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物件売却の見極めをどうする

村上です。

今まで事あるごとに、

経営者は身体が資本!

と言ってきた私ですが…

さすがに40代になってから、
体力の衰えを感じるように
なってきました。

・運動神経が悪くなる
・視力も徐々に落ちてくる
・身体のあちこちが痛い

ひとことで表現すると、

今まで当たり前だったことが、
当たり前ではなくなって来た

という感じですね。

それとは逆に、うちの子供は

日に日に大きく成長しつつ、
色んなことが出来るようになる

ということを実感しています。

その上、子供というものは

遊びたいエネルギーが半端ない

ですから、
休みの日に子供と遊んだりすると、

体力の衰えを感じる私の方が、
疲れてぐったりしてしまう

という感じですね(笑)

おそらく、今の状況から考えると、

私が50代になったときに、
今のような仕事が出来るのか?

というと、さすがに
無理じゃないかと思うのです。

例えば、私が座右の銘にしている、

「寝なけりゃいいじゃん」

という言葉がありました。

あれはそもそも、

自分のビジネスを成功させたいなら、
寝ずに頑張るくらいの気持ちでやれ!

という意味なのですが、
たとえ気持ちがそうだったとしても、

50代でも徹夜で働き続けられるか?

というのは、体力面を考えると、
さすがに難しいのかも知れません。

1日くらいの徹夜ならまだしも、
毎日徹夜なんてしていたら、
奥さんより早死にしそうですし(汗)

そういう意味で、
私が今迎えている40代というのは、

人生における折り返し地点

なのかも知れません。

ある統計によると、
年収のピークが55歳だった昔に比べて、
現在のピークは42歳らしいです。

つまり、今稼いでる収入のレベルより、
これからは右肩下がりになるということ。

・自分に何が出来るのか?
・何を残すことが出来るのか?

今からでも遅くはありません。
不動産投資も視野に入れながら、

自分のやりたいことを
なるべく早く達成しておく

必要がありそうですね。

物件売却のデッドラインとは?

さて、本題です。

不動産投資は、儲かってナンボの世界。

そういう意味で、

・物件が安く買えた!
・空室が全て埋まった!
・目標利回りが達成出来た!

というのは、通過点に過ぎません。

物件を売却した時点で、

トータルで幾ら儲かったのか?

が、もっとも重要なのです。

とはいえ、

売却のタイミングを見極める

ことは、私たちプロにとっても、
難しい問題だと思います。

どれだけ満室を維持しようと…
どれだけ高い賃料で回そうと…

物件の売却で失敗してしまえば、
それまでの苦労が水の泡ですよね?

そこで今回は、

物件売却のデッドライン

について、私なりに
解説してみたいと思います。

「市場の波が上向き」を狙え!

まず始めに、
物件を売却する最適なタイミングは、

市場の波が上向き

だということ。つまり、

・銀行の融資姿勢が積極的かつ
・融資を引いて買える投資家が多い

という状況が理想的です。

物件を買える客が多くなれば当然、
バランスが需要過多に振れますから、

市場での取引価格が上がる

わけで、
絶好の売り場になりますよね?

しかし、市場の高騰は、
いつ訪れるか分からないもの
でもあります。

つまり、市場の波はあくまで、

受け身的なタイミング

でしかないのです。

地方物件は読みやすい?

一方、市場の波とは関係ない、
売却のタイミングも存在します。
それは、物件の

・エリア
・築年数
・保有年数

なんですね。

例えば、首都圏や大都市部の物件だと、
銀行の融資姿勢やエリアの人気度など、
さまざまな要素が複雑に絡むことで、

売却のデッドラインが読みにくい

のですが、地方は事情が異なります。

地方の物件は、築年数と
保有年数がある程度進んだ時点から、

・保有し続けるとマイナス
・売却してもマイナス

というデッドラインが、
明確に読めるからです。

理由は後述しますが、
大都市部より地方のほうが、

売り時が読みやすい

のは確かなんですね。

減価償却という魔法

では、さらに踏み込んで、
地方物件の売却を解説しましょう。

地方の物件は、そもそも

土地の資産価値が低い

ために、大都市部の物件に比べて、
建物の資産割合が高くなります。

そうなると、
毎年の減価償却費の幅が大きく、
大幅な節税が期待出来るために、
物件を取得して何年かの間は、

分厚いキャッシュフロー

が期待出来ます。

しかし、地方の築古物件の多くは、
そもそもの償却年数が短いために、

比較的早く減価償却が終わる
ことになるわけで…

減価償却が終わってしまうと、
一体何が起こるのか?

減価償却による経費参入が
大幅に減ってしまい、
決算上の利益が増えることで

税金の支払いが大幅に増える

のです。

地方物件はいつ売る?

さらに、地方物件は持ち続けると、
大きなリスクを背負うことになります。

ローン返済に占める元金の割合が増え、

金利を経費参入しにくくなる

ことに加え、

・経年劣化で維持コストが増加
・空室率も徐々に上昇する

ことで、購入当初は潤沢だった
キャッシュフローが減ってしまい、

税金の支払いに苦しむ

ことになるんです。

この、収支のバランスが
一気に悪化するタイミングを、

デットクロス

と呼ぶのですが、地方物件では
このタイミングが読みやすいのです。

言い換えれば、
このデットクロスをきちんと把握し、
余裕を持って物件を売却しておけば、

より確実に出口が見極められる

というわけですね。

デットクロスを把握しろ!

逆に、地方の物件において、
デットクロスを読み間違えたり、
売却のタイミングを逃してしまうと、

物件を売るに売れなくなる

という、
最悪の状況にもなりかねません。

その点で、地方の物件における
売却のデッドラインを読むことは、
投資の成否を大きく分けることになります。

一概に、物件売却のデッドラインは

「〇〇年以内に売りましょう!」

という簡単なものではありません。

確かな数字を元にした収支を、
より精緻にシミュレーションした上で、
物件1つ1つに

出口のデッドラインを把握する

ことを実施してください。

別に、予想が多少外れても構いません。

その都度こまめに軌道修正する

ことで、データを最新版に
アップデートすればいいんです。

重要なのは、

売却のデッドラインを見据えた上で、
今の出来ることは何か?を考える

ことですよ。

がんばりましょう!

村上

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