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物件価値を見抜く目利きとは?

村上です。

2013年に当社コン・パスを立ち上げて、
間もなく10年になろうとしています。

思い返せば会社の設立以来、
あっという間に月日の過ぎた印象ですが、
だからこそ私は今、
時間を使うことの大切さについて、
改めて思いを強くしています。

そもそも私は、昔から
限られた時間を無駄に使ったり、
自分の時間を誰かに奪われることが、
苦手だと感じる人間でした。

やりたくないことをやるとか、
人に言われて何かをやることに対して、
気が狂いそうになるんですね。

だから、子供の頃から、
時間を奪われるテレビは、
見ないようにしていましたし、
気が向かない学校のイベントがあれば、
極力休むようにしていましたし(笑)

まぁ、そんな時間の無駄遣いが
本当に苦手な私ですが、
そこで改めて思うのは、
ネットの動画を延々見続ける人たち
の存在です。

YoutubeやTikTokなどのサイトを、
寝る間を惜しんで見ている人たちは、
テレビ以上に時間を浪費している
と思えてならないんですね。

そもそも短い人生、時間は有限です。

動画を見ることで、
息抜きしたい気持ちも分かりますが、
何も考えずに娯楽で時間を浪費し、

気がついたら40代50代に…

そんなことになれば、
人生の半分が終わってしまいますよ。

もちろん、Youtubeの動画などは、
スキルアップに役立つ情報だったり、
最新ニュースを動画で見れたりと、
それなりに価値はあると思います。

要は、限られた時間を費やすことが、

自分にとって有益かどうか?
あるいは不要なことか?

その辺をきちんと見極めた上で、
動画を見続けるべきか否かを、
考えた方がいいと思うのです。

まぁ、そんな私も家に帰れば、
子どもや猫と遊ぶのが好きですから、
自分にとって何が優先なのかは、
人それぞれではあるのですが…

少なくとも時間の浪費だけは、
これからも避けたいところですね。

物件価値を見抜く目利きとは?

さて、本題です。

不動産投資を実践するにあたり、
物件の価値を見抜く力は、
投資の成功において不可欠です。

「相場」という概念もありますが、
ある意味、相場に左右されることなく、

自分の目利きで物件を安く買う

ことが出来れば、
ライバル不在で儲けることが
可能になるからですね。

しかし、言うは易しであって、
物件の隠れた価値を見抜く能力は、
毎日数多くの物件を見続けている、
我々のようなプロであっても、
なかなか難しいものがあります。

例えば、
未知のエリアで物件が出た場合、
その価格が直ぐに判るかというと、
そんなことはありません。

であれば、一般の個人投資家は、
さらにハードルが高いですよね?

今回はそんな、
物件価値を見抜く目利きについて、
解説してみたいと思います。

同じ物件は1つもない

以前から言っていることですが、
世の中に同じ物件は1つもありません。

言い換えれば、
不動産ごとに価値が違うことが、
ある意味当たり前の世界において、

絶対的な価値観を養う

ことは、ほぼ無理だと思います。

物件情報を見て現地調査もして、
「〇億〇千万円以下なら買いだ」
などと値踏みをしても、購入後に

「もっと安く買えば良かった…」

なんて話が、この業界では
ゴロゴロしているんですね。

冒頭で触れたように、
私たちのような業者でも、
物件の価値を読み間違えることは、
決して珍しくないですし、
逆の視点から考えれば、

業者の読み違えがあるから、
物件を割安に買うことが出来る

とも言ってもいいはず。

得意分野に特化しよう

とはいえ、
物件の価値を判断するにあたり、
クイズの全問正解を目指すようなレベルは、
必要でないこともまた事実です。

なぜなら、物件の価値を
ドンピシャで当てなくとも、
ある程度の目利きを養っておけば、
あとはデータから総合的に判断し、
間違いのない買付が出来るからです。

特に、一般の個人投資家は、
業者レベルになる必要もないですから、

自分の得意なエリアや物件に特化する

くらいの目利きで、
十分に買い付けが出来ると思います。

ただし、どんなレベルを目指すにしても、
必ずやっておかなければならないことが、
1つだけあります。それは…

出来る限り多くの物件を見て、
価値を見抜くスキルを磨き続ける

ことなんですね。

見れば見るほど磨かれる

そもそも、物件の目利きは、
見れば見るほど磨かれるものです。

私自身も、
新卒でこの業界に入った頃から、

・月に40〜50件
・年間500件程度

ぐらいの物件を、
立て続けに調査していました。

それから20年が経っていますから、
おそらく1万件以上は見ているはず。

まぁ、そのおかげもあって、
パーフェクトとは言えないものの、
首都圏エリアの物件価格は、
ある程度直感で分かるようになった
と思います。

極論ですが、家の窓から外を眺めたら、
そこから見えるのは全て不動産。

家のポストに入ってくる、
分譲マンションのチラシだって、

幾らぐらいで分譲しているのか?
その価格で売れ行きはどうか?

など、調べれば分かると思います。

あるいは、
自分が住んでいるマンションでも、
他の区分が幾らで売りに出ているとか、
過去に幾らで売れたなどの情報を知れば、
自宅の物件価値が分かりますよね?

結局、価値判断のサンプリングなんて、
いつどこでも、幾つでも出来るのです。

まずは大量行動から

ですから、
とにかく目と足を最大限に駆使し、
バンバン物件を調べてください。

業者からの情報や物件調査はもちろん、
ネットの物件検索も大いに有効です。

おそらく、より多くの情報に触れれば、
その分だけ精度が上がっていくことが、
肌感覚で実感出来ると思います。

とはいえ、
闇雲に多くの物件を見ても、
行動量が増えるばかりで、
整理が追いつかなくなる恐れもあります。

エクセルやアクセスなどを活用して、
得られた情報をデータベース化し、
必要に応じて検索出来るようにしておけば、
目利きの精度を効率よく上げることが、
可能になると思います。

物件の価値を見抜くために、
まずは大量行動ありき!

その上で、得られたデータを
有効に活用したいものですね。

がんばりましょう!

村上

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