BLOG

ブログ

媒介契約はどれがベスト?

村上です。

以前、トヨタが主導して

静岡県裾野市に
スマートシティを開発する

というニュースが報道されました。

トヨタの工場跡地を再開発して、

・ロボット
・AI
・自動運転
・MaaS
・パーソナルモビリティ
・スマートホーム

といった多くの先端技術を、
日々の生活環境に導入し、
その検証を行う実験都市を作り上げる

という、壮大なプロジェクトです。

私自身は、こういう先進的な取り組みを
大いに期待している人間の1人なのですが、
今回のスマートシティが、
本当の意味で実用化につながるのか?
は、まだまだ未知数でもあります。

おそらく、同じような取り組みは、
アメリカや中国といった
IT先進国も取り組んでいますから、
日本がその最先端になれるかは、
今後に掛かっているんですね。

とはいえ、
私たちがアニメで見たような、

・車やバイクが空を飛ぶ
・ロボットが全ての雑務を担う

ような未来は、相当先の話ですよ。

40年後に自分が高齢者になって、
そんな時代が到来したとしても、

果たしてついて行けるのか?

という心配も、なくはないです(笑)

現に、今のおじいちゃんたちが、

パソコンやスマホを満足に使えない

という状況ですから、
私たちが高齢者になったとしても、
同じことが繰り返されるはず。

まぁ、今からそんな心配をしても
何も始まらないのですが‥

少なくとも、我々の不動産業界は、
未来でも大きくは変わらないと思います。

現在もテックだ何だと、
あらたな企業が参入していますが、
まともに続いたところはありません。

要は、それだけ不動産業界は
アナログかつ対面重視の世界なのです。

今回のスマートシティの取り組みは、
個人的に楽しみである反面、

それらのテクノロジーが、
不動産業界にどのような影響を与えるか?

今後の動向を楽しみにしたいですね。

媒介契約はどれがベスト?

さて、本題です。

物件を売却する際に、
業者と結ぶのが媒介契約です。

この媒介契約、
みなさんもご存知だと思いますが、

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

という3つのタイプがあります。

それぞれに、
メリットデメリットがあるのですが、
私たちがやっているような

投資向け収益物件の売却

において、どの媒介契約が
ベストなのか?というと、

・一般媒介契約

というケースが殆どなんですね。

なぜ収益物件は一般媒介なのか?

今回は、その理由について
私なりに解説してみたいと思います。

媒介契約とは?

まず始めに、媒介契約について、
簡単におさらいしておきましょう。

媒介契約とは、

物件の売却や賃貸において、
宅建業者へ媒介(仲介)を
依頼する際に締結する契約

を指すのですが、
「専属」や「専属専任」で
媒介契約を結ぶと、

・指定流通機構(レインズ)
 への登録義務がある

・週に1回以上、
 業務処理状況の報告義務がある

・契約を結んだ業者以外は、
 物件を媒介することが出来ない

という縛りが発生します。

一方、「一般」媒介契約では、
そのような義務や報告はなく、

・どこの業者が客付をしても良い
・登録や報告の義務が発生しない

というように、縛りが緩くなります。

他の業者に横取りされる!

物件の売主にとってみれば、
媒介契約の種類に関係なく、

・1日でも早く客が付いて
・1円でも高く売れれば良い

のですから、
目的を達成出来るのであれば、
媒介そのものにこだわりはないはず。

しかし、業者はそう行きません。

例えば、
一般媒介契約を締結した後で、

・広告のチラシを撒く
・積極的に営業を掛ける

ことを続けた結果、

他の業者に客を横取りされる

ような事態になれば、
それまでかけたコストと時間が
無駄になってしまうからです。

囲い込む業者の事情

そこで、多くの業者は

他の業者に横取りされないよう
専属や専属専任を売主に勧める
という、いわゆる

・囲い込み

をやるんですね。

物件の媒介を囲い込むことで、
業者にとっては、

より確実に仲介手数料が得られる

メリットが発生しますが、
売主にとってみれば、

情報が広く出回らないため
買いたい客に情報が伝わりにくい

というデメリットも、
同時に発生することになります。

特に、都市部の区分マンションなど

実際に住みたい人が買う「実需」

の場合は、専属や専属専任の囲い込みを、
半ば強制的に勧める業者も多いです。

完全クローズドな客付け

一方、私たちのような
投資や事業向け物件を扱う業者は、

専任や専属専任をやらない

のが一般的です。

実需とは異なり、対象となる客は

・投資家
・経営者

という、限られた
顧客層がメインですから、

レインズや楽待に掲載する

というオープンな営業は、
よほどの事情がない限りやりません。

むしろ、

知り合いの業者ネットワークから
幾らで売れそうかをリサーチして
完全なクローズドでお客さんを探す

というやり方で、
ピンポイントに客を付けるのです。

当社のネットワークを駆使すれば、
都内ほぼ全ての業者と繋がりますし、
それで当たりを付ければ、
大体幾ら位で売れるか分かります。

そのやり方で、

媒介契約を結ぶ前に、数日で客が付く

ことが多いので、
そもそも専属や専属専任で
囲い込む必要さえありません。

そんな理由から、
投資や事業向けの業者は、
一般媒介でやる事が殆どなのです。

より早く、より高く売れ!

なお、物件によっては、
クローズドで知り合いを当たるより、
実需向けに振った方が、
高値で売れると判断した場合、

大手の仲介業者に情報を回して、
オープンに売り出してもらう

ということも、売主に勧めたりします。

これは別に、うちでは扱えないとか、
悪い物件だとかそういうものではなく、
物件のタイプによって

・ピンポイントで客を付けるのか?
・大手に任せて広く公開するのか?

を、使い分ければいいということ。

売主の利益を最優先に考えれば、
やり方に固執する必要はないのです。

そういった事情を踏まえた上で、
物件を売却する際は、

物件をより早く、より高く売る

ことを念頭に、
ベストな媒介を選んでください。

くれぐれも、業者からの
「うちだけで扱わせてくれ」という
囲い込みに従う必要はありませんよ。

がんばりましょう!

村上

TOP