村上です。
以前、とある業者が集計した
住みたい街ランキング
を見る機会がありました。
それによると、
年収１０００万円超の人たちが選ぶ
住みたい街とは、
１位 南麻布
２位 新宿
３位 勝どき
４位 赤坂
５位 海岸
６位 神宮前
７位 西新宿
８位 六本木
９位 高輪
10位 芝浦
という順位だったそうです。
そもそも、年収１０００万円程度で
南麻布や赤坂、神宮前には住めない
という件はさておき、
2位の新宿や、7位の西新宿、
8位の六本木あたりに、
みなさんは果たして、
住みたいと思えるでしょうか？
住んでいる方には申し訳ないですが、
はっきり言って住環境は悪いですよ。
そもそも、
最寄りの駅が新宿駅だったら、
毎日、人の渦に飲まれるんです。
歌舞伎町から新宿二、三丁目あたりは、
酔っ払いが毎晩騒いでますよ。
結局、落ち着いた住環境など、
望むべくもないんですね。
それとは逆に、
・南麻布
・赤坂
・高輪
といった、
閑静な高級住宅街
になると、
一般的なサラリーマンが
おいそれと住めるような
価格帯の物件がありません。
はっきり言って、
まず手が届かないですよ。
そういう意味では、
比較的手が出しやすい
・勝どき
・海岸
あたりは、
まだ現実的かも知れません。
おそらく、
こういったアンケートは、
東京の実際をよく知らない
地方の人たちから集計した
ものではないかと、
個人的には思ってしまいます。
いずれにせよ、
雑誌などのメディアが特集する、
住みたい街ランキング
というものは、はっきり言って
当てにならないことが多いです。
住みたいかどうかはさておき、
・住める環境かどうか？
・自分が買える価格帯かどうか？
は全く別ですし、
その街が本当に良いかどうかは、
私たちのような業者でもない限り、
実際に住んでみないと分からない
ことが多いです。
結局、住みたい街ランキングは
その辺の事情を踏まえた上で、
話題のネタ程度に見ておく
ぐらいが、
丁度良いのかも知れないですね。
損を出さない鉄則とは？
さて、本題です。
私自身はこれまでの約20年間、
数多くの不動産取引に携わりましたが、
実はこれまで一度も、
物件の売買で損を出した
ことがありません。
これはある意味、
自負していいことなのですが、
元をたどれば、最初に入社した
買取再販業者の社長
が、死ぬほど怖かった
という影響もあります（笑）
損を出したら殺される！！
ぐらいのプレッシャーで、
必死に儲かる物件を探しましたから、
今考えてみれば、あの時に
叩き込まれたマインドのおかげ
で、今の自分があるのですね。
そんなわけで今日は、
不動産投資の売買における、
損を出さないこと
について、
考えてみたいと思います。
たまたまラッキーだった？
私が損を出していないのは、
見方によって、
・ラッキーだった
・たまたまだった
ということもあるはずです。
実際、買取再販業者の業界でも、
一般的な区分の売買においては、
10回の取引で2〜3回は損が出る
ぐらいが普通であり、
損を1度も出したことがない
という人は、あまりいないはず。
もし、私が他の人と違うとすれば、
・当事者意識
・責任感
は、誰よりも強かったと思います。
ただ、それだけで失敗を
ゼロに出来るわけじゃありません。
損を出さないポイントとは
私が思うに、
不動産取引で損を出さないために
一番欠かすことの出来ない要素は、
【出口を見据えて購入すること】
【保有する物件の価格を知ること】
【物件の売り時を逃さないこと】
この3点だと考えています。
もちろん、物件購入前に
【出口を見据えて購入すること】
といっても、物件によって
どうなるかはケースバイケース
であり、例えば稀に
保有中に市場動向が変わり、
当初の出口が大きく変わる
こともあったりします。
しかし、それでも
出口を見据えない物件購入
よりは、はるかに
損を出す確率を減らせる
んですね。
安く買って高く売れ！
次に、
【保有する物件の価格を知ること】
ですが、
保有する物件は、今幾らで売れるのか？
ということを、
まめにチェックしておけば、
いつまでに物件を売却すればいいのか？
が、ある程度見えてきます。
最後に、
【物件の売り時を逃さないこと】
これは、保有する物件価格を知るのと、
似てはいるのですが、
高く売れるタイミングを見計らって、
利益を最大化するよう努力する
ことが出来れば、これも
損を出すことをかなり減らせます。
いずれのポイントも、ごくシンプルに、
・安く買い
・高く売る
ために何が必要か？ということです。
交渉をこっちペースに持ち込め！
また、売る時のコツも重要です。
例えば、取引の相手方に対し、
交渉材料をなるべく多く集めて
自分有利に交渉を進めること
だったり、
話術を駆使して、相手をこちらに引き込む
ようなスキルがあれば、いずれも
損とは無縁の取引に持ち込める
ことが多いですね。
もうこれは、現代のデジタルや
インターネットでは通用しない
ごくアナログなスキル
が、モノを言うわけです。
相手が受け入れる額はどこ？
もちろん、圧倒的に外れた金額だと、
スキル云々の話ではありませんから、
相手が受け入れそうな額の
ちょっと上ぐらいで交渉する
といった、テクニックも必要です。
例えば、保有する物件を
１億円で売りたい！
という交渉の場において、
相手の希望が８０００万円だったら、
そのギャップをどう埋めるか？
が、問われますよね。
実際のところ、１億円でなく
９０００万円でも利益が出る
という状況であれば、
最終的に９０００万円で提示すれば、
売る方も嬉しい
買う方も嬉しい
という、双方良しになるんです。
もちろん、最初から
９０００万を提示するわけではなく、
１億円が希望だけど、
ギリギリ９０００万円でも何とか…
ぐらいのアプローチが、
より効果的だと思います。
とにかく場数を踏もう！
その辺の交渉スキルや、
取引の経験値などが、最終的に
損を出さない取引につながる
のだと思います。
さすがにこれは、
1〜2度の取引で身に付くものではない
ですから、
とにかく場数を踏む
しかないでしょうね。
改めて言いますが、
【出口を見据えて購入すること】
【保有する物件の価格を知ること】
【物件の売り時を逃さないこと】
この3点さえ守れば、
損を出すことは
限りなく抑えることが出来る
はずです。
あとは、場数を踏んで
どんどん経験値を上げてください。
がんばりましょう！
村上