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新築ワンルームは儲かる?

村上です。

インフレだのデフレだの、
さまざまな議論がなされている
我が国ですが、

他の先進国やアジアの途上国などが、
インフレを伴なった目覚ましい
経済発展を遂げているのとは対照的に、

日本はいつになっても、
デフレマインドから脱却出来ない

というのが通説ですよね。

昭和の高度成長期からバブルにかけて、
所得や物価は大きく上がったものの、
その後の「失われた20年」において、
所得が上がるどころかデフレだけが進み、

ワンコインで牛丼が食べられることに、
外国人観光客が驚く

という国になってしまいました。

しかし、私の個人的な実感として、
一部の高級品や高価格商品に限っては、

着実にインフレが進んでいる

とも感じています。

例えば、10年以上前だと

食事で1万円を出せば、
そこそこ美味しいものが食べられる

という認識でしたし、
客単価2万円以上の高級寿司屋
などは、雲の上の存在でした。

それが現在では、
5万円以上のフルコースがあっても、
それほど珍しくありません。

また、アパレルだってそう。
ブランドもののTシャツが、
3万円5万円という価格を付けるのですから、
随分変わったなと思いますよ。

もちろん、
大きな額を払える客がいるからこそ、
高級な商品が提供出来るわけですが、
その一方、

ワンコインでそれなりに美味しいもの買える

というのもまた、
現代における日本の姿ではないでしょうか。

そう考えた場合、この国は今後、
デフレから抜け出せないというより、

ごく一部の高所得者だけが豊かになり、
そうでない残りの層がそれなりに安住する

二極化がより鮮明になって来るはず。

低賃金のメジャーに安住し続けるのか?
必死にもがいて高所得者を目指すのか?

その分かれ道は正に、今なのか知れません。

新築ワンルームは儲かる?

さて、本題です。

不動産投資に対するイメージは、
必ずしも世間的に良いとは言えません。

多額の借金を抱えつつ、
不安定な家賃収入から、
月々のローンを返済する

という、リスクのある投資に対して、

「私は絶対にイヤ!」

という奥さんの猛反対で、
不動産投資を諦めた投資家も、
決して少なくはないはずです。

さらに、不動産投資のイメージを
より悪化させている原因の1つが、

・一部の悪徳業者による営業

であることも、否定出来ません。

職場に突然電話が掛かって来たと思えば、

・年金代わりになる
・本業の節税になる

といったトークで、しつこく
新築ワンルーム投資を勧める営業は、
誰もが一度は経験しているはずです。

今回はそんな、
新築ワンルーム投資の是非について、
私なりに書いてみたいと思います。

基本的に儲からない世界

まず最初に、新築ワンルーム投資は、

・儲かるか?
・儲からないか?

という二択で考えた場合、

どうやっても儲からない

というのが、
一般的な評価だと思います。

そもそも、新築ワンルームの価格は、

売れるギリギリの高値で値付け

しているため、物件を購入しても
キャッシュフローが出るどころか、

毎月マイナスが発生する

キャッシュアウトになることが、
殆どだと思います。

要は、儲からない物件を
客に買わせるために、

・年金代わりになる
・本業の節税になる

という名目で、半ば強引な
営業をしなければならない…。

それが、新築ワンルームにおける
営業の実態なんですね。

儲からない投資で儲かる?

しかし、このような

絶対に儲からない物件

と言われていた新築ワンルームも、
近年において、その風向きが
大きく変わって来ています。

というのも、
それまで利益が出なかった物件が、

売却で最終的に儲かった

ケースが増えているからです。
特に、

・10数年前ぐらいに
・東京都心エリアで

新築ワンルームを購入した投資家は、
その後の都心物件高騰によって、

売却相場が大幅に上昇し、
購入時よりも高く売れた

んですね。

毎月のマイナスにじっと耐え、
どうしようかと考えていた矢先に、
相場が高騰してプラスで売れた

となれば、
これまでの悪評を一気に覆して、
結果オーライというわけです。

あくまでラッキーでしかない

しかし、そんな結果だけを見て、

新築ワンルーム投資も悪くない

と考えるのは、
いかがなものかと私は思います。

確かに、

売却でトータルプラスを目指し、
純資産を着実に積み上げる

というのが、
不動産投資の王道ですから、

新築ワンルームを売却した結果、
トータルプラスに持ち込めた!

というのは、
立派な投資だと言えるでしょう。

しかし、10年後20年後の相場を、
確実に読み切れる投資家なんて、
誰もいないのです。

相場の高騰はあくまでラッキーであり、
下手をすれば、相場が下落した結果、

・物件を売ろうにも売れない
・損切りして無担保ローンが残る

という、最悪の状況だって
可能性としてはあり得るのです。

オススメはしません

つまり、新築ワンルーム投資は、
売却時に一発逆転でもない限り、

投資とは呼べないギャンブル

だと考えたほうがいいです。

さらに、節税目的で購入しても
月々の収支は、

節税どころか本当のマイナス

ですから、言うに及ばずです。

個人的には、これだけ
儲からないと言われている投資商品を
なんでわざわざ買うの?という
不思議な気持ちもあるのですが、

売却で儲かったから結果オーライ

という事例を耳にするたび、
何とも言えない気持ちになります(笑)

まぁ、投資家の方から、

新築ワンルームを検討しているのですが…

というご相談を受けたとしたら、
基本的にオススメはしません。

確実に儲かる物件を探せ!

そもそも、基本的に
儲からない投資に手を出すぐらいなら、
きちんとシミュレーションして、

より確実に儲かる物件に投資

したほうが、金銭的にも
精神的にも遥かに安心だと思います。

新築ワンルームを1戸買って、
マイナスを耐え忍ぶ投資をするより、
キャッシュフローがきちんと出る
区分を3戸4戸買っておけば、
複利の効果によって、

物件数をさらに増やす

ことも十分に可能ですよ。

不動産投資はギャンブルじゃありません。

未来の相場高騰という、
一か八かの確率に賭けるのではなく、

・保有中もプラス
・売却でさらにプラス

という二段構えで、
大きな市場の変化が起こっても、
確実に儲かる投資をしたいものです。

がんばりましょう!

村上

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