村上です。

「外国人の方の入居について、
何か気を付けることはありますか？」

そんな質問を受ける機会が
よくあります。

以前はその前後に、
「中国の方は部屋を汚すと聞きました」
「韓国の方は要注意なんですか？」
といった言葉が続くことも
多かったです。

確かに、数年前には
そういう傾向も見られました。

しかし、今は状況が
大きく変わっています。

というのも、最近は
中国や韓国の方で日本に来る方の
マナーがよくなり、
すっかり優良顧客になったのです。

嫌がられるどころか、
むしろウェルカムになっています。

反対に、よくない意味で
話題に上がっているのが
インドネシア、タイ、中東、ロシア
といった国々の方たちです。

ベトナムに関しては、
あまりにも夜逃げが多いので、
審査が通る保証会社が
ほぼなくなってしまいました。

彼らは何をしに日本に
来るかというと、
出稼ぎに来る人が大半。

若い人たちの中には、
語学学校に通うという人もいます。

昔は日本に来る人たちは
その国でも優秀な人たちが
多かったのですが、
時代は変わりました。

本当に優秀な人たちは、
チャンスが多く、
高い給料を狙えるアメリカを目指します。

日本を目指すのは、
現地でもそれほど豊かではない
人たちが中心です。

彼らの多くは給料の高い仕事
には就けないため、
安い部屋を探しています。

そのため、東京を中心に、
生活保護の人たちも
選ばないような安い部屋の
需要が増えています。

そして、夜逃げ、部屋を汚す、
狭い部屋に何人も住む
といった問題が指摘される
ようになっているんですね。

コロナで外国人の入国が
減ったことで、一時的に
この問題は下火になるかもしれません。

しかし、
日本で労働力が減少していく中で、
長期的に見れば
外国人の労働者が増えることは
間違いありません。

皆さんも関心が高い話題だと
思いますので、
この件についてはまた情報があれば、
お知らせしたいと思います。

住宅ローンは融資にマイナス？

さて、本題です。

先日、勉強会の会員さんから、
「個人で住宅ローンを組んだ場合、
法人の融資に影響はありますか？」
という質問をいただきました。

実はこの質問、
本当によく訊かれるんです。

今でも多くの日本人にとって、
マイホームを持って一人前
という感覚があるのでしょうか？

サラリーマンは横並びの
感覚が強いので、
会社の同僚が先に家を買ったりすると、
自分も欲しいと思うのかもしれません。

不動産投資である程度成果が出たから、
そろそろマイホームをと考える人も
当然、いるでしょう。

確かに、融資が頭打ちになれば、
不動産投資がストップしますから、
心配になる気持ちもよくわかります。

ただ、残念ながらこの質問の答えは…
「銀行によります」
「銀行に訊いてください」
としか、言いようがないんです。

銀行の情勢によっても変わりますし、
もちろん、個人の状況によっても
影響のあるかないかが大きく変わる
からです。

というわけで今回は、
個人の住宅ローンが
法人融資に与える影響
について、
改めて考えてみたいと思います。

変動要素が多すぎる？

なぜ、個人の住宅ローンが
法人の融資に与える影響は、
銀行に訊かないと分からないのか？

それはひとえに、
融資に影響を与える
変動要素が多すぎる
からです。

例えば、融資する銀行サイドの

・支店の融資姿勢
・融資をしたいタイミング

によって、
答えが大きく変わります。

融資を受ける我々投資家の

・属性や資産状況
・融資の条件

によっても、銀行の
回答はバラバラになるのです。

そのため、
業界の人間である私でも、

影響がないかも知れないし
影響があるかも知れないし
としか、答えられないんですね。

プラスにもマイナスにも…

また、住宅ローンの内容に
よっても変わってきます。

不動産投資をする上で、
プラスにもマイナスにも
振れるのです。

例えば、
20年前に組んだ住宅ローンが
マイナスになるかもと心配していた人が、

法人融資の相談に行ったところ、
逆にプラスに評価してもらった
というケースがあります。

長期間の返済によって、
住宅ローンの残債が減っていたため、
純資産がプラスになっており、
銀行はその点を評価してくれたのです。

逆に、住宅ローンを
組んだばかりだったり、
立て続けに収益物件を
買っていたりする場合は
状況が異なります。

「今回はさすがにちょっと…」
などと嫌がられて、
融資が頭打ちになる可能性が
高くなるのです。

特に、個人の属性に
依存した融資を組もうとする場合、
住宅ローンの影響を受けやすい
と見ていいでしょう。

関係ないっすよ！

しかし、例外もあります。
例えば先ほどの、

・住宅ローンを組んだばかり
・立て続けに物件を買っている

ような投資家であっても、

・年収2千万円以上の高属性
・多額の保有資産がある

ような場合、法人の融資に
何の影響もないこともあるんです。

また、これまで何度も
法人融資の借り入れ実績がある場合も、
住宅ローンとは関係なく、
融資のハードルが低くなります。

例えば、私自身はこれまで
何度も法人融資を受けていますが、

・個人の確定申告は出していない
・個人の保有物件なども知らない

という銀行がいくつもあるんですね。

法人と個人を、全くの別人格として
銀行が扱ってくれるようになれば、
住宅ローンがどうだとか、
ほとんど関係がないんです。

単刀直入に訊くしかない

結局、こればかりは
ケースバイケース
としか、言いようがありません。

となればもう、
銀行の窓口で単刀直入に、

「個人の住宅ローンは、
融資に影響がありますか？」

「家が欲しいんですけど、
買うと次の融資は厳しいですかね？」

などと、尋ねてみるのが
唯一の確実な答えを得る方法と
いえるでしょう。

それに対して融資担当者から、

「まぁ、なくはないですね」
「買うのは待った方がいいです」
「大丈夫だと思いますよ」

などと、
回答をもらったら、
その回答を元に、

・現在の住宅ローンをどうするのか？
・新たな住宅ローンは止めておくべきか？

と各自がそれぞれの目標にあった
方向性を探ることになります。

銀行と上手く渡り合おう

あともう一つ、同じことを
複数の銀行に訊いてみる
のも有効だと思います。

・A銀行はダメだと言った
・B銀行は条件を付けてきた
・C信金は問題ないと言った

など、金融機関によって
その反応はさまざまだからです。

その上で、
一番感触のいい銀行と付き合って
いけばいいのではないでしょうか。

そのうち、残債が減れば、
他の銀行とも付き合えるようになる
ようになるはずです。

がんばりましょう！

村上