BLOG

ブログ

斜面の土地はどう考えるべき?

村上です。

Twitterをやっていると、
いろんな人のいろんな意見を
目にする機会が、本当に増えました。

もちろん、いい話ばかりではなく、

・いつも自分を誇示している
・誰かをディスっている
・根拠に乏しい不安を煽る

といったツイートも、
当然ながら見かけます。

でも、匿名や実名に関係なく、
毎日のように何かを批判している
ような人たちって、どう思いますか?

例えば、

「オレの方が分かっている」
「こいつは全く使えない」

といったニュアンスを、
ツイートから醸し出す人って、
どこにでもいると思いますが、

私は個人的に、そういった
ネガティブな投稿を見た
他のユーザーの大多数が、

その意見に同情することはない

と考えています。

だってそうですよね?

・いつもマウントを取ろうとする
・何かに付けて論破しようとする

そんな人間性をかい間見たら、
批判を受けた当事者だけでなく、
読んでいるだけでも気分が悪いです。

どんなに立派かつ著名な人だって、
毎日がそんな調子だったら、
周りの気持ちは離れてしまうもの。

少なくとも私は、
そんな人間になりたくはないです。

それより、もっと
ヘラヘラしてもいいですから(笑)

・みんなを楽しませるツイート
・誰かの役に立つツイート

の方が、
よっぽどマシじゃないでしょうか。

不動産投資だってそうですよ。

オレは客だ的な雰囲気で、

「いい物件を紹介してくれ」

と業者に迫っても、
いい物件情報は出てきません。

営業マンだって人の子。

・信頼できる人
・ポジティブな人
・頑張っている人

のところへ、いい話を
持って行きたくなるものです。

そこを勘違いしてしまうと、
いつまで経ってもいい物件は買えません。

「最近の売買はどうですか?」
「そういえばこんな話がありましたよ。」

などと、笑顔で会話している方が、
相手にとっても、そして自分にも
プラスにつながると思いますよ。

斜面の土地をどう考える?

さて、本題です。

みなさんは、斜面がある土地について
どのように考えているでしょうか?

・眺めがいい
・土地値が安い

という評価がある一方、

・土砂災害のリスク
・擁壁のコスト

といった、ネガティブな面を
心配する方もいると思います。

私自身も斜面の多い横須賀出身ですし、
開発の仕事で経験していますから、

・横浜/横須賀エリア
・逗子/鎌倉エリア

などの斜面については、
それなりに知っているつもりです。

そういった目線から、
斜面の土地をどう捉えているか?
と言えば、

・ハンパなくお金が掛かる
・知識がなければ手を出すな

という印象なんですね。

今回はその理由について、
お話ししてみたいと思います。

宅地はこれだけなの?

例えば、みなさんが

横須賀の斜面にある300平米の土地

を、格安で購入したとしましょう。

土地が300平米ですから、
ある程度の大きな家が建てられると
思いがちですが、

斜面の部分を差し引くと
大きな上物は建てられない

ということが、ごく普通にあります。

仮に平米数が300平米だとしても、
実際に宅地として使える部分は、
100平米もないなんて話が、
ゴロゴロしているんですね。

つまり、いくら土地値が安くても、

使えない土地まで購入しなければならない

という点において、必ずしも
お買い得な土地とは限らないのです。

特に、自宅用ならともかく、
収益物件の土地を購入するのですから、
実際に使える平米数の違いは、

投資そのものに大きな影響を与える

ことにもなりかねません。

擁壁は金を食う

さらに、大きな問題となるのが

擁壁(ようへき)

の存在です。

擁壁とは、斜面を水平に切り取って
宅地を造成することで生じる
法面(のりめん)を、

ブロックやコンクリートなど

で覆った構造物を指すのですが、
この擁壁の維持修繕コストが、
ハンパなく高いのです。

例えば、10mの擁壁を更新するだけで、
場所によっては、1000万円単位の
工事費用が掛かったりするんです。

さらに、擁壁の工法自体も、
その斜面によって

・ネットだけでいいのか
・コンクリートでやるのか
・ブロックでやるのか
・アンカーを打ち込むのか

というように、
さまざまな種類があります。

もちろん、それぞれの維持コストも
ピンキリなんですが、少なくとも

物件の利回りが大幅に悪化する

ことは避けられないと、
考えておくべきでしょう。

この擁壁、お宅のでしょ?

さらに、擁壁自体が

・自分の土地内にあるのか?
・隣地に属しているのか?

という問題もあります。

もちろん、自分の土地にある場合は、
自分が責任を持って、擁壁の
メンテナンスをしなければなりません。

しかし、隣地の擁壁だったとしても、

「隣の持ち物だから安心だ」
「コストが掛からないから買いだ」

と、喜ぶわけには行きません。

なぜなら、隣地の擁壁は
自分たちがどうすることも出来ない
からです。

例えば、隣地の擁壁に亀裂が入った状態で、

「地震や豪雨で擁壁が倒壊するのでは?」
「早く治してもらわなければ困る」

と心配し、隣人に掛け合ったとしても

「修繕する費用がない」

と言われてしまったら、それまでなのです。

もちろん逆のパターンで、隣人から

「お宅の擁壁を早く治してほしい」

と言われても、その場でポンと
数百万円〜数千万円の資金が工面出来るかどうか、
分からないですよね?

リスクの見極めは慎重に!

ですから、私の個人的な意見として、

土地の売買に慣れていない人が、
斜面の土地に手を出すこと

は、決してオススメしません。

たとえ安く土地が買えたとしても、
維持コストが馬鹿になりませんし、
何より、不安が先立つことも多いです。

地震や大型の台風が来るたび、

「土砂崩れでうちの物件が倒壊しないか?
「下の建物に迷惑を掛けたらどうしよう」

といった不安が、常について回るのです。

他人の土地から土砂が来るならまだしも、
自分の土地が他の土地に迷惑を掛けるのは、
精神的なプレッシャーが半端ないです。

昨年も、逗子の斜面が崩れた事故で、
女子高校生が崩れた土砂に巻き込まれた
というニュースがありました。

そういった事故リスクや、
コストリスクを考えると、
斜面の土地を買うことは、
決してオススメ出来ないのです。

まぁ、土地に目利きのある人が、
擁壁のメンテ費用も考慮した上で、

「それでもこの土地は買いだ!」

と断言出来る物件であれば、
あえて手を出す選択肢もアリです。

その辺の見極めは、慎重に行ってください。

がんばりましょう!

村上

TOP