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不動産の将来は予測出来る?

村上です。

私が以前から、多くの方へ
伝えているフレーズの1つに、

「不動産投資は大量行動ありき」

というものがあります。

業者や銀行に足繁く通い、
担当者と良好な関係を維持し、
1つでも多くの物件を調べて、
より良い物件に買い付けを入れ、
有利な条件の融資を引く

そのためには、
業者に一切を任せることなく、
投資家自身が大量行動して、
結果を出すことが求められるんですね。

そういう意味で不動産投資は、

「量より質」ではなく、
「質より量」の側面が強い

ということになるはず。

もちろん、優秀な方であれば、
それらの面倒なプロセスを踏まず、
もっとスマートな投資を
実現出来るかも知れません。

でも、再現性は低いんです。

少なくとも私たちは、
そこを目指しちゃダメだと思います。

野球だってそうですよ。

どれだけ優秀なバッターでも、
より多くのヒットを打ちたければ、
数多く打席に立つしかありません。

とはいえ、大して練習もせず、
闇雲にバットを振ってもダメ。

バットにボールを当てる練習を
ひたすら繰り返すことで、
初めて試合で結果を出せるのです。

それは、私たちが実践している
不動産投資においても、
同じことが言えると思います。

大量行動の結果、
仮に良い物件が出て来たとしても、
それをがっちり掴む力量がなければ、
指をくわえて見逃すしかありません。

自己資金を地道に貯め、
銀行に対して融資の感触を得ておき、
いつどんな時においても、
手付けを打てる体制を怠らない…

そんな投資家だけが、
良い物件を数多く手に入れるのです。

結局のところ、

大量行動という量が質を生み、
質から得た富が新たな量を生む

そんな量と質のサイクルが、
不動産投資の成功には
欠かせないなのかも知れません。

不動産の将来は予測出来る?

さて、本題です。

日本の不動産投資は海外と違い、
売却でキャピタルゲインを狙うより、
長期保有で家賃収入を得続ける、
インカムゲイン型の投資が主流です。

毎月のローンを返済しながら、
残ったキャッシュフローを積み上げ、
数十年後の完済時に、

土地と建物が自分のものとなる

というゴールを目指すのが、
日本型の不動産投資なんですね。

しかし、長期保有するとなると当然、

・賃貸需要は続くのか?
・賃料相場の下落は?
・土地の資産価値は?

といった将来の予測も、
しておかなくてはなりません。

え?でも…未来なんて、
誰にも分からないのでは!?

誰だってそう思いますよね。

しかし、現在の市場動向から
ある程度の将来予測をしておくことは、
長期保有において大切な
テーマの1つでもあるのです。

というわけで今回は、
不動産の将来予測について
私なりに解説してみたいと思います。

予言は無理だが予測は出来る

まず始めに断っておきますが、
私はエスパーでも何でもなく、
ごく普通の人間ですから、
直感で未来を予言する
ような能力はありません。

まぁ、そりゃ当然ですよね。

ただし、この不動産業界に
20数年いるおかげもあって、
現在のデータや状況などから、
ある程度のことは予測出来る
とも考えています。

例えば、現在起こっている、

・超少子高齢化
・都心への一極集中
・郊外や地方の過疎

といった諸問題は、
短期的に改善する見込みは無く、
今後より一層進むことになります。

つまり、現在の市場に加えて、
それらの統計や今後の傾向を、
より正確に分析しておけば、
物件の将来をある程度予測することは、
そう難しくないのです。

地方は兆候が表れている?

では、もう少し具体的な、
将来予測を考えてみましょう。

現在の不動産市場では、
都心エリアが、これまでにない
高騰を続けている反面、
地方は値下がりが止まらない
という状況が、以前から続いています。

もちろん、一括りに地方と言っても、
札幌や福岡など、人口が増えている
地方都市の中心部エリアでは、
土地値の高騰が起きていますから、
同じ地方でも極端な差があるという点に、
留意しておかなければなりません。

言い換えれば、将来的な価値が
ゼロになるような地方物件は、

すでにその兆候が表れている

という訳です。

郊外に背を向ける行政

例えば、人口減少が進む地方では、
道路や上下水道などの生活インフラを、
維持管理することが難しくなりますから、

都市のコンパクト化

が、重要なキーワードになります。

住民をなるべく中心部に集め、
それ以外の郊外には人を増やさない

という、国や地方行政の施策によって、
地方の郊外エリアは基本的に、
資産価値が無くなっても止むなし
という扱いになるのです。

つまり、そういった地方郊外の物件に、
今からあえて手を出すのは、

・数年程度で資金を全回収出来る
・解体費用を差し引いてもプラス

といった超高利回りでもない限り、
止めておいたほうが良いというわけです。

依存物件に未来はない

また、以前のメルマガでも
度々取り上げたことがありますが、
何かに依存している物件
というのも要注意です。

一例を挙げると、

・大学のキャンパス
・大きな企業や工場

などの近隣に立地し、
学生や労働者の賃貸需要に、
依存しているような物件ですね。

もし、そのような依存物件が将来的に、

・キャンパスが都心部に移転した
・企業が倒産したor工場が撤退した

という事態が起きた場合、
それまであった賃貸需要を、
根こそぎ失うことになります。

賃貸需要が無いのですから、
リフォームしても賃料を下げても、
ほとんど効果はない上に、
売却さえままならないという、
最悪の状況に陥るのです。

これは、将来予測というより、
依存度が高い低いという話ですが、
基本的に避けるべき物件ですね。

長期保有は儲けありき

では、そのような
将来的にリスクの高いエリアを避け、
都心部の物件のみを買っておけば、
長期保有は安泰なのか?というと、
そうとも言い切れないのが、
不動産投資の難しさだと思います。

人が集まるエリアだろうと…
高い賃料が見込めようと…

物件価格の高騰で利回りが低下し、
キャッシュフローが枯れてしまえば、
長期保有は厳しくなるからです。

物件の現在と将来、
どちらも軽視することは出来ません。

両方の目線を持ちながら、
長く安定した家賃収入を得るために、
今の自分には何が出来るのか?

改めて考えてみてはどうでしょうか。

がんばりましょう!

村上

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