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雨漏りはオーナーの難敵

村上です。

みなさんもご存知だと思いますが、
曲の歌詞やドラマなどで、

「幸せはお金で買えない」

なんて言葉が、良くありますよね?

確かに、幸せはお金で買えませんが、
だからと言って、

お金がなくても幸せになれるか?

というと、私自身は
それもまた違うと思うんです。

そもそも、
日本は資本主義国家ですから、
いついかなる場面においても、
お金があるに越したことはないはず。

逆に、お金が無かったために

・選択肢が狭くなった
・手も足も出せない

ことの方が多いですよ。

さらに、

やりたくない事をやらないと、
生活が成り立たない

というのも、不幸に違いありません。

その仕事が好きならまだしも、
お金のために嫌々やっている

なんて人生は、
誰だって送りたくないものです。

しかし、世の中にはそんな人が
大勢いるのもまた事実。

もしも、その人たちの一部が、
お金の心配をしなくて済むなら、

・時間に余裕が生まれる
・やりたいことが出来る
・視野が大きく広がる

それは、「幸せ」のはずです。

実際、そんな思いから、
不動産投資を始める方が多いです。

とはいえ、投資家の中には

・なるべく楽に生きたい
・早くリタイアして遊びたい

という人が一定数いるもの。

そもそも、不動産投資なんて
そんなに楽なものじゃありません。

・足繫く銀行と業者を回って
・情報のネットワークを構築し
・より確実な融資を開拓して
・少しでも儲かる物件を買う

こんな面倒なプロセスを、
楽をしたい人が出来ないですよ。

それこそ、
今のサラリーマン生活より、
厳しい環境に身を置くぐらいの
気持ちで臨み、

並み居るライバルと共に、
厳しいステージに立っている

ということを、もっと
多くの方に自覚して欲しいです。

お金で幸せは買えませんが、
お金はそんな簡単に稼げません。

そこが、
不動産投資の難しさであり、
面白さだと思うんですけどね。

雨漏りはオーナーの難敵!

さて、本題です。

築年数の古い物件、
いわゆる築古物件は、
価格の安さが魅力的である反面、

建物の劣化具合

が気になりますよね?

・屋上防水の劣化による雨漏り
・外壁のタイルが剥離〜落下
・錆や腐食による鉄部の破損

など、築古物件にはそれこそ
ありとあらゆる劣化があるわけで、
物件のオーナーとしては、

建物の劣化を適切に修繕する

ことが求められます。

とは言いつつ、建物の修繕ほど
厄介かつ費用の予測が付かない
ものもありません。

特に、雨漏りについては、
私もこの業界に長いこと居ますが、
本当に気を遣うことが多いです。

そんなわけで今回は、
物件の雨漏りトラブルについて、
解説してみたいと思います。

その雨漏りはどこから来た?

まず始めに、これは
あくまで私個人の意見ですが、
築古物件というものは、

「なぜこんなに雨漏りがあるの?」

という思いが強いです。

木造ならまだ分かるのですが、
一見頑丈に思えるRC物件でさえ、
ごく当たり前に雨漏りが起こるわけで、
どうして新築時に、

雨漏りしない設計に出来ないのか?
不思議でしょうがないんですね。

さらに、木造のアパートや戸建と違い、
鉄骨やRC造の雨漏りが厄介なのは、

どこから雨水が入ったのか分からない

という点です。

鉄骨やコンクリートなどの構造材に、
雨水が伝ってしまうと、

北側から入り込んだ雨水が、
南側の天井からポタ落ちする

ということが珍しくなく、
原因箇所の特定をより困難にするのです。

営業損害はオーナー持ち

さらに、単に雨漏りと言っても、

・天井にシミが出来るレベルから
・滝のように水が落ちるレベルまで

その程度はさまざまですよね?

天井にシミが出来るぐらいなら、
緊急性はさほど高くありませんが、
もし仮に、大雨や台風の時、
1階部分の飲食テナントから、

「天井から水が漏れてます!」

なんてことになれば、
まともな営業は出来なくなります。

さらに、雨水が入り込んだ
原因箇所がはっきりしない場合、
復旧には相当な時間を要します。

屋上防水のアスファルト全体が劣化し、
至るところから雨水が入っていたため、

応急処置で雨漏りが止まらず、
屋上防水を張り替えるために、
最短で1ヶ月間掛かった

としたら、テナントが被った
営業損害を誰が補償するのか?
私たちオーナーですよね?

火災保険や賠償保険を活用しつつ、
迅速かつ的確な雨漏りの対応に、
努めなければならないのです。

どこをどう直すべきか?

ちなみに、賃貸物件の修繕に係る、
改正民法606条1項の規定によれば…

賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に
必要な修繕をする義務を負う。
ただし、賃借人の責に帰すべき事由によって
その修繕が必要となったときは、
この限りでない。

とあります。

賃貸人(オーナー)は
賃借人(入居者やテナント)に対し、
賃料を受け取る代わりに、
物件を使用収益させる債務があり、
そのために必要な

修繕義務を負うことになる

のです。

しかし、民法の規定はある意味、
大まかな縛りでしかありません。

具体的に、

・どの箇所が
・どの程度まで

傷んだら修繕すべきなのか?は、
オーナーの判断に委ねられています。

雨漏りの修繕と向き合う!

とはいえ、私たちが保有する物件は、
あくまで人が居住する空間であり、

農家の倉庫みたいに、
多少雨漏りがあっても困らない

わけじゃありません。

ひどい雨漏りはもちろん、
天井のシミや湿気だって、
入居者やテナントは
許容してくれないのです。

つまり、私たちオーナーは、
緊急性やコストを総合的に考慮し、

・建物のあらゆる劣化に対して
・適切かつ持続的に修繕を行い
・入居者の満足と安心を担保する

という難しい舵取りと、
常に向き合う必要があるのです。

私たち不動産投資家は、
儲けるために物件を保有している
わけで、その点で考えれば、

雨漏りはかなりの難敵

だと言えるでしょう。

建築業者や管理会社など、
パートナーたちと綿密に連携し、
適切な修繕に努めてください。

がんばりましょう!

村上

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