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短期売却は融資に不利?

村上です。

以前にネットで

スマホでマンションが購入出来る!

というニュースを見ました。

間取り:1LDK程度
価格:3000万円程度

の新築物件を、
スマホでポチッと買えるのかというと、
まぁ、そんなわけはないのですが…

コロナ禍で活動に制限がある中で、
VRでインテリアをイメージしたり、
内見の予約を出来たりと、

スマホアプリで気軽に操作出来る

のが売りだったようです。

さらに、物件購入時の手付金を
一律10万円にしたりと、

これまでの慣習にとらわれない
新しいマンションの買い方

というイメージでしたね。

しかし、以前からこのメルマガでも
何度か取り上げているのが、

不動産とテックは馴染みが悪い

という点です。

「古い慣習は捨てよう!」
「テックで業界を変えます!」

という触れ込みで、この業界に
乗り込んで来たテックの人たちは、
その多くが大赤字を出し、

・業界から撤退する
・今までのやり方に戻る

といったことを繰り返しています。

また、コロナ禍においても、
自宅でやることの無くなった人たちが、

マンションのモデルルームに来る

というケースが多く、
売り上げが落ちたという話もありません。

ですから、冒頭のスマホアプリで
これまで以上に売り上げが伸びる!

と、開発者が本気で考えていたとしたら、
それは早計じゃないかと思います。

そもそも不動産は、
服や靴などの身に付けるものと同様に、

見ないで買ったら後悔するもの

の代表でもあります。

さらに、数千円の服ならまだしも、

30年以上の長期ローンを組んで、
何千万円ものお金が動く買い物

ですよね?

スマホアプリはあくまで、

・集客するための入り口
・話題を集める手段

程度に考えるしかないのが、
現状ではないでしょうか。

今後、IoTの進化は
どんどん進むでしょうが、
不動産業界に限って言えば、

やはり最後は人と人のつながり

が、引き続き重視されると思います。

短期売却は融資に不利!?

さて、本題です。

以前、Casegoodの会員さんから、

「融資を受けて物件を買ったものの、
物件を短期で売却してしまうと、
銀行に怒られないでしょうか?」

というご質問を頂いたことがあります。

確かに、過去の融資を通すために

融資担当者が頑張ってくれた

にもかかわらず、
短期で物件を売却してしまうと、

銀行が得られるはずだった、
利息収入が途絶えてしまう

わけで、銀行側としては
決して歓迎できない話ではあります。

しかし、そのことを恐れるあまり、

物件の売り時を逃す

というのであれば、
投資として本末転倒ですよね?

そこで今回は、
短期売却による銀行の影響について、
私なりに解説してみたいと思います。

銀行から怒られることはない!?

まず始めに、
質問者さんが懸念するような、

銀行に怒られないのか?

という点において、
心配する必要はないと思います。

「何てことしてくれたんですか!!」
「今後のお取引はご遠慮いたします!」

といったことはないにしても、

銀行とのお付き合いに影響がある

という点では、
ある程度の覚悟は必要だと思います。

ただし、それもあくまで

融資を通してくれた担当者がいる限り

という話であって、
数年で異動することが普通ですから、
新たな担当者に気を遣う必要はないです。

きちんとした理由を述べつつ、
正々堂々と話して構わないと思います。

固定金利には要注意!

また、ローンを組むにあたって、

固定金利を選択している

場合も要注意だと思います。

というのも、例えば
10年の固定金利ローンを組んだ場合、
仮に3年で売却してしまうと、

残り7年分の違約金を請求される

ことになるからです。

私が出した過去の本でも
解説していますが、金消契約次第では、

数千万円もの違約金が発生する

可能性がありますから、
決済当日に青ざめることのないよう、
十分に気を付けてください。

もちろん、

・変動金利を選択している
・違約金以上の利益が得られる

のであれば、
短期売却もOKだと思います。

うまく切り出そう!

また、短期売却について
銀行に切り出す場合は、
少し工夫してみてください。

例えば、最初から

「短期売却を視野に入れていた」

なんてことになれば、
当然、銀行だっていい顔はしません。

・買主側からオファーがあった
・利益も出せるので止むを得ない

といった感じで、
切り出すのがベターだと思います。

また、最初の1棟目から短期売却すると、

(最初から転売目的だったのか…?)

と思われますから、

数棟保有している物件の中から、
資産の組み替えで売却したい。

というアプローチであれば、
角が立ちにくいかと思います。

自分で感触を得るようにする

もちろん、今後の融資において
短期売却はデメリットでしかありません。

いかにダメージを最小限に抑えて、
次の融資につなげることが出来るか?

その点が、
重要なポイントになると思います。

先ほど述べたようなテクニックでさえ、
確実なものだとは言えないでしょう。

その状況に応じて、

ケースバイケースで対応する

ぐらいの柔軟さが求められるはず。

他人のアドバイスを当てにすることなく、
自ら融資担当者からの感触を得られるよう、
頑張ってみてください。

正面突破を目指せ!

おそらく、それを繰り返しているうちに、
短期売却のノウハウも自然と身に付き、

デメリットを気にすることなく、
複数の銀行から融資を引ける

本当の意味で「強い投資家」になれるはず。

周りの人間は、
あれこれと色んなことを言いますが、
それでさえ、

本人の実体験ではない

ことがほとんど。

本当のところは、
誰も分かっちゃいないのです。

ですから、二次三次の情報に
振り回されることのないよう、

自ら一次情報に当たる

ようにしてください。

凝り固まった思考に陥ることなく、
正面から堂々と突破してくださいね。

がんばりましょう!

村上

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