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割安な物件はどこにある

村上です。

私が度々言う口癖の1つに、

「勝負は今だ!」

というものがあります。

不動産投資はそれこそ、
毎日が戦いみたいなもの。

常にバッターボックスに立ち、
バットを毎回振らなければ、
ヒットだって生まれません。

もちろん、時には
思い切り三振もするでしょうし、
球を見てフォアボールもあります。

でもそんな場面に立ち続ければ、
いつか絶好の球だって来るんです。

そんな正念場にもかかわらず、
バッターボックスを外していたら、
いい成績なんて残せません。

私の仕事においても、

「ここは絶対に勝負だ!」

というチャンスが、
1年に1度ぐらいは訪れます。

言い方を変えれば、
常に勝負している自分でさえ、

1年に1度ぐらいしか
絶好のチャンスは回って来ない

ということ。

例えば、

・超お買い得な物件情報が出て来た!
・億単位の利益が出る可能性がある!

そんな機会があれば、
是が非でも取りに行かなければなりません。

「テレビを見てゴロゴロしていた」
「ゲームに夢中になっていた」

なんて、余裕を出してたらアウトです。

さらに、
数少ないチャンスをものにするためには、
自分の力量も試されることになります。

先ほどの野球に例えるなら…

凄腕投手が投げる100球のうち、
2~3球だけ甘い球が来たとしたら、
それを確実に打ち返せないと
試合に勝つことは出来ませんよね?

・多忙で即レスポンスが出来ない
・確実に融資が付けられない
・まとまった手付金が打てない

どれだけ良い物件が売りに出たとしても、
それを押さえる瞬発力と資金力がなければ、
指をくわえて見送るしかないのです。

そんな失敗、誰だって嫌ですよね?
もちろん私もその1人です。

「勝負は今だ!」という思いで、
常に最前線で立ち続け、
いつでも物件を買える人間でいる。

いち不動産投資家として、
そのことだけは、
忘れないでおきたいものです。

割安な物件はどこにある?

さて、本題です。

ここ数年の物件高騰を受けて、
多くの不動産投資家が、

「物件が買えないんです」
「ローンが伸びなくて…」

といった悩みを抱えています。

確かに、そのような気持ちも、
十分に理解出来るのですが、
だからといって、

このまま物件を買わずに
指をくわえて悶々とする

わけにも行きませんよね?

さらに、このまま高騰を続けたら、
今よりもっと買えない状況になる
可能性だってあるんです。

今、いい物件を買わなければ、
これからも物件が買えなくなる!

そんな危機感を持ちながら、
積極的な行動に出てほしいもの。

そこで今回は、

高騰する市場において、
いかに良い物件を買うか?

そんなテーマで、
私なりに解説してみたいと思います。

どんな時代でも常に最高値?

まず始めに、
不動産の相場というものは、
いついかなる時代においても、

市場の最高値が付けられている

と考えてください。

どういう意味かというと、
物件を売る側は常に、

一番高く売れる額で売り出す

ということ。

1億円で確実に売れる物件を、
わざわざ9000万円に値下げして、
売る必要はありません。

日本は資本主義経済ですから、
当たり前のことですよね?

つまり、相場というものは常に、

買い手がお金を出す、
ギリギリの高値に設定してある

わけで、どんな時代も常に、
市場に流通している物件は、

そもそもが高くて当たり前

なのです。

値付けミスは必ず起こる!

とは言え、そんな高値で
物件を掴んでしまったら、
儲からないのは当然ですよね?

そこで、私たち投資家は

さまざまな情報網を構築する

ことで、少しでも
良質かつ安い物件を買うために、
ひたすら努力するのですが、
これを続けて行くうちに、
あることに気づくはずです。

それはごく稀に、

値付けをミスした物件がある

ということ。

例えば、以下のようなケースです。

・資金繰りに困って急いで処分する
・相続で早く手放さざるを得ない
・元付業者がいい加減な査定をした

こういった状況では、
物件本来の価値や相場と関係なく、
割安な物件が手に入る
確率が高くなるんです。

割安物件は市場に出回らない

もちろん、そんな割安物件は
市場に広く出回る前に、
即座に売れてしまいます。

その殆どは、元付業者が
日頃から懇意にしている顧客に、
未公開の情報を流すだけで
右から左へと売れるんですね。

結局、市場に出回る物件の殆どは、

わずかな割安物件が売れた後の、
残り物の割高物件しかない

というわけ。

不動産市場が常に、
その時点の最高値を付けるのは、
ここにも理由があったのです。

多くの個人投資家が、
「物件が買えません」と悩む
気持ちも分かります。

しかし、多くの個人投資家が、
上記のような市場原理を見落とし、
闇雲に悩んでいるのではないか?

私はそう考えています。

営業マンと懇意になれ!

では、ここまでのお話を
もう一度整理してみましょう。

*****

・資本主義である以上、
市場はそもそも高くて当たり前

・値付けミスも稀にあるが、
その殆どは市場に出回らない

・割安な物件は市場に存在しないと、
考えておいた方がいい

*****

これらの事情を踏まえて、
私たち個人投資家はいかにして、
割安な物件を探せばいいのか?

もうお判りですよね?

まず1つめは、

より多くの不動産業者を回り、
営業マンと懇意になることで、

未公開の物件情報を
いち早く教えてもらえる、
ネットワークを構築すること。

口で言うのは簡単ですが、
実際に何百店舗も回るのは、
本当に大変なことだと思います。

しかし、ここでくじけてしまえば、
自らの不動産投資も終わってしまう…

そんな危機感を持ちながら、
がむしゃらに行動してください。

物件を買える客になる!

そしてもう1つは、

確実に融資を付けて、
物件を必ず買える客になること

です。

どんなにいい未公開物件であっても、
それが買えない状況では、
何の意味もありませんし、
そもそも物件を買えない客に、

業者は情報を出さない

のが業界の常というもの。

物件を買える客になるには、

1.自分が買える物件や規模を知る
2.銀行回りで融資の感触を得ておく
3.個人信用情報をキレイにしておく

特に盲点なのが3です。

クレジットカードの支払いや、
スマホの分割払いなどの滞納には、
くれぐれも気をつけましょう。

【物件情報のネットワークを構築する】
【紹介された物件を買える客になる】

これを徹底してくり返すことで、
割安な物件を手に入れる確率が、
1%でも高くなるよう努力して下さい。

がんばりましょう!

村上

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