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賃料の相場勘を鍛えよう!

村上です。

不動産の業界に入って、
20年という月日が経ちましたが、
私はこれまで一度も、

不動産に飽きてしまった

という経験がありません。

むしろ、経験値が上がるにつれて、
ワクワクが止まらないぐらいです(笑)

もちろん、
楽しいことばかりではありませんし、
小さな失敗だって数多くあります。

でも、それをはるかに上回るぐらい、
不動産は面白いと言い切れるのです。

例えば以前、昔から
付き合いのあったブローカーから、

・1億5千万円の土地案件

を紹介してもらったのですが、
ぱっと見の段階で、

「これは2億円ぐらいで売れるな」

ということが分かったんですね。

もう、その時点から
ゾクゾクが止まらなかったですよ。

もし買い手が決まったとしたら、
一撃で5千万円の儲けです。

そのブローカーには即決で、

「はい!買います!!!!」

と、思わず叫びそうになりました。

まぁ実際には、そんなに上手くは行かず、
せいぜい2千万円程度に落ち着くものですが、
それでも2千万円はデカイですよ。

つまり、不動産というのは
そのような大きな儲けを、
私自身の言葉と行動如何で、
稼ぎ出す快感が得られるわけで、
やめる理由が見当たらないんですね。

不動産の儲けはごくシンプルで、
安く買って高く売るというだけの話。

しかし、そのプロセスに
さまざまなストーリーがあります。

業界では「絵を描く」というのですが、

・どんな相手に売ればいいのか?
・幾らぐらいで売れそうか?
・どんなアプローチを取るべきか?
・銀行や業者に対するお膳立ては?

それらを、予想図を描くように、
細かくストーリー立てしながら、
自分有利な展開に持ち込むんですね。

読みが当たるとは限りませんし、
むしろ、当たらないことも多いです。

でも、それがばっちりハマれば、
難しいゲームをクリアしたようなもの。
もちろん、お金だって稼げますよ。

不動産投資を志すみなさんにも、
私のようなゾクゾク感を、
ぜひ共有してもらいたいですね。

賃料の相場勘を鍛えよう!

さて、本題です。

物件の賃料が高いか安いかを、
自らの相場勘で見極めることは、
とても重要です。

例えば、業者が企画設計した
新築物件の賃料設定が、

・相場に基づいた比較的堅いものか?
・それとも単に業者が盛っているのか?

投資家自身が判断出来なければ、
購入後に利回りが低下するなど、
極めてリスクの高い取引に、
なってしまいますよね?

あるいは、中古物件の購入検討で、

「この物件の賃料は他より安いな」
「退去後に賃料を上げて募集出来る」

ということが分かれば、
想定された利回り以上の、
儲けを得ることにもつながります。

つまり、エリアの相場勘を鍛え、
より正確に把握しておくことは、
投資の成否を大きく左右する
必要不可欠なスキルだということ。

今回は、そんなテーマで
書いてみたいと思います。

どんな物件にも相場はある

以前のメルマガでも書きましたが、
不動産はそもそも、
全く同じものが存在しない
と言われています。

つまり、どれほど
似たような物件であっても、

・エリア/立地
・建物の構造/階
・占有面積/間取り
・日当たり/眺め
・リフォームの有無

に至るまでさまざまな違いがあり、
それに伴って賃料も、
バラツキがあることがごく普通です。

しかし、
そんな千差万別の物件においても、
賃料相場というものは存在するわけで、
特に地場の賃貸仲介業者などは、
賃料の相場勘でメシを食っている
といっても過言ではありません。

相場勘を形成していないと…

もちろん、私たちのような
売買を行う業者も同じです。

より多くのエリアにおいて、
賃料の相場勘を養っておけば、
紹介された物件の価格が、

・高いのか?安いのか?
・幾らで指せば合うのか?

という大まかな判断が出来れば、
即行動につなげることが出来ます。

一方、エリアの賃料相場に対し、
相場勘が形成されていない状態では、
その物件価格が買いなのかどうかが、
今ひとつ釈然としないものです。

そうなると、
物件を紹介されるたびに
逐一賃料相場を調べることになり、

・ライバルに後れを取る
・儲かる物件を見逃す

ことにもなりかねません。

みなさんもご存じのとおり、
良い物件ほど足が早いわけで、
賃料の相場勘を磨くことは、

良い物件を誰よりも早く買う

ために、欠かすことの
出来ないスキルでもあるのです。

その物件、賃料はお幾ら?

例えばみなさんが、
懇意にしている業者から、

・*区*町*丁目
・*駅から徒歩*分
・RC*階建の*階
・*LDKの**平米

こんな物件情報を、
出してもらったとしましょう。

それを見て直感的に、

「*町の*LDK**平米なら、
*万円前後が相場だな…」

というイメージが湧けば、
ある程度の相場勘を持っている
と言ってもいいはずです。

さらに、その相場勘を基準として、
自分なりの数字を引き直すことで、
先ほども述べたように、

・その物件が高いのか安いのか?
・利回りアップの可能性はあるか?

といったイメージが、
おぼろげに見えてくるんですね。

多少のズレは気にするな

もちろん、物件を探している
あらゆるエリアの相場勘を養うのは、
プロでもないと難しいと思いますし、
私自身でさえ、
相場勘と実際の賃料にズレがあった
ということが度々起こります。

ただ、ズレがあった場合でも、
その差は数千円程度のレベルですし、
物件を検討段階で詳細に調査すれば、
そのズレは幾らでも修正出来ます。

そもそも相場勘とは、
クイズで全問正解を目指すような
ものじゃありません。

重要なのは、

相場勘を鍛えて、
即断即決、即行動につなげる

ということ。
多少の誤差は許容範囲なんですね。

即断即決、即行動あるのみ!

ですから、まずはネットなどで
1つでも多くの物件を見ながら、
自分の脳内に、
より多くの情報をインプットする
習慣付けをしてください。

物件を数多く見れば見るほど、
相場勘が鍛えられると思います。

さらに、それらの情報を
エクセルの表にまとめてみたり、
実際にそのエリアを周ることで、

・街の利便性や雰囲気を感じる
・治安の良し悪しなどを知る

といった行動が出来れば、
なお良しですね。

また、当社コン・パスが
運営しているYoutubeチャンネル

Casegood-カセグ-/「不動産経営」実践会

においても、売買を含めた
相場勘を鍛える動画を配信しています。

無料で視聴出来ますので、
この機会にぜひチェックしてください。

良い物件を手に入れるには何より、
即断即決、即行動が肝心ですよ。

がんばりましょう!

村上

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