村上です。

不動産投資に限らず、
あらゆる場面において求められる

・〇〇センス

というものがありますよね。

・投資やビジネス
・インテリアやアート
・ファッションや流行

など、至るところで

センスがあるorない

といった議論がなされます。

もちろん、センスがなければ、

・投資やビジネスで失敗する
・インテリアが垢抜けない
・ファッションがダサい

などと、酷い評価を被ります。

とはいえ、センスというものは、
努力次第で変えられるものでもなく、

変えられないからこそセンス

という意味合いもあるはず。

では、そんなセンスを
劇的に上げる方法とは何だと思いますか？

それは…

センスを磨く対象を
とことん好きになる

ことではないかと思うのです。

どんな趣味や仕事でもいいですから、
「これ！」と決めたら、
とことん惚れ込んでやってみる。

おそらく、本当に好きだったら、
寝ないで頑張ってもへっちゃらですよ。

例えば、ゲームが上手い人だって、
やっぱりゲームが大好きだから、
朝までやり続けても飽きませんし、
ゲームセンスだって磨けるはずです。

ビジネスの営業だってそう。

・人と会って話をするのが好き
・契約を取って成績を上げるのが楽しい

という営業マンの方が、センスがあると
周りから評価されるのではないでしょうか？

一方、不動産投資のセンスはどうか？

これもやはり、

・不動産が好き
・お金儲けが好き
・営業や交渉事が好き

という人の方が、
成功する確率は高いと思います。

「下手の横好き」

ということわざもありますが、
それはさておき（笑）やはり、

「好きこそものの上手なれ」

だと思いますよ。

もし仮に、

不動産投資が大好きなのに、
なかなか結果が出なくて…

という投資家さんがいたら、
上手く行かなかった原因について、
より詳細に分析してください。

本当に不動産投資が好きだったら、
失敗の分析プロセスでさえ、
楽しめるようになるはずです。

違約金を払ってもらうには？

さて、本題です。

当社の会員さんから、
保有する物件の売却において、

買主が融資を受けられずに、
取引をキャンセルしてきたが、
契約書の取り決めにもかかわらず、
買主が違約金を払いたがらない。

こういうケースは、やはり
弁護士に相談すべきだろうか？

というご相談をいただきました。

おそらく、今回のケースでは

契約で融資特約を付けていたものの、
その期限を過ぎてしまったなど、
何らかの原因で特約が無効となった。

ものと思われます。

不動産売買契約における違約金は、
宅地建物取引業法によって、

・売買価格の20％まで

いう上限がありますから、

仮に物件価格を1億円とした場合、
最大2000万円の違約金が発生する

わけで、売主買主双方にとって、
相当なインパクトの額になります。

というわけで今回は、

面倒な違約金回収を
スムーズに実現するには？

というテーマで、
解説してみたいと思います。

迅速かつ確実に督促！

まず初めに、
このような契約トラブルに関しては、

解決に向けて迅速に着手する

ことが、何より重要です。

ただでさえ面倒なトラブルを、
後回しにしてしまうようだと、
相手に付け入られるどころか、
音信不通になるなど、

回収出来るものも出来なくなる

わけで、迅速かつ冷静に
対処しなければなりません。

まずは、相談者さんの言うとおり、

・弁護士を入れて解決を図る

ことが何より先決でしょう。

買主宛に何度か督促を入れないと、
裁判には持ち込めませんから、

「違約金を払う義務がありますよ」
「こちらは準備が出来てますよ」

という正式な意思表示を、
弁護士を通して行って下さい。

それだけでも、
結構な期間を要すると思います。

どこで手を打つべきか？

とはいえ、
払いたくない！と言う人から、
お金を取り戻すことについては、

相当な労力と時間を要する

ことに間違いありません。

約束を破ったのは向こうですから、
当然、満額を払ってもらうことに、
最大限の努力をすべきですが、
たとえ裁判で勝ったとしても、

違約金を弁済出来る資産がない

という可能性もあります。

そこで、こちら側のスタンスとしては、

・満額回収を目指すものの
・一定の額で手を打ってもいい

ぐらいに構えておいた方が、
妥当ではないかと思います。

例えば、先ほどの1億円の物件であれば、
2000万円の支払いを督促しつつ、

・1000万円で手を打つべきか？
・500万円でケリを付けるのか？

相手の反応を伺いつつ、
落とし所を探ってみてください。

違約は別に珍しくない

ちなみに、今回のような
違約金不払いのケースは、
私たち業者間の取引においても、
それほど珍しくはありません。

当然、全額回収は難しいですが、
これまでに起きた不払いトラブルは、
ほぼ100％解決しています。

例えば、買主だった三為業者が

資金繰りの都合で決済出来ず、
かといって資金力もない…

といった違約があれば、
20％全額の回収は諦めつつも、

限界値まで支払わせた上で、
お互い手打ちにする

といった解決を模索します。

また、仲介の立場であっても、
一度契約が成立していれば、
その後に破棄となっても、
仲介手数料は発生しますので、

相手に手数料の支払いを求める

ことは必ず行います。

もちろんこれも、
相手に支払う能力がない場合は、
相応の落とし所を探った上で、
速やかな解決を目指します。

手付を打たせて備えよ！

法人であれ個人であれ、
契約を締結する当事者になれば、

違約は当然に起こり得る

ものだと考えて下さい。

そもそもこの業界は、
性善説に立って取引が出来るほど、
生易しいものではないです。

そういう意味では、
違約金不払いを未然に防ぐには、

ある程度の手付金を預かっておく

ことが、最善の策だと思います。

手付金が少ないと、
逃げてしまう人間もいますから、
物件の額にもよりますが、
個人間の取引であれば、

3〜5%の手付けを打たせる

ぐらいが適当ですね。

手付金で違約に備えると共に、
万が一違約金が発生した場合は、
迅速かつ可能な範囲で回収する。

という構えで、取引に臨んで下さい。

がんばりましょう！

村上