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割安な物件は本当にあるの?

村上です。

新型コロナウイルスの
世界的な感染拡大によって、

ビジネスや学業のスタイル

は、以前から大きく変わりました。

会社や学校に行くことなく、

・在宅で勤務する
・オンラインで学ぶ

機会が増えたというわけです。

その結果、今までより
重視されるようになったのが、

自宅の住環境

なんですね。

例えば、現在の大学では
リアルとオンライン配信を取り混ぜた

ハイブリッド型の授業

というのが定着しているそうで、
そうなると、学生向けの賃貸物件では、

・ネット回線が高速かどうか
・壁や床の防音性能が高いか

という住環境の性能が、物件選びの
重視なポイントになっているとのこと。

確かに、
考えてみればそうですよね?

どんなに高速なネット回線があっても、
某サブリース会社の物件みたいに、

となりの声はもちろん、
2軒となりのピンポンが聞こえてくる

ような物件では、
落ち着いて受講など出来ません。

オンラインはもちろん、
普段の生活においてもこれからは、
防音性が今以上に重視される
というのは、ほぼ確実でしょう。

また、ネット環境も同様です。

どんなに立派な建物であろうと、

・光回線が入っていない
・WiFiの環境が充実していない

ようでは、まともな
オンライン環境を構築出来ません。

これだけ、個々のプライベートが
重視されている時代において、

・自分の生活が他者に分かってしまう
・他者の生活が見え隠れしてしまう

という物件は、これから
選ばれにくくなると思います。

昭和時代には当たり前だった、

・ご縁を大切にする
・お互いに助け合う

という住環境は過去のもの。

特に、築古のアパートなどを買う際は、
リフォームの際に、

・壁や床に防音材を入れる
・ネット環境を充実させる

ことは、必須になると思います。

時代のニーズを的確に読んだ、
物件を企画したいものです。

割安な物件は本当にあるの?

さて、本題です。

東京の不動産価格が高騰して、
買える物件が無くなってしまった

ここ数年、そんな話を
あちこちで聞くようになりました。

もちろん、
不動産業者の私も同感です。

かつて、不動産投資の指標とされた

表面利回り10%以上

という物件は消滅していますし、
実際、私たち業者の利益率だって、
以前に比べれば大幅に減っています。

しかし、そんな中でも
私たち業者やベテランの投資家が、

どんな時でも物件を買えている

こともまた事実。

もちろん、損を承知で買うわけじゃなく、

儲かると見込んで買っている

わけで、そこがプロとアマの
違いだとも言えるのです。

というわけで今回は、

高騰した市場の中で、
割安な物件を買うには?

という点について、
書いてみたいと思います。

資本主義で「高い」は当たり前?

まず始めに、
「割安な物件を買う」と言いつつ、
こんなことを書くのもなんですが…

安い物件はそもそも市場に存在しない

という原理原則があります。

そんな話をすると、

何だよ!割安とか言っておいて、
結局そんな物件はないんでしょ?

などと、がっかりする人が
いるかも知れませんが、そうじゃないんです。

そもそも、日本は資本主義の国であり、
不動産市場は自由経済の最たるもの。

つまり、昭和だろうが平成だろうが、
いつどんな時代においても、

モノの価格はその時点での最高値

ということなんです。

市場は常に最高値をつける

例えば、想像してみてください。

八百屋さんに、
1個100円のリンゴがあったとして、
それが確実に売れるのであれば、
八百屋さんはわざわざ、

90円に値下げして売る
必要はないですよね?

賞味期限が近くなってきたとか…
常連さんが買い物に来たからとか…

さまざまな値下げ要因はあるにせよ、
100円で確実に売れる物であれば、
進んで値下げする理由がありません。

つまり、市場というものは常に、

その時点での最高値を付ける

というのが本来の姿であり、
いつの時代でも常に「高い」のが、
むしろ普通なのです。

もし仮に、今現在1億円の物件を見て、
「高い」と買わずにスルーしたものの、

数年後に1億2000万円になっていた

としたら、どうでしょうか?

「あの時買っておけば安かったのに」

となりますよね?
もちろん、逆だってあり得るはず。

結局、市場はそんなものなのです。

探すより作り出せ!

では、その原理原則を踏まえた上で、
割安な物件を見つけ出すには、
どうすれば良いのか?

それは…

割安な物件はそもそも
市場に存在しないと考えた上で、

【割安な物件を自分で作り出す】

ことです。

代表的なのは、
みなさんもご存知のように、

指値を入れて値引きを勝ち取る

ことですね。

相場価格で物件を売り出したものの、
売主が物件を売りたい事情はさまざま。

・資金繰りに窮している
・相続で売却を急いでいる

そんな売主は、より高値で売る事よりも、

なるべく早く物件を売却する

ことを優先するんです。

つまり、事情をリサーチした上で、
売主が受け入れやすい指値を入れれば、

割安な物件が誕生する

ことになるんですね。

ただ、不動産投資家が増加した現在では、

売主も強気になっている

ことが多く、
指値交渉が通らないケースもあります。

相手の事情や意向を綿密に調べた上で、
交渉が決裂しないよう慎重に行ってください。

見えている世界だけが全てじゃない

次に、割安な物件を手に入れるコツは、

【視野を広げる】

ことです。

例えば、東京23区と言っても、

港区や千代田区の都心部から、
板橋区や北区などの周辺区まで

さまざまなエリアがあります。

さらに、郊外や地方まで
視野を広げることが出来れば、

多くの投資家が注目していないエリア

だって必ずあるはず。

物件自体も、

・RC or木造
・区分or一棟物
・新築or中古

というバリエーションがありますし、
最近のトレンドでもある

・土地から新築

だって、かつてはプロだけの領域でした。

つまり、ライバルと同じ目線でなく、
視野を大きく広げることで、
割安な物件を作り出すことが出来るのです。

あとは大量行動あるのみ!

というわけで今回は、
割安な物件を見つける方法について、
簡単に触れてみました。

市場にある物件は常に高い

という原理原則を踏まえた上で、

【割安な物件を自分で作り出す】
【視野を広げる】

ことを、実践してみてください。

あとは、めげない心を持ちつつ、
ひたすら大量行動あるのみです!

がんばりましょう!

村上

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