて買えない
・駅近の物件が高くて買えない

いわゆる、妥協の産物でした。

別に、妥協すること自体は、
悪いことじゃありません。

収入に見合った、
身の丈に見合った物件を選ぶことに、
間違いはないと思います。

でも、その人たちだって
お金さえあれば、

都心の駅近に住みたい

というのは、紛れもない事実のはず。

ニュースなどの特集で、

「コロナの影響で田舎暮らしが増えている」

といった報道がなされていますが、
あれはごく一部の、

田舎に憧れを持つ人たち

の行動であって、残りの大多数は

出来れば都心、少なくとも駅近に住みたい

というマインドは、
そう変わってはいないのです。

所得の二極化が進む日本において、

・高所得者が都心の駅近を選び
・低所得者が郊外の物件で我慢する

という現象は、
より一層進むことになります。

通勤に縛られるという以前に、
所得によるエリアの二極化について、
我々不動産投資家は、もっと真剣に
向き合う必要があると思いますね。

地方の築古物件で儲けるためには？

さて、本題です。

以前、当社の会員さんから、

「地方の築古木造において、
適切な見極め方のアドバイスを
いただきたいです。」

こんな質問をいただきました。

地方＋築古＋木造

私がやらない組み合わせなので、
適切なアドバイスになるのかは、
分かりませんが、確実に言えるのは

・資産性は考慮しない
・短期間で資金を回収する

この2点ではないでしょうか。

今回は、こんなテーマで
書いてみたいと思います。

いつになったら儲かるの？

地方＋築古＋木造だと、例えば、

・３００万円の物件
・月５万円の賃料

だとしたら、利回りは20％です。

しかし、築古はどうしても
リフォームが必要になるので、
仮にリフォームで３００万円掛かったとしたら、
利回りは10％に落ちてしまいます。

そうなると、
現金で購入してフル稼働させても、
資金を全回収するまでに

10年という歳月を要する

ことになり、

・税金
・保険料
・修繕維持費

なども考慮すると、
純粋なプラスに転じるのは
十数年後になってしまうんです。

超高利回りで短期回収！

今でさえ築古なのに、
そこからさらに十数年も稼働したら、
物件の傷みはより進みますし、
リフォームだって陳腐化します。

投資額を全回収した時点で、
ボロボロの物件だけが残っても、
その先のプラスが稼げるかどうか？
誰にも分かりませんよね？

だからこそ、地方の築古は

超高利回りで短期回収

することに徹するべきだと、
私は考えているのです。

例えば、物件を購入する前に、

（この物件は10年使えそうだな…）

となれば、その半分の

5年で投資額を全回収し
あと5年は純粋にプラス

というイメージで、
トータルコストを見積もってください。

そうすれば、10年後に
安く売却してもプラスという
状態に持っていけるはずです。

地方の土地値はピンキリ

また、一括りで地方と言いますが、
地方にもいろんなエリアがあります。

市内中心部の超一等地もあれば、
誰も見向きもしない過疎地だって、
同じ地方ですよね？

・資産価値のある地方なのか？
・土地がタダ同然の地方なのか？

それによっても、損益分岐点は
都心部以上に大きく変わるのです。

ただし、人口がこれからも増加する
都心部などに比べて、地方都市は
これからどんどん人口が減るために、

土地の資産価値が右下がりに落ちる

ことにも、注意する必要があります。

現時点で資産価値があったとしても、
過去の路線化などをきちんと調べて、

10年後20年後の資産価値を
シミューレションしておく

ことが重要なんですね。

地方に絶対の正解はない？

もちろん、この考え方はあくまで
地方投資の一般論に過ぎません。

不動産投資家によっては、

構造や間取りまで徹底的にリフォームし、
売却を視野に入れない長期保有を目指す

という戦略を取る方もいますし、
それで成功しているケースもあります。

ですから、地方築古投資において

何が正解か不正解かは人による

というのも、ある意味
地方の正解なのかも知れません。

ただし、出口が見えないという点では、
地方はどこも共通していると思います。

先の見えない出口に賭けるより、
とっとと資金を全回収しておいて、
あとは

タダで物件を手放しても儲かる

ぐらいの余裕が欲しいところ。

出口に期待しない出口戦略を、
シミュレーションしてください。

地方で戦えるチャンスはある！

また、世の中の不動産投資家には、

「地方はハイリスクだ」
「出口がないからやめろ」

といったことを言う方も、
少なからず存在します。

私だって、過去に出版した本では、
地方の築古RCには手を出すな!
という論調で書いていましたが、
それはあくまで、

当時の不動産投資ブームによって
地方物件が異常に高騰していた影響で、

リスクの割に儲からない物件

になっていたから。

きちんと儲けを出せるなら、
地方築古だって立派な投資ですし、
ある意味、ライバルが多い都心より、
地方のほうが戦いやすいかも知れません。

積極的に検討するのも、悪くはないと思います。

ただし、出口が見えない点については、
十分に注意した上で行動してください。

がんばりましょう！

村上