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物件は短期売却?それとも長期保有?

村上です。

私が常々感じていることの1つに、
昔の物件に比べて、現在の新築は

かなり窮屈になった

という点があります。

おそらくこれは、
リーマンショックの後辺りから、
徐々に始まったと思うのですが、

限られたスペースをいかに活用するか?

という高効率性を追い求めた結果、

・収納
・廊下
・玄関

といった、生活するために
不可欠とされている箇所が、
ことごとく減らされているのです。

さらに、間取り自体も以前に比べると、
非常に悪くなった感があります。

例えば、

・55平米台で3LDK
・60平米台で4LDK

という、かなりキツキツのプランで、
分譲しているマンションが多いです。

そうなると、それまでは当たり前だった

・クローゼットや押入れ

などは、真っ先に犠牲となり

引っ越ししたけど、
収納スペースがないために、
全ての荷物が入らない

といったことも、多発するんですね。

もう、私は声を大にして

部屋が狭過ぎる!!!
収納が無さ過ぎる!!

こう言いたいです(笑)

もちろん、都心にある
13〜15平米の狭い1Rであれば、
それよりもさらに狭いのですが…
あれは生活するというより、

単純に寝に帰る

ぐらいのスペースですから、
それほど困ったりはしません。

しかし、3LDK以上の
ファミリー物件であれば、
話は別です。

部屋1つ1つの広さや、
機能性を重視しますし、
収納スペースだって大事です。

それに比べると、
昔の物件は非常にゆったりして、

良い意味で無駄が多かった

と言えます。

洋室の収納スペースも
和室の押し入れサイズだったり、
今はなき天袋だって、
以前は当たり前のように存在しました。

住んでいる人間にとっても、
心地の良いデザインだったんですね。

まぁ、世の中がこれだけ
効率主義で動いている以上、
物件の高効率化が止まることは、
これからも無さそうですが…

ゆとりのある暮らしをしたいのは、
きっと私だけではないはずです。

物件は短期売却?それとも長期保有?

さて、本題です。

不動産投資というものは、
売却で投資の成否が決まる
というぐらい、

出口戦略が重要

であることに、間違いはありません。

・いつ頃に売却するのか?
・幾らぐらいで売れそうか?

こういったシミュレーションを、

物件購入の前からやっておく

ことが、投資上の大きな
リスクヘッジにつながるのです。

とはいえ、投資家によっては

「長期保有しか考えていない」

という方も、
少なからずいらっしゃいます。

最終的に儲かればいい

事に変わりはありませんから、
こればかりはケースバイケースですが、
少なくとも、

行き当たりばったりの出口戦略

だけは避けたいところ。

今回はそんな、
売却or保有というテーマについて、
考えてみたいと思います。

代々の土地を守れ!

まず始めに、
物件を持ち続ける典型例といえば、

代々の地主さん

ではないでしょうか。

自分の土地を大事に守り、
資産を徐々に増やしていく

それを地道にやるからこそ、
地主というステイタスを、
子や孫の代まで脈々と
受け継ぐことが可能になるのです。

特に、大都市部の土地などは、

相続によって切り売りされる

可能性も大いにありますから、
維持することさえ大変であり、

「代々の土地を守らなければ!」

という、強い意志を持った
高齢の地主さんが多いのも、
うなずける話だと思います。

地方物件はどうするの?

一方、地方に目を向けてみると、
大都市部とはまた違った

短期売却 or 長期保有

の姿があることも事実です。

例えば、数年前の不動産投資ブームで

地方の物件を高値掴みしている

ようなケースであれば、

「なるべく早く出血を止めたい」
「出口が詰まる前に手放したい」

という思いから、
多少の損切りを覚悟で
売却を選ぶ投資家も少なくありません。

しかし、これも結局は
ケースバイケースでしかないわけで、
何年か後に再びブームが起こり、

結果的に買値より高く売却出来た

なんて話も、
有り得なくはないですから、
長期保有が吉と出る可能性だって、
否定は出来ませんよね?

もちろん、未来を読み切るなんて、
私を含めて誰も出来ませんから、
そこはもう、状況によるとしか
言いようがないとは思います。

シミュレーションが大事

いずれにせよ、
保有する物件のエリアに限らず、

分かる限りの情報を元に、
綿密なシミュレーションを行う

ことが重要です。

その上で、物件を持ち続けるのか、
○年後に売却したほうが良いのか、
損益分岐点をしっかり見極めた上で、
ある程度の仮説を立ててください。

どの時点で売却すれば、

・より大きく儲かるのか?
・よりマイナスが少ないのか?

を考えてみましょう。

また、売却を選択するにしても、
最初からオープンに売り出すのでは無く、
懇意にしている売買仲介を通して
クローズドな場から売却ラインを見極め

最初はある程度高めから始め、
徐々に値段を下げて様子を見る

というイメージで、
より高く売れる方向を探ってください。

他人は他人、自分は自分

世の中の不動産投資本などでは、

「〇〇は早めに売却すべきだ」とか
「長期保有するには**を買え」とか

多くの投資家が定説めいたことを言うもの。

しかし、それらを主張する人たちだって、
その方法でたまたま上手く行っただけか、
それ以前に、

自分でやった経験はないが、
知り合いがそうやって成功した

レベルの話だってあるんです。

さらに、それらを真に受けて、
自分も真似したとしても、結局は

・エリアや物件が違う
・資産背景が違う
・考えや行動力も違う

わけで、その人たちと同じ
結果を出すことのほうが、
よほど難しいのではと思います。

であれば、
誰かの言うことを鵜呑みにすることなく、
綿密なシミューレーションを行なって、

短期売却 or 長期保有を判断する

ほうが、上手く行くと思います。

物件の売り時は人それぞれ

ちなみに、私の個人的な考えでは

今保有している物件全てを、
子や孫に継がせるつもりはない

ので、

短期売却を繰り返して
資産を最大化するアプローチは、
今後も変更することはない

と考えています。

もちろん、この考えさえも
ケースバイケースですから、
あくまで個人的な意見。

この物件は持ち続けるべきか?
それとも売却した方がいいのか?

自分の目利きを最大限に使い、
より慎重に見極めてください。

がんばりましょう!

村上

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