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土地から新築の大きなハードルとは

村上です。

不動産投資に限らず、
どんな事でもそうだと思いますが、

常に勝ち続けることは出来ない

ものです。

株式投資だって、
儲かる時があればダメな時もあるし、
スポーツだってそうですよね?

ギャンブルや宝くじに至っては、
常に勝つ理屈自体が存在しません。

もちろん、
不動産投資も例外ではないです。

私は幸い、これまで
200件以上の売買取引において、
損を出したことはありませんが、
そんな人間はレアケースというもの。

殆どの投資家は、
大なり小なりの失敗を経験し、
それを経験値にしているはずです。

しかし、そんな失敗の中でも
再起不能になる大ダメージだけは、
避けなくてはなりません。

それは別に、

・借金を抱えて破産した

という金銭的や社会的なダメージなら、
まだマシな方だと思います。

破産なんて幾らでもやり直せますし、

破産後にきちんと復活して、
今は立派な会社を経営している

という人も、私が知る限り沢山います。

それよりも、

・心が折れてしまう

ことの方が、より深刻だと思います。

どれだけの逆境であっても、
やる気さえあれば何とかなるもの。

逆に、心が折れてしまったら
どんな可能性も見出せなくなります。

また、おそらくそれは、
性格による部分も大きいはずです。

例えば、

・1つのことにこだわり過ぎる
・些細なことを心配する

こんなタイプの人は、
失敗した時に活路を見出すことが、
より難しくなると思うのです。

それとは逆に、

・AがダメならBで行く
・くよくよしないで前に進む

ぐらいの性格であれば、
失敗を糧にすることが出来ますよね?

いずれにせよ、不動産投資において
心が折れるような失敗だけは、
避けなければなりません。

日頃から知識を蓄えて行動し、
強いマインドを育てると共に、
リスクについて正しく理解しておく。

このことが失敗を最小化し、
次の成功につながる
貴重な経験となるはずです。

「土地から新築」の大きなハードルとは?

さて、本題です。

ここ数年で随分とメジャーになったのが、
当社の起業塾でもおなじみの、

「土地から新築」

ですね。

東京都心の新築・中古物件が
軒並み高騰しつつある中、
私たちが求めている利回りは、
達成がより難しくなって来ており、

土地からアパマンを新築し、
より高い利回りを実現する

という領域に、個人の投資家が
チャレンジする時代になったのです。

とは言え、「土地から新築」は
実際に建物を見て買うような
お買い物感覚では立ち行きません。

・勉強をして
・事例を見て
・自分でやって

これを、何度も繰り返す
必要があるんですね。

今回は、そんな「土地から新築」のうち、

土地探しの難しさについて

簡単に解説したいと思います。

土地探しは簡単じゃない

「土地から新築」を目指す方の多くは、
おそらく土地探しを始める前に、

・どんな建物を建てたいのか?
・どの程度の規模を実現するのか?

ということをイメージしているはず。

これを事前に決めておかないと、
そもそも土地が探せないからです。

さらに、

・RCを建てたいのか?
・鉄骨で行くのか?
・それとも木造の重層長屋か?

によっても、
さまざまな条件が変わってきますから、
それに見合った土地を探すには、
いくつものハードルが立ちはだかります。

例えば簡易的に、

・道路幅が4mなら「容積率160%」
・道路幅が6mなら「容積率240%」

といった計算だけで、
建物のイメージが掴めればいいのですが、
殆どのケースはそうじゃないんですね。

規制や制限をクリアせよ!

さらに、似たような土地物件でも、

・用途地域の制限はどうか?

とか、

・接道の方角が北か南か?
・日影規制や斜線制限があるか?
・自治体の条例に抵触しないか?

また、敷地延長(旗竿地)の土地であれば、

・間口はどのくらいか?
・共同住宅が建てられるのか?

といった条件次第で、
土地選びの基準は大きく変わります。

もし仮に、購入の前段階で
それらの評価をきちんとしなければ、
後になってから、

・自治体の条例に抵触した!
・建築プランが入らない!
・想定利回りが達成出来ない!

といったことにも、
なりかねませんよね?

ゼロから投資をイメージ出来る?

つまり、「土地から新築」における
一番最初のハードルは、
数多くある土地物件の中から

自分の投資に見合う物件を
探し出すことの難しさ

だと言えるのです。

これが、既存の新築/中古物件だと、
利回りが掴みやすいものですが、
土地から新築はそれこそ、

ゼロから投資をイメージする

ぐらいの専門的な知識と、
想像力が試されるんですね。

逆に、その力量さえ身に付ければ、
イメージはさほど難しくありません。

例えば仮に、自分が立てたプランで、
その土地に6戸のプランが入りそうだ
ということが分かれば、

1部屋は500万円ぐらいか…
3000万円ぐらいで建てられそう…
1部屋8万円ぐらいで貸せるな…

といった具体的なプランが、
次々と湧いてくるものです。

プランニングを繰り返せ!

その結果、

利回り10%が達成出来る!

となれば、業者に対して

「ちゃんと検討します!」
「すぐに建築プランを入れます」
「銀行に持ち込みます!」

といったコメントを入れた上で、
即座に、次の行動へ移ることが出来ます。

あるいは逆に、
想定利回りが達成出来ないとなれば、

・幾ら指値をすれば採算が合うのか?
・別な土地を探した方がいいのか?

という流れにもなるはず。

結局、そのような
数多くのプランニングを、
土地ごとにやった上で初めて、

「土地から新築」に向いた土地

が、見つかるようになるのです。

まずは腰を据えて勉強!

もちろん、これまで
何の専門知識も持たない
個人の不動産投資家が、

自分のイメージに合った
土地を探し当てる

ことはほぼ不可能です。

市場には本当に、
多くの土地物件がありますから、

・迷い続けて結局買えないか
・誤った土地選びをしてしまう

のがオチというもの。

まずは、当社の起業塾のような
「土地から新築」を1から学べる所で、

腰を据えてじっくり勉強する

ことから始めてください。

その上で、土地探しを始めつつ、
自分のイメージを設計事務所に伝え、
出来上がったプランを見ながら、

想定していたものと、
どこがどのように違うか?

違うのであれば、
設計事務所に確認してみたり、
建築の本を読み込んで、
自分なりに理解してみたりと、
いろんな試行錯誤をしつつ、

イメージの精度を徐々に高める

ことが、「土地から新築」における、
大きなスキルアップとなるはず。

何しろ、これまで
建築のプロが独占してきた領域に、
個人投資家が1から参入するんです。

それなりの覚悟で臨んでください。
結果は必ずついてくるはずですよ。

がんばりましょう!

村上

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