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郊外の空きスペースをどう考える

村上です。

不動産業界のイメージって、
決して良いとは言えません。

悪徳業者のように、

・素人を手玉に取る
・本音を言わない
・ジャラジャラしている

まぁ、3番目はともかく(笑)
業界の外から見れば、
何かとダーティなイメージが
付きまとうはずです。

ただし、私のような
さまざまな業界のビジネスに参画する
人間にとって、

「あぁ、不動産業界も悪くないな」

と思うことが、少なくないんです。

例えば、現代ではあまり流行らない

・義理人情

というものが、
この業界では今だに健在ですし、

・信頼関係
・約束の遵守

も、無くてはならないもの。

「前回お世話になったから、
今回は私がお返しします」

といった取引が、
今でも普通に行われています。

また、この業界では

自分の力でお金を稼ぐ

というマインドを、
とても大切にします。

もちろん、どんな業界だって

お金を稼いで会社を回す

ことに変わりはないのですが、
不動産業界ほど、

「取ってやる!」
「やってやる!」

という、
ハングリー精神が強い業界は、
そうそうないと思います。

営業成績が伸びなければ、
上司から散々罵倒されますが(笑)
逆に、大きな案件がまとまれば、

みんなで一緒に大喜びする

という、情熱があるんですね。

さらに、この業界の人間は

コミュニケーション能力が高い

ということも大きな特徴。

・即対応、即レスポンス
・相手の要望を汲み取る

という能力で、
この業界は優秀だと思います。

もちろん、そういった環境が、
人によって合う合わないは当然あります。

感情を殺してでも、
相手の意向に従う

ようなマインドが求められますから、

新卒数ヶ月で辞める社員

などは、昔から大量にいますし、
上司から厳しく罵倒されながら、
一人前のソルジャーとして生き残るのは、

限られた人間だけ

という厳しい世界。

ただし、その波に揉まれていれば、
どこの業界でも、それなりに
やって行けそうな気はしますね。

郊外の空きスペースをどう考える?

さて、本題です。

以前、会員の方から

「郊外のファミリー物件を
 検討しているのですが、
 駐車場に空きのある物件を、
 よく見かけます。」

「そういった場合、
 空きスペースを何かに
 有効活用した方がいいでしょうか。」

こんな質問をいただきました。

ざっくりした質問なので、
突っ込んだ回答は出来ませんが、
少なくとも、

駐車場に空きがある

という場合は、
管理会社と話をするのが、
いいのではないかと思います。

ただし、その空きスペースを

戦略的に活用したい!

というのであれば、話は別。

今日はそんな、

郊外物件の空きスペース活用

について、お話ししてみたいと思います。

そのスペースはどうする?

そもそも、郊外の物件は
満室や満車にすることが難しい
という前提で、

買い付け価格に掛け目を入れる

ことが、ごく一般的です。

そういった意味で、

駐車場に多少の空きがある

というのは、特に
珍しいわけではありません。

ただし、容積率的に

空きスペースを活用出来る

という見込みがあるなら、
掛け目に多少上乗せして買うことも、
悪くないと思います。

都心と郊外は違う

また、郊外と都心では、
物件の価格だけでなく、
投資のアプローチも違うことが、
ごく当たり前に起こります。

例えば、都心にあるような

・バイク用のパーキング

は、土地に余裕のある郊外だと、
まず見かけることはありません。

さらに、物件自体も

敷地にゆとりを持って建築している

ケースが多いため、都心のような

・理詰めでガチガチの窮屈さ

といったものが存在しないのです。

その緩さを上手く利用して、
郊外物件で大きな利益を出すことも、
郊外ならではの
アプローチと言えるんですね。

アパートがタダになる!?

例えば、

1つの土地に複数の建物が建つ

ようなケースの場合、
土地の容積に余裕があれば、
土地を分筆することで、

・A区画は宅地として売却
・B区画はアパートを新築する

という技も十分に可能です。

当社でも実際に、
複数物件のある土地を分筆してもらい、

・築浅マンションは売却に
・更地は宅地として分譲
・鉄骨アパートはリフォームして保有

といったことをやっています。

このケースでは、4億円の土地建物を、
分筆して売りに出した結果、

・鉄骨アパートをタダで手に入れる

ことが出来ました。

これも、ガチガチの都心物件では、
不可能なアプローチだと思います。

積算評価を上手く使え!

さらに、郊外や地方の物件は
市場価格と比較して、

積算評価が高い

ことも、メリットになります。

積算評価が高いと、

・融資のハードルが下がる
・フルローンが出やすくなる

ことにつながりますから、
物件購入には有利に働きます。

もちろん、これはあくまで

計算上での評価が高い

だけであって、実際には

タダでも売れない土地

なんてことが多いですから、
融資が付くからといって、
安易に郊外物件を買う行動は、
避けなければなりません。

しかし、先ほど述べたような
やり方次第で化ける物件なら、

積算評価上のメリット

を、上手く活用出来るはずです。

利益が確実に出るようであれば、
銀行だけでなく、

ノンバンクも上手く利用

してみましょう。

柔軟なアプローチが大事

ですから、もしみなさんが、
郊外の物件を検討したいのであれば、

物件の収益性をきちんと調査する

のはもちろんのこと、

土地の容積を考慮えた上で、
分筆してバラ売りが出来るか?

隣地と合わせて購入し、
土地の価値を高める事が出来るか?

といった土地活用も、
積極的に検討してみてください。

やり方次第では、
分筆することを条件に売主と合意して、
物件購入前に分筆してもらい、

アパート用地だけローンを組む

ことで、切り離した他の土地は

実質的にタダでもらい
他の用途に転用する

といった技も可能です。

郊外物件は戦略的に買え!

いずれにせよ、

土地に余裕のある郊外

というのは、それなりに
チャンスも転がっているということ。

安易に手を出すのは禁物ですが、
土地の活用方法を考えた上で、

戦略的に物件を買う

というのも、
十分にアリだと思いますよ。

がんばりましょう!

村上

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