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木造の出口戦略はどうよ

村上です。

不動産投資というものは、
一度始めたら後には戻れない
ものだと思っています。

例えば、
良く調べもせずに購入した物件が、

・儲からない物件だった!
・高値で掴んでしまった!

という事態になっても、安易に

「もうや〜めた!」

とは行きませんよね?

特に、私たちのような業者ではない、
一般の個人投資家であれば、

・物件を買った時点で債務超過
・家賃収入で徐々に残債を減らし
・長いスパンで売却に持ち込む

という持久戦が求められますから、
途中で投げ出す訳にも行きません。

例えば、株式投資であれば、

1000万円で買った株が、
500万円に値下がりしたとしても、

株をすぐに売却して損切りする

ことは、精神的な面はさておき、
難しいものではないですよね?

しかし、不動産は違います。

そもそも不動産は流動性が悪いため、

すぐに現金化したくても、
物件が売れるのは数ヶ月後

なんてことが普通ですし、
その上、幾らで売れるかも分かりません。

もし仮に、フルローンで
1億円の物件を買ってみたものの、

「不動産投資は自分に合わない」

といった理由で、
その物件を売ろうとしても、

残債が残るため売るに売れない

ことになります。

もしそこで残債を気にせず、
1億円で購入した物件を
8000万円で売ったらどうなるか?

2000万円の無担保債務だけが残る

ことになりますよね?

本業の儲けから少しずつ返済し、
何十年もかけて借金を完済しても、

自分の手元には何も残らない

という、
恐ろしい現実が待っているのです。

不動産投資は、
スカイダイビングみたいなもの。

一度飛び降りたら最後、
元いた飛行機には戻れません。

だからこそ、
事前にきちんと準備をした上で、
安全に細心の注意を払い、

目標の場所へランディングする

ことに勝負を賭けるのです。

不動産投資を始めるのであれば、
安易な逃げ道を考えたりせず、
背水の陣で臨みたいものですね。

木造の出口戦略はどうよ?

さて、本題です。

当社の会員さんから、

「木造物件を購入する予定ですが、
木造は耐用年数が短いため、
売却時に融資が付くのかという、
出口戦略に懸念があります。」

というご相談をいただきました。

確かに、木造かどうかに関わらず、

物件を購入する際は必ず、
出口のことを考えておく

ことが重要となります。

その上、木造物件は

法定耐用年数が22年と

いう短期ですから、
この会員さんが心配するように、

将来的に売却しようとしても、
買主に融資が付くのかどうか?

という点は、
やはり気になりますよね?

しかし、それも結局は
物件次第だと言えるのです。

今回は、そんなテーマで
解説してみたいと思います。

木造の法定耐用年数は短い

例えば、みなさんが

木造アパートを新築した

としましょう。

仮にその物件を、
10年保有して売却したとしたら、
次の買主が物件を買う際は、

法定耐用年数22年−築10年
=残り12年

つまり、12年という短期で
ローンを組まなければなりません。

そうなると、家賃収入に占める
返済比率が高くなるため、
物件価格によっては

・キャッシュフローが出ない
・月々のローン返済がきつい
・そもそもローンが組めない

ことになります。
その結果、

・買える投資家が減る
・高値で売りにくい

となると、結果的に
安く買い叩かれることにも、
つながりかねません。

AがダメならBに行け!

しかし、ものは考えようですよ。

メガや地銀がダメなら、

法定耐用年数に関係なく、
長期の融資が組める、
金融機関を選べばいいんです。

例えば、

・オリックス銀行
・西武などの信金
・三井住友トラスト

などでは、木造物件でも
30年のローンが組めたりしますから、
闇雲に心配する必要はありません。

もちろん、この先10年後に
融資姿勢がどうなっているかは、
誰にも分かり得ませんから、
確かなことは言えませんが…

少なくとも都心物件に限れば、

物件が全く売れなくて困る

という事態は、起きにくいはずです。

物件の評価基準はまちまち

さらに、融資期間の長さだけで、
融資の良し悪しは決められません。

金利の安さはもちろんのこと、
物件そのものの評価基準も、

・積算法
・収益還元法
・取引事例比較法

によって変わりますから、
木造物件を購入する段階で、

金融機関が物件に対し、
どの程度の評価をしているのか?

あらかじめ調査しておくことが、
出口戦略を知るためのヒントとなります。

とにかく、
1つでも多くの金融機関を回って、

・買いたい物件に対する評価

をヒアリングしてください。

その結果が、売却時における
「売りやすさ」の目安となるはずです。

地方や郊外の木造は難しい

さて、ここまで
出口戦略における融資の重要性について、
解説してきましたが…

そもそも、法定耐用年数の短さより、
もっと重要なことがあります。
それは、

物件のエリアや立地

なんですね。

少子高齢化がより一層進み、
地方や都市部郊外の人口が減って、
都心一極集中がさらに加速すると、

物件を売りたくても売れない

という状況になりかねません。

特に、地方郊外の築古木造の場合、

・買いたい投資家がいない
・さらに融資も付きにくい

さらに、解体して更地にしても、

・土地のニーズが低い

という状況になりがちです。

つまり、相場より大幅に安いなど、
買った瞬間に含み益が出る物件
であれば利益も出せますが、

満室で回して残債を減らし、
将来的に高値で売却する

という、一般的な出口戦略は、

地方や郊外でハードルが高い

と、考えておいてください。

出口を想定して買う!

ここまでの話をまとめましょう。

木造物件における出口戦略は、

・法定耐用年数が短い
・融資期間も短くなりがち

ではあるものの、金融機関によっては

・長期の融資が引けなくもない

その点を踏まえた上で、

・1つでも多くの金融機関を回り
・物件の評価を確認しておく
・地方や郊外の木造は避ける

ように心がければ、
木造の出口戦略であっても、
きちんと利益が出ると思います。

いずれにせよ、
物件を購入検討する段階から、
出口を想定しておくことが大事ですよ。

がんばりましょう!

村上

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