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土地から新築はハードルが高い?

村上です。

ここに来て、
マイナンバーカードの活用が、
加速して来た感があります。

・公的な身分証明
・行政手続のオンライン申請
・コンビニでの各種証明書取得

といったものに加えて、

・健康保険証としての利用

も、スタートしていますから、
今後はより一層、

マイナンバーカードの提示は必須

という局面が増えるはず。

2016年のカード発行開始以来、
5年の歳月を経て、

公的なインフラとして定着する

方向性が見えて来たのですが、
裏を返せば、

5年も掛けて普及が進まず
方向性が見定まらなかった

という点は否めません。

そういう意味で、日本は随分と
他国に遅れを取っているのですが、
まずは、

普及に向けて弾みが付いて来た

点では、一定の評価をすべきでしょう。

さらに、公的な身分証明が
マイナンバーカードに集約され、
スマホとの連携も出来るようになれば、

システムを開発する企業側も、
それに合わせて事業を加速させる

ことも期待出来ます。

システムの開発
↓↑
国民の利用促進

というサイクルが加速し、
これまで煩雑だった手続きが、
一本化されるのですから、
大いに期待したいところです。

脱税も減るでしょうし、
確定申告自体が不要になる日も、
いつか来るかも知れません。

私たちの不動産投資だって、
将来的には

銀行融資のスピード審査

も、可能になるはずです。

下手をすると、
銀行の窓口で申し込まなくても、

無人の端末で申し込みOK

といった、サラ金みたいな
融資が可能になるかも知れません。

まぁ、それはさておき。
これだけ、

個人情報が共有される時代

が到来したとなれば、私たちは

・信用情報をキレイにする
・お金の使い方に気を付ける

ということが、
より一層求められるはず。

これまでのような、

「言わなきゃバレないだろう」

というごまかしが通用しない、
日頃の行いがモロに評価される
時代になったとも言えますね。

土地から新築案件の上手な進め方

さて、本題です。

当社の会員さんから、

「土地から新築案件の上手な進め方や、
 注意点について教えてください」

というお尋ねがありました。

有望な土地を購入して
自分でアパートを新築する

という「土地から新築」投資は、

東京都心で7〜8%の高利回り

という効率の良さもあり、
ここ数年で、
大きな盛り上がりを見せています。

しかし、もともとは
デベロッパーが独占的に供給していた

収益物件の新築

という、ややハードルの高い領域に、
個人投資家が挑むのですから、
それなりの注意点もあるんです。

というわけで今回は、

「土地から新築」案件の注意点

について、私なりの視点で
解説してみたいと思います。

トラブルは必ず起こる

まず最初に言っておきたいのは、
土地から物件を新築するにおいて、

何がしかのトラブルは必ず起こる

ということ。

例えば、一番面倒かつ重大なのが、

建築中のトラブル

です。

建築業者が途中で倒産したり、

倒産までは行かないものの、
資金繰りが上手く行かなくて、

工事が途中で止まってしまう

といったことが、
私が知る限りでも珍しくありません。

しかも、
そういったリスクを未然に防ごうと、

信用調査会社などで調べる

ようなことをしても、
実態はなかなか分からないものです。

結局は、知り合いの口コミなどで、

信頼できる建築会社を見つける

しかないのですが、
それでさえ、絶対はないですよね?

安心?それとも利回り?

もちろん、大手の建設会社であれば、
そういったリスクを防げますが、

建設費が中小業者の1.2〜1.5倍

ということが当たり前で、
そうなると、

期待利回りを実現するハードル

が、相当に高くなってしまいます。

安心料として大手を選ぶのか?
リスクを前提に中小を選ぶのか?

シビアな判断が、
オーナーに求められるんですね。

そういう意味で、
土地から新築案件の場合は、
独断で物事を決めてしまうより、

土地から新築をやっている仲間

を作り、そこからの情報を
自分の投資に反映したほうが、
より安心確実だと思いますし、
期待利回りも得やすいはずです。

土地にも要注意!

また、土地から新築案件では、
上物だけでなく土地のほうにも、
注意すべきポイントが多いです。

例えば、

・埋設物
・土壌汚染
・地盤
・境界
・道路付け

など、多岐に渡る問題を
全てクリアしなければなりません。

工場の跡地でもなければ、
土壌汚染はあまり気にしませんが、
よくあるのが埋設物です。

建築ガラ程度ならまだしも、
変な遺跡や文化財でも出てきたら、

工事がそこでストップ

しますから大変です。

さらに、売主に対して、
契約不適合(瑕疵担保)責任を
取れるならいいのですが、
相手が一般個人だったりすると、

除去する費用がない

といったこともありますし、
裁判で解決するまでに、
2年や3年掛かることも多いです。

契約条項でリスク回避

そういったトラブルを、
未然に防ぐためには、
土地の売買契約が重要になります。

例えば、

手付金を少なくしておいて、
決済日までに埋設物や境界を確認する

万が一、埋設物などが出て来たら、
売主の負担で除去してもらう

それが出来なければ、

契約を白紙撤回出来る
または、違約金を払ってもらう

といった条項を、あらかじめ
契約内容に盛り込んでおくのです。

そうやって、
何がしかの手を打ちながら、
案件を進めて行くというのが、

土地から新築案件の難しさであり、
面白さだとも言えるんですね。

覚悟を持って挑め!

実際、私がやっている案件でも、
売買価格が合わないどころか、
契約条項で合意出来ない理由で、

案件そのものがご破算になる

ということが、ザラにあります。

つまり、私たちのようなプロでも、
予定通りには行かない案件を、

一般の個人投資家が手がける

のですから、それなりの
経験値と覚悟が必要ですね。

とはいえ、
それらのハードルをクリア出来れば、

市場に流通しない高利回り物件

が手に入るのです。

・契約条項をきっちり精査し
・トラブルを未然に防いだ上で
・起こり得るリスクに備える

ことで、案件を上手く進めてください。

がんばりましょう!

村上

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