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物件近くのダイヤ改正を気にしていますか?

村上です。

以前、日経新聞の記事で、
個人の預金が東京に集中している
というものがありました。

日銀が発表した
2020年末時点の統計によると、

銀行の個人預金のうち、
東京にあるものが24.4%を占めた
という結果が出ており、

10年前に比べると、
3.8ポイントも上昇した
というのです。

その原因としては、

・株価や不動産価格の上昇
・相続に伴う地方からの資産移転

が、背景にあるとのことですが…

この流れは今後、
さらに加速するのではと、
私自身は考えています。

なぜなら、改めて言うまでもなく、
地方で人が減っているのに対し、
東京はそうではありません。

少子高齢化が進めば
地方の資産家が持っていた預金を、
東京に住んでいる子供達が相続する
というケースも増えるでしょう。

東京一極集中に歯止めが掛からず、
東京の預金が、日本全体の半分を占める
時代が、すぐそこに来ているのです。

そして、東京に富が集中すれば、
東京の不動産価格はさらに
上昇に向かうことになります。

実際、コロナ禍によって
世の中が疲弊しているにもかかわらず、
東京の不動産価格は上がり続けています。

実体経済とは関係なく
東京の不動産は強い、
ということが証明されたわけです。

一部の評論家などは、

・東京もいずれ人口減になる
・タワマンは近いうちに暴落する

といったネガティブコメントを、
メディアなどで
盛んに言っていますが、

私たちのような不動産業者は、
3〜4%程度の低い利回りで、
都心の新築RCが相続対策で売れまくる
という現場を日々、
目の当たりにしているわけです。

ですから、
理屈やデータ関係なく、
東京に富が集中している
という実感がモロにあるんですね。

さらに、海外の相場に比べれば、
東京の不動産価格は今でも低く、
まだまだ上がる余地がある
といわれています。

そんなことからも、
私は東京の不動産の人気が
止まることは、
しばらくないと見ています。

それがどこまで行くのか、
いつまで続くのか?

その動向を注視して
おきたいものです。

ダイヤ改正が不動産に与える影響とは?

さて、本題です。

みなさんがお住まいの地域でも、
鉄道のダイヤ改正
が、定期的にあると思います。

・電車の本数が増えた
・便利な快速が新設された
・遅い終電が運行された

といった改正で、
今より便利になるのであれば、
喜ばしいことだと思いますが、

逆に、

・本数が減った
・快速が廃止になった
・終電の時刻が早まった

となると、日々の通勤や生活に
マイナスの影響が出ますよね?

実は、不動産業界にとっても、
鉄道のダイヤ改正は、
下手をすると激震レベルの、
大きな影響を及ぼすのです。

今回は、そんなテーマで
解説してみたいと思います。

不便になったらどうする?

例えば、
みなさんが住んでいるエリアで、
鉄道のダイヤが大幅改正
されるとします。

・通勤快速が無くなった
・東京までの停車駅が増えた
・終電時刻も早まった

としたら、どうなるでしょうか。

例えば、これまでの通勤快速であれば、
東京駅まで3駅の停車だけだった
物件最寄りの駅が、
通勤快速の廃止によって、

・停車駅が3駅→6駅になった
・所要時間も1.5倍に増えた

となれば、
毎日の生活にも影響が
出るわけですから、
きっと不便に感じるはずです。

さらに、終電が早まりでもしたら、
夜遅くまでやれていた仕事を、
早く切り上げなければならない
ということにもなりますよね?

空室や家賃相場もダイヤ次第?

このダイヤ改正について、
自分の所有するアパートやマンションの
ある地域がどうなっているかを、
意識したことはありますか?

もちろん、便利な方向に
ダイヤが改正されるのであれば、
歓迎なのですが、

・利用客の減少によって
・鉄道会社が収益を改善する

ような、
後ろ向きのダイヤ改正だった場合、

入居者さんにとって、
これまで当たり前だった生活が
途端に不便になってしまいます。

私たちのようなオーナーとは違い、
賃貸の入居者は、
今の家が不便だと感じたら
いつでも引越しが出来るわけです。

その結果、
それまで満室だった物件が、

・徐々に空室が増えて行く
・家賃を下げないと埋まらない

という、負のスパイラルに陥ることも、
十分に予想されるんですね。

営業マンが窮地に立たされる

さらに深刻なのは、
マンションのディベロッパーのような、
利便性を謳って物件を売る
営業マン達です。

分譲マンションのチラシに、
「東京まで15分のアクセス」
という売り文句で集客していたところに、

ダイヤが改正された結果、
15分で東京に着けなくなった
としたら、どうなるでしょうか?

これからの営業はもちろんのこと、
すでに分譲済みの客からも、
「話が違うじゃないか!」
などと、クレームの嵐に
なってしまいます。

当然、分譲価格にも影響が出ますから、
ディベロッパーのダメージは、
計り知れないものがあるといえます。

背に腹は代えられない

このように不動産は、
鉄道ダイヤに多大な影響を受ける
業界だと言えますし、

万が一ダイヤが改正されても、
物件を動かすことも出来ない
という宿命を背負っています。

とは言え、鉄道会社も
儲けるために電車を走らせている
わけで、

赤字の路線に対して、

・電車を減便する
・運行ダイヤを見直す

というのは、
やむを得ないことと
いえるでしょう。

そして、これから気になるのが、
ダイヤ改正に与える
コロナ禍の影響です。

ワクチン登場等で、
コロナ禍が終わり、
ある程度元の日常に戻る
ことになっても、

多くの人にメリットが
あるとわかった
リモートワークなどは
完全には元に戻らないはず。

そうなれば、
電車の乗車率にも
少なからぬ影響を
与えるでしょう。

ピンチに負けるな!

少なくとも、今までの
首都圏における鉄道交通は、

便利になることはあっても
不便になることは
ほぼありませんでした。

しかし、今回は違います。

マイナスの方向に進むことも
覚悟しておく必要が
あるんですね。

地方はもっと深刻です。

北海道で以前、
収支が大幅に赤字の
複数の路線の廃線が
発表されたことがありました。

人口が減っている地方では
今後、そのような事態が
きっと珍しくなくなる
でしょう。

廃線までいかなくても、
その駅に止まる電車が減る、
その駅がなくなるといった
ことがあれば、

地域の不動産価格や
賃料には間違いなく
影響があるはずです。

これからの時代には、
そういったことも踏まえて、
物件を検討する必要が
あるといえるのです。

世の中は常に変化しており、
ビジネスの勝機も変わってきます。

我々投資家は、
ひるむことなく
立ち向かって行きたいですね。

がんばりましょう!

村上

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