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賃料引き直しのポイントとは

村上です。

新型コロナウイルスによる影響で、
不動産業界においても、

・物件の内見
・重要事項説明

など、これまで
基本的に対面が必要だった業務を
ARやオンラインで行う、いわゆる

非対面接客

が、本格的に加速した感があります。

こういった技術はそもそも、

・時間に余裕がなくても可能
・現地に行く手間が省ける

という顧客満足度の向上や
業務の効率化という面から、
開発されたテックだったのですが、
それが皮肉にも、

コロナの感染拡大防止のため
半ば止む無く活用され始めた

というわけです。

緊急事態宣言などで、

・家からあまり出たくない
・人と会うことも避けたい

というお客さんも多いですから、

活用されていないシステムが、
顧客ニーズによって見直された

ことは間違いありません。

ただし、賃貸ならまだしも

売買をオンラインで完結させる

ことは、
現時点ではまだ難しいと思います。

数年前の不動産投資ブームだった頃は、

地方のRCを見ないで買う

という投資家もいましたが、
そもそもそれは論外として…

現地に行くこともせず、
オンラインで購入を決める

のは、やはり
無理があると思うのです。

例えばみなさんは、
一度も会ったことのない人と、
結婚出来るでしょうか?

明治や大正時代ならともかく、
現代では無理ですよね?

とはいえ、その前段階で
マッチングサイトのような

出会いをサポートするシステム

が整備されていれば、
より良い相手を探し出すことは、
十分に可能なはず。

結局、不動産の売買もそれと
同じではないかと思うのです。

オンライン化出来る部分は、
積極的に活用しつつも、
最後の最後はやはり、
現地に行ってきちんと調査する

現地に行くことで初めて、

・物件の雰囲気
・街のにぎわい
・治安の良し悪し

など、オンラインでは
なかなか伝わりにくい
物件の良し悪しが分かるのです。

「肌感覚」という、ある意味
デジタルとは対極にある能力

を発揮させることも、
投資には欠かせないと思いますよ。

賃料引き直しのポイントとは?

さて、本題です。

これを読んでいるみなさんは、
物件を購入検討する際に、

・賃料の引き直し

をやっているでしょうか?

もちろん!という方も
いるでしょうが、単純に

物件のレントロールから、
業者が計算した利回り

で、購入を検討している方も、
多いのではないでしょうか。

もちろん、独自に
賃料を引き直したところで、

予想どおりの数字になる

とは限らないのですが、
賃料の引き直しをしないまま
物件を購入したり諦めたりするのは、

投資上のリスクが高い

と、言わざるを得ないんですね。

というわけで今回は、

賃料引き直しにおけるポイント

について、解説してみたいと思います。

賃料の引き直しって?

まず始めに、そもそも

賃料の引き直しとは何か?

について、
おさらいしておきましょう。

通常、物件購入を検討する際は、

・現在の入居者が全て退去したとして
・新たな募集賃料を幾らにするのか?

を、各部屋ごとに再設定します。

そこから、現状の賃料を比較して
周辺の相場より、

・高く入居しているのか?
・安く入居しているのか?
・相場とドンピシャなのか?

を、判断して行くんですね。

もちろん、基準となるのが

周辺の賃料相場

ですから、

賃貸仲介や管理会社に聞き込みを行い、
より正確な相場の把握に努める

ことが、重要なポイントです。

これが一般的に、

賃料の引き直し

と呼ばれる作業になります。

本当の価値を見定める

賃料を引き直すことによって、

「現在の賃料は安過ぎるから、
賃料アップが十分に見込める」

と判断出来れば、
物件の潜在価値は上がりますし、
逆に、

「高い賃料で回せてはいるが、
今後は賃料が下がりそうだ…」

と判断出来れば、

・指値を入れて安く買う
・リフォームで付加価値を上げる

など、戦略を考える必要があるでしょう。

とはいえ、賃料を引き直す作業は、
そう簡単ではないのも事実です。

例えば、現在の入居者における

入居期間の違い

も、賃料の引き直しに
大きな影響を与えますよね?

さらに、

・空室期間がどれだけ増えるか?
・業者に払う広告費(AD)は?
・入退去の時期によるブレ幅は?

といった変動要素も、
ある程度加味しなければなりません。

現地に行って確かめろ!

また、賃料の引き直しにおいて
大事なポイントとしては、

・実際に物件を見に行く

ことが挙げられます。

・物件を詳細に確認する
・駅からの動線を確認する

ことは重要ですし、

近隣で募集している
ライバル物件の状況も比較して、

・すぐに埋まる見込みはあるのか?
・そもそも客が来ないのか?
・物件が供給過多になっているのか?

といったことを、周辺の業者に
ヒアリングすることも重要です。

その上で、

・相場の下限値に設定するのか
・強気の賃料を引き直してもいいのか
・それともドンピシャで行くのか

を、検討すればいいと思います。

コロナで弱含み?

ただし、賃料の引き直しにおいて
ここ最近、避けて通れないのが、

・コロナの影響をどう考えるか?

という点です。

そういう意味では、
コロナウイルスが収まるまでの間は、

強気の賃料設定は避けるべき

でしょう。

賃料で多少の妥協はしても、
空室が続くよりはマシですから、

まずは埋めることを最優先する

という意味では、ある程度

弱含みの賃料で引き直す

方が、当面はより安全なはずです。

もちろん、こういった状況の中で
物件を売りに出すオーナーも、

ある程度弱気になっている

はずなので、こちらの指値が
通りやすいケースも多いはず。

とにかく、このコロナ禍の状況では、

この下限値なら絶対に決まる

ぐらいの賃料で引き直し、
価格交渉の材料にしてください。

いずれ、コロナ禍が収まる時が来れば、
そこから新たに引き直せばいいのです。

自分の足で見極めろ!


いかがだったでしょうか?

賃料の引き直しにおいては、
現地に出向くなど、
地道なプロファイリングが、
より正確な数字をもたらします。

業者や売主の見込みをあてにせず、
自分の足でリアルな賃料を見極める
行動で、物件の価値を評価して下さい。

がんばりましょう!

村上

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