村上です。

以前もお話ししたかと思いますが、
私は子供の頃から、

マンガやテレビを全く見ない

という、
ちょっと変わった人間でした。

芸能関係のネタもそうです。

誰と誰が結婚したとか…
誰が問題を起こしたとか…

そんなゴシップ話は、
全く興味がないですし、
知りたいとも思わないです。

とはいえ、本人的には

世間の感覚と離れている

ことに対して、
何の違和感も持っていません。

例えば、いま流行りのアニメや
昔良く見たドラマのネタなど、

話題に付いて行けない

ということがあっても、
特に困った経験はないんですね。

もともと、人と会話することに
苦労する人間ではなかったので、

雑談のネタに困ることもない

という感じです。

特に不動産業界の人間は、

家でテレビを見ているより、
外で飲み歩いた方が楽しい

ような人間ばかりですから、
流行りネタにはあまり興味がなく、

そもそも話題に上らない

という点で、私はかなり
救われているのかも知れません（笑）

まぁ、そんなわけで
おそらくこの先も、

自ら進んでテレビは見ない

と思います。

それで困ることはないですし、
テレビを見る時間がもったいない
ぐらいの人間ですから、

その時間を読書や勉強に充てる
子供やペットの世話に費やす

ほうが、個人的に
有意義だと思っています。

おそらくテレビだって、
見る時間を作らなければ
落ち着いて見れないですよね？

であれば、限られた時間を
自分なりにどう使うのか？

改めて考えるのも、投資的に
有意義ではないでしょうか。

もちろん、だからといって、
不動産投資を志す人たちに、

「テレビを見る暇はない！」

などと言うつもりもありません。

他人は他人、自分は自分です。

きちんと儲かるのであれば、
好きなだけ見ればいいですよ。

ただ、時間は有限ですから、
そこだけは留意しておきたいですね。

新築投資はしばらくお休み？

さて、本題です。

新型コロナの世界的なパンデミック以降、
建築や不動産の業界において、

・木材や鋼材
・住宅用設備

の高騰が、深刻な問題となっています。

資材によっては、

1〜2週間というわずかな期間で、
仕入れ価格が1〜2割アップする

という現象も起きていますから、

業界各所で悲鳴が聞こえてくる

そんな状況です。

さらには、コロナ前から顕著だった

・都心部の物件価格高騰
・人手不足による人件費増

もあるわけで、不動産投資家にとって
新築物件で利回りを確保することが、

かつてない困難を極めている

と言っても、過言ではありません。

今回はそんな、資材価格の高騰について
私なりに書いてみたいと思います。

あえて手は出さない

まず初めに言っておきましょう。

このような状況の中、私はあえて

新築に手を出さないほうが良い

と考えています。

新築のコストが10％上がったとしても、
賃料を10％値上げすることは、
よほどの超都心部でもない限り、
相場的に難しいものがあります。

ただでさえ、都内の物件価格が上がって
利回りが厳しくなっているのですから、

新築の収支を試算したものの、
全くキャッシュフローが出ない

というケースが、
今後も多発することになるはず。

もちろん、建築コストの高騰は
都心部に限りませんから、
地方の新築だって大変ですよ。

ただでさえ、
地方の賃料相場は安いのですから、

コスト増のインパクトをモロに受ける

のはむしろ、地方物件でもあるのです。

誰だって損はしたくない

さらに、我々にとって問題なのは、

建築業者が部材コストを高く見積もる

ことです。

今後の価格上昇が見込まれる部材を、
業者が見積もりに反映する場合、

見積もり時点から着工に至るまでの、
値上げ分を上乗せしておかないと、

業者が損を被ってしまう

ことになります。

もちろん、建築業者だって、
分かっていて損は出しませんし、
施主の利益確保のために、
自腹を切るわけにも行きません。

そうなると当然、

今後の値上がりを見込んで、
価格を高めに見積もり、
変動幅を吸収しようとする

といったことが、
当たり前に行われるんですね。

差額請求の可能性も？

さらに、
そういった高い見積もりを嫌い、
少しでも安い建築業者に発注した場合、
それはそれで問題になるんです。

例えば、競合する他社が
1億3000万円前後の見積もりを出す中、
1つの業者だけが、

「うちは1億2000万円でやります！」

と言われたら、
そこに発注したくなりますよね？

しかし、ギリギリの見積内容で
業者が仮に受注を獲得したとしても、
部材が今後値上がりしてしまうと、

・今までの単価で部材を買えなくなる
・会社の資金繰りに行き詰まる

つまり、工事がストップしたり、
最悪の場合、建築会社自体が
破綻するリスクも十分にあるのです。

もちろん、そこまでに至らなくても、

高騰分の差額を施主に請求する

ことは、普通に考えられます。

100万円200万円程度であればまだしも、
1000万円以上の差額を支払えるのか？
銀行から新たに融資が引けるのか？

誰だって厳しいですよね？

いばらの道を選ぶなら…

つまり、そのような
多くの投資リスクを犯しつつ、

あえて新築の道を選ぶ

というのは、現時点で
いばらの道に成りかねないのです。

特に、新築コストの高いRCは、

ほとぼりが冷めるまで「休む」

ぐらいのポジションでいたほうが、
後悔せずに済むと思います。

・資材や設備の市場動向
・それらの輸送コスト
・人件費や労働力の確保

などの状況を睨みつつ、

来るべき時が到来してから、
地に足を付けた投資を行う

ようにしてください。

もちろん、その時が来るまで、
指をくわえている必要はありません。

安めの中古物件を買って、
リフォームでバリューアップするなど、

目先の利益が取れそうな物件

は幾らでもあるはず。

先がなかなか見えない状況では、
まず視野を広げることが大切ですよ。

がんばりましょう！

村上