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規模拡大の王道とは

村上です。

以前、Netflixの料金が、

世界一律価格になる

ことで、結果的に日本の料金が

13%の値上げになった

というニュースがありました。

さらに、そのニュースでは
街角でのインタビューとして、

「ちょっと高く感じます」

という声が続出したそうです。

別にこれは、誰が悪いという
レベルの話ではないのですが、
私は個人的に、

日本人のデフレマインドは、
世界から大きくかけ離れている

ということを、改めて実感しています。

資本主義の国であれば、
緩やかなインフレに向かうことはある意味、
経済が健全であるという証拠。

その流れに逆行し、
30年近く物価が上がらない
日本という国は、
資本主義経済において異端なのです。

例えば、チェーン店の牛丼や、
私の好きな立ち食いそばなどは、
今だにワンコインでお釣りが来ますし、

アジアなどの海外で、ちょっといい
レストランで食事でもしようなら、
日本円で軽く10万円は行きますが、
日本国内なら2〜3万円で済みます。

先進国に限って言えば、
そんな国はどこにもないですよ。

緩やかなインフレに向かえば、

原価が上がっても
人件費が上がっても
家賃が上がっても

商品がそれ以上に
高く売れるんですから、
経済がきちんと回るはず。

デフレマインドで価格を据え置く限り、
どこかの誰かにしわ寄せが来て、
結果的に経済が回らない…。

国民の所得水準が下がり、
家庭や家を持つ余裕もなく、
出生率も下がり続ける

そんな国、
誰も幸せになれないですよ。

とは言え、そんな状況に
個人が甘んじる必要もありません。

マクロ経済がダメでも、
自分というミクロ経済だけは、
きちんと儲けを出せばいい。

そう思うんですね。

さらに、この先は
所得の二極化もさらに進みますから、
持つ側の人間になるために、
今が踏ん張りどころだと思うのです。

規模拡大の王道とは?

さて、本題です。

不動産投資を始めた方は、その殆どが

投資規模や資産規模を拡大する

ことを念頭に、活動していると思います。

しかし、規模を拡大することは、
口で言うほど簡単ではないですよね?

多くの投資家が、
拙速に物件を買い進めても、いずれ

・次の融資が頭打ちになる
・債務超過で首が回らない

ケースが多くなりますし、
私が債務整理の仕事で得た経験からも、

規模拡大のスパイラルどころか
負債拡大のスパイラルに陥る

ことの方が、ずっと多いものです。

では、そんな不動産投資において、
いかに破綻を回避しつつ、
規模拡大を進めることが出来るのか?

今回はこのテーマで、
解説してみたいと思います。

複利のパワーを得るのは大変?

不動産投資において、確実に
規模拡大のスパイラルを実現する、
ほぼ唯一の手段は、

複利のパワーを得る

ことです。

投資で得た利益に手を付けず、
次の投資に回すことで、

お金がお金を生み出すサイクル

を、加速させることができれば、

投資規模が徐々に拡大して、
後からどんどん楽になる

という実感を得ることが出来るはず。

しかし、そこまでに行くのが
本当に苦しいのであり、

ハードルを越えられなかった

多くの投資家が、
そこでリタイアしてしまうのです。

最初の雪玉が一番難しい

さらに、資産拡大というものは、
最初の段階が一番難しいものです。

少ない資金と属性をフル活用して、
業者や銀行などと対等に渡り合い、
いかに良質な物件を手に入れるか?

空室やリフォームと戦い、
低コストでいかに早く満室に出来るか?

これを、まだ勉強したての
経験に乏しいビギナーが、
クリアしなければなりません。

雪だるまに例えるなら、

最初の雪玉をいかに硬く握れるか?
雪玉を壊さずいかに上手く転がすか?

という難題を、
最初から突き付けられるようなもの。

結局そこで、多くの不動産投資家が
手痛いやけどを負ってしまったり、
失敗で心が折れたりするんです。

急いだらアウトの世界

さらに、最初の一歩をクリアしても、
そこから規模拡大につなげるには、

時間を味方に付ける

ということが非常に大切です。

物件購入の当初は、
財務のバランスシートが債務超過でも、
時間を掛けてコツコツと返済すれば、
いずれ資産が超過しますよね?

その時間を待てるかどうか?
という忍耐力も、規模拡大には
欠かすことの出来ない要素です。

残念ながら多くの投資家は、
規模拡大を焦り過ぎるために、

債務超過で融資が頭打ちになる

という結果を招きがち。

時間を味方に付けない限り、
その多くはリスクにつながるわけで、
失敗する確率も上昇するというワケです。

にわかの成功は持続しない

また、私がこれまでの
経験から確実に言えるのは、

にわかで成功した投資家は、
再現性に乏しく長続きしない

ということ。

有名投資家が本で宣伝するような、

「わずか〇年で家賃年収*千万円を達成」

といったスキームは、相場の変化と共に

・スキーム自体が使えなくなる
・ライバルが増えて儲からない

といったことが多く、
10年も経てば忘れ去られてしまう
ようなことも多いんです。

もちろん、その中には

確実に資産を築いて大成する

方もいるのですが、
そういった方はごく一部の、
ラッキーな人に限られます。

結局、一般の投資家にとっては、
真似することえ難しいという、
オチになりかねないんですね。

時間を掛けて地道に拡大!

ですから、

これから不動産投資を始めて
確実に規模を拡大させたい!

と考えるのであれば、拡大を焦らずに

時間を掛けて地道に実現する

ことを、私はオススメします。

「数年で1億円」規模なんて、
殆どギャンブルの世界ですし、

「10年で1億円」だって、
相応のリスクを取って実現しないと、
なかなか難しいと思います。

なるべく若い頃から勉強を始め、
小さな物件からコツコツと増やす…

最初は債務超過でもいいから、
返済でバランスシートをキレイにし、
次の融資を引ける財務状況を維持する…

これを念頭に地道に行動するのが、
規模拡大の王道だと思いますよ。

がんばりましょう!

村上

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