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借地権付き物件ってどうよ

村上です。

現代は、さまざまなシーンで、
高い効率化が求められています。

日々の仕事はもちろんのこと、
家事や育児、余暇に至るまで、

・お金や時間の無駄をなくす
・効果を最大限に活用する

という改善努力が、
一般的に善しとされてますよね?

しかし、
あまりにも効率を求めすぎた結果、

何だか窮屈な時代になってしまった

というのもまた事実です。

例えば、以前は
手紙やハガキで伝えていた情報が、
今ではネットの普及によって、

メールやLINEが届いたら、
すぐに開いて即レスポンス

ということが、当たり前になりました。

もちろんそれは、
悪いことじゃありません。

多くの情報を瞬時に得られますし、
何より、相手とのコミュニケーションが、
より密になることは歓迎すべきことです。

しかしその一方、

効率の高い情報のやりとりで、
若者がSNS疲れを起こしている

というニュースも、
以前から話題になっています。

そういった問題点を踏まえて、
おそらくこれからは、

効率の高低にメリハリを付ける

時代が訪れるのではないかと思います。

仕事や勉強などは、
より高い効率を求める一方、

プライベートの部分では、
時間的な余裕や無駄があってもいい。

そんなメリハリが、今以上に
重視される時代となるはずです。

まぁ、かく言う私自身は
今まで生きて来た人生において、

・無駄だと思ったことがない
・やっていることは全て有益

と考えている人間ですから、
これからの人生においても、
おそらくそのままのはず(笑)

そもそも、
スーパーポジティブな人間にとって、

「無駄」という概念は馴染まない

でしょうし、

過去を振り返るぐらいなら、
ひたすら前を向いて突き進め!

ぐらいのマインドが、
性に合ってるのかも知れませんね。

みなさんはどうですか?

借地権付き物件ってどうよ?

さて、本題です。

不動産投資をやっていると、

借地権付きの物件

に、いずれ出会うことになります。

例えば、23区の都心部などは
借地権付きの物件が良くあるわけで、
特段珍しい話でもないんですね。

しかし、不動産投資の初心者にとって、

借地権付きはハードルが高い

こともまた事実。

実際、当社の会員さんからも、

「借地権付きは、やはり
手を出さない方がいいですか?」

といったご相談を受けたりもします。

というわけで今回は、

借地権付き物件を買う際の注意点

について、
私なりに解説してみたいと思います。

借地と言ってもいろいろ

まず始めに言っておきたいのは、
借地権付きと言っても、

物件によってピンキリ

だという点です。

そもそも、価格が割高だと
検討の余地さえありませんから、
地代などのコスト面を考えた上で、

きちんと儲かるかどうか?

は、最優先事項というもの。

言い換えれば、
儲かるように安く買えさえすれば、
借地権だろうが何だろうが、
どんな物件だって買えるんです。

とはいえ、借地権付きとなると、
通常の物件に比べてハードルが高い事は、
ある程度やむを得ないと思います。

例えば、
底地を所有する地主さんに対し、

・地代
・建て替え

といった交渉事がついて回りますし、

・将来的に底地を取得出来そうか?
・隣地と合わせて評価を上げられるのか?

といった戦略も、おそろかには出来ません。

借地の地主もピンキリ

さらに、地主さん自体も
物件によってピンキリです。

例えば、都心によくありがちな

由緒あるお寺のお坊さん

などが地主であれば、

・地代や更新料が安い
・地元の信頼も厚い

という安心感もありますが、その一方

・所有者がよく分からない
・契約内容が不明確である

そんな借地も、
世の中にはゴロゴロしているんです。

そんな物件を、
良く分からず購入してしまった結果、

・契約を更新させてくれない
・建て替えに応じてくれない
・事あるごとに難癖を付けられる

こんなんじゃ、
まともな投資が出来ないですよね?

きちんと調べて買う

さらに、借地権付きの物件は、
銀行の評価が低いため、

融資が付きにくい

というデメリットもあります。

購入時の融資はもちろん、
物件を売却する際にも、

買える客が限られる

という点で不利ですよね?

ですから、
借地権付きの物件を検討する際は、

・地主の素性
・賃貸借の契約内容
・地代

を、予めきちんと調べた上で、

確実に儲かる価格で買う

ことが重要になります。

要はそこが、投資初心者にとって
ハードルが高い理由というわけです。

借地権は法的に強い?

ただ、借地権自体は、
一度取得してしまえば、

法的にこれほど強い権利はない

ものでもあります。

例えば、旧法の借地権であれば、
正当な理由がない限り、

地主は契約更新を拒めない

ですから、
地代さえきちんと払っていれば、
立ち退きを迫られることもありません。

要は、そういった権利を行使しながら、

自分が有利なように交渉出来る

タイプの投資家であれば、
借地を上手く活用できると思います。

それとは逆に、
交渉ごとが苦手というタイプの人は、
借地権付き物件に対して、

より慎重に、
検討する必要があると思います。

無闇に敬遠することなかれ

とはいえ、私自身は

借地権付きの物件を
無闇に敬遠する必要はない

とも考えています。

そもそも、私たち業者は
普通に借地権付きを買っていますし、

物件の運営ノウハウから
隣地を含めた地上げに至るまで

活用スキルを持っていますから、
やりようでは大きく化けるケースも、
少なくないんですね。

もちろん、投資の初心者が

最初の1棟目で借地付きを買う

というのは、オススメしません。

ある程度の物件規模になり、
運営ノウハウを蓄積した上で、

借地付きに挑戦してみる

というのが、
正攻法のアプローチだと思いますよ。

がんばりましょう!

村上

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