村上です。

東京都心の不動産価格が、
かつてないほどの高騰を見せる中、

地方の不動産は、
政令指定都市などを除いて、
大きく値下がりしています。

まぁ、これは別に
今に始まった話ではありません。

私が20年ほど前に、
マンションのディベロッパーで
営業をしていた頃でも、
地方都市にマンションを建設するのは、

土地値がゼロ円でも見合わない

というケースが、至る所にありました。

これは別に、東北北海道といった
遠隔地だけでなく、

関東北部の各都市でも同じ

でしたから、現在に至っては
その開きがさらに拡大しているはずです。

そうなると、地方の不動産は
単なる負債でしかないわけで、
実家の相続などにおいて、

相続放棄がごく当たり前になる

のは、ほぼ間違いありません。

実際、私のところにも

地方の不動産を相続するより
相続放棄の方がいいですよね？
何か良い方法はないでしょうか？

といった相談が、結構あるんです。

しかし、
そんな相続放棄ばかりが増えると、

日本の不動産は大変なことになる

わけで、国もやっと重い腰を上げ、
2023年4月から

・相続土地国庫帰属法

を、新たに施行する予定です。

これまでは民法959条においても、
相続人が不在である土地については、
国庫に帰属できる規定があったのですが、
いろいろと制約があったんですね。

その制約を新たな規定で取り払うのが、
今回の新法というわけです。

ただし、建物がある土地や、
権利的に問題がある土地、さらには
土地そのものに問題がある場合など、

帰属を申請したくても
出来ないケースがあるようなので、
注意が必要だとは思います。

所有者不明土地問題もそうですし、
これからの地方不動産は、より一層

誰も引き取り手がない負債になる

ことは、間違いありません。

その土地をどう活用するか？
どのような扱いにするのか？

官民一体となって取り組む姿勢が、
問われるのではないかと思います。

法務のスキルは不可欠？

さて、本題です。

不動産投資において、
絶対に必要なスキルの1つが、
法律に関わる知識や業務、いわゆる

・法務（ほうむ）

です。

・民法
・借地借家法
・区分所有法
・宅地建物取引業法
・建築基準法
・都市計画法
・国土利用計画法
・農地法
・災害対策基本法　など

不動産に関わる、
さまざまな法律知識を蓄えた上で、

法を遵守するだけでなく、
法を盾に相手と渡り合う

ためにも、法務は
欠くことの出来ないスキルです。

今回はそんな法務について、
私なりに解説してみたいと思います。

法務と共にあった私のキャリア

私が新卒でこの業界に入ってから、
現在に至るまでの約20年間は、
その殆どが、

法務と共に仕事をしてきた

と言っていいと思います。

例えば、最初に入社した
マンションのデベロッパーでは、
私のいた部署が、

不動産系弁護士の窓口担当

でしたから、
契約書の作成からトラブルに至るまで、
さまざまな法務に携わっていました。

さらに、その後転職した先も、
債務整理の仕事でしたから、
法律の盾を使って、

・債務者や債権者と渡り合う

ハードな毎日を過ごしています。

もちろん、裁判に出廷することも、
少なからず有りましたから、
法務のスキルを磨くことは、
仕事を円滑に全うするだけでなく、

自分の立場や身を守る

という意味でも、
無くてはならない存在だったのです。

法務のスキルは欠かせない

そのような、法務における
数多くの経験を踏まえた上で、
私が言いたいのは、

不動産投資の成功において、
法務のスキルは欠かせない

ということ。

・売買
・賃貸
・建築
・災害

いずれの場合においても、
法律でガチガチに縛られているため、
どの業種よりも、
法律に触れる機会が多いのです。

例えば、マイソクと呼ばれる
物件広告を見てください。

法務の知識を持っていれば、
物件広告の一語一句が、

・宅地建物取引業法

で縛られていることが、
よく分かるはずです。

建築だってそう。

・隣地との境界
・道路との境界
・建物の使用目的
・建ぺい率や容積率
・建物の高さや日陰規制

など、
多くの法規制をクリアしなければ、
建物の新築さえ出来ないのです。

法律という武器で相手と渡り合う！

また、取引や建築以前に、
契約を締結する場においても、
法務の知識は重要なものとなります。

例えば、法務の知識があるかないかで、

条文の「てにをは」をどう解釈するか？

が、全く変わって来るんですね。

特に、業者間における売買契約、
いわゆるBtoBの取引などは、

お互いに弁護士を立てて、
契約書の一語一句について、
ガチンコ勝負ですり合わせる

ことも、ごく普通に行われています。

数千数億円の契約が当たり前という、
この業界ですから、

いかに自分有利に持ち込めるか？
どれだけ不利な条項を排除出来るか？

お互い真剣にならざるを得ません。

つまり、法律の知識を盾に
相手と互角に戦わなければ、

相手の思うがままにされてしまう

リスクがあるんですね。

法務のマネジメントは自分で行う

もちろん、
司法試験を志すような人でもない限り、
これら全ての法律知識を得ることは、
ほぼ無理だと言っていいでしょう。

しかし、1つでも多くの法務を、
自分のスキルに活かすことが出来れば、
これほど強いものもありません。

ですから、法務の勉強が
いかに面倒であったとしても、

不動産投資の成功に法務は欠かせない

というマインドで、
果敢に立ち向かってもらいたいです。

面倒な法務は弁護士に任せて、
投資家は投資に専念すべき

という考えの方もいると思いますが、
面倒な法務を専門家に任せてしまえば、
法務のマネジメントを放棄するため、

自らの投資を他者に依存する

ことにもなりかねません。

出来れば、法務の知識を
自分なりに蓄積した上で、

分からない部分に関しては

弁護士などの専門家に確認する

その上で、

必要な経営判断は自分で行う

というスタンスが大切だと思いますよ。

がんばりましょう！

村上