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接道していない物件はどうする

村上です。

ここ最近、Twitterの大家さんなどで、

FIRE(ファイア)

という言葉を、
目にする機会が増えました。

FIREとは、

F inancial
I ndependence
R itire
E arly

つまり、

“ 経済的自立と早期退職 “

という意味だそうです。

ちなみに、当社の某部長は

FIREとは缶コーヒーのことだ!

と豪語していましたが、
まぁそれは論外として(笑)

私は個人的に、
FIREという概念そのものに
違和感というかしっくり来ない

印象しかないんですね。

確かに、以前から

アーリーリタイア

みたいな言葉はありました。

ただ、それはあくまで

30代までは寝ずにお金を稼ぎ、
40代以降は悠々自適に過ごす

といった、
資産ありきのイメージだったはず。

それが、最近のFIREでは、
お金を稼ぐことよりも、

・精神的自由
・心の豊かさ

に、より重点が
置かれているようなのです。

でも、それって
何だかおかしくないでしょうか?

資本主義国家に生きている以上、
お金を稼ぎ続けなければ、

周りから取り残されてしまう

ことは、明白なはず。

稼ぐことを止めてしまった時点で、
保有する資産を食いつぶすことしか、
選択肢が無くなってしまうのです。

それって一見、自由なようで
実は不自由なことだと思うのです。

周りがどんどん進化して行く中、
自分自身だけは、

・昼夜ひたすらゲームを続ける
・Netflixのドラマばかり見ている
・寝て食っての人生を過ごす

ことに、果たして価値を見出せるのか?

生み出す側から離脱してしまう

と、あとは

死ぬまで搾取される側に回る

わけで、充実した人生とは
残念ながら思えません。

世の中に何の貢献もしない

人生は、やはり虚しいですよ。

ボランティア活動などを通じて

誰かの役に立つことが出来る

ようになれば、それなりに
社会的な評価を得ることも、
難しくはないでしょうが…

減るだけの余生を過ごすより、
経済活動を続けていく方が、
よほど生産的な人生である

ことに、間違いは無いと思います。

接道していない物件はどうする?

さて、本題です。

これまで何度か、

袋地(ふくろち)の
物件を格安で見つけたのですが、
隣地の方にも交渉しないと、
やはり購入は難しいでしょうか?

といったご相談を、
受けたことがあります。

袋地とは、

他の土地に囲まれて、
公道に接していない土地

いわゆる、
未接道のことを指すのですが、
これはさすがに、

物件を大幅に安く買うか、
隣地の地上げを視野に入れる

必要があると思います。

逆に、そういった部分を
きちんとクリア出来ない限り、
あまりお勧めは出来ません。

今回は、そんなテーマで
書いてみたいと思います。

多くの業者も敬遠する地上げ

私もこれまで、

袋地(未接道)で再建築不可

の物件取引に、数多く携わっています。

こういった物件を収益化するには、

・高利回りで投資額を短期回収する

あるいは、

・地上げが来るのを待つか
・自分から地上げをするか

というアプローチを取らなければ、
そのハードルは高いと思います。

ただし、地上げを狙うにしても、
不動産業者のすべてが
地上げ出来るわけではない

という点にも注意が必要。

おそらく、地上げが
得意じゃない業者のほうが

全体の8割くらい

という印象ですので、基本的には

業者に任せきりである限り、
地上げは上手く行かない

と思っていたほうがいいでしょう。

ちなみに当社での地上げは、
得意分野の1つですから、
必要があればご相談ください(笑)

面倒かつ儲からない案件

ちなみに、こういった案件は

価格が安いだけに、
物元の業者でない限り、
あまりやりたがらない

という点も、忘れてはいけません。

面倒な物件にもかかわらず、
関わったところで、
大したカネにならない

となれば、積極的に
扱いたくない業者も多いのです。

例えば、当社が直接の物元になって、

隣地の所有者を巻き込んで、
地上げをやってみましょうか?

というのであれば、
やりがいはあるのですが、
仲介するだけの案件であれば、

「あぁ、面倒くさいな…」

という感じで、
終わってしまうと思います。

結局、売主に近い物元の業者が、
どういったアプローチで
その物件を捉えているのか?

地上げを視野に入れているのか?
それとも、単に仲介するだけなのか?

という点も、
しっかり把握しておきましょう。

融資不可だから安く買える

あともう1つ、
袋地(未接道)で重要なのは、

現状では融資が付きにくい

ために、買える人が
限られてしまうという点があります。

とはいえ、こういった物件は
地上げ云々がなかったとしても、

価格さえ安ければ買い手は付く

ことが多いです。

その辺をどう捉えるかによって、
物件の評価基準は変わるはずです。

あとは、物件そのものですね。

明らかに人が住めないような、
ボロボロの物件であれば、
売ることが難しいでしょうが、

リフォームでキレイに出来る

物件であれば、価格次第で
利益を生む可能性があるはず。

その辺の見極めも、
きちんとやっておくべきです。

長期戦で投資額を回収せよ

少なくとも、袋地や未接道の物件は、

長期戦を覚悟しておく

ことは、間違いありません。

多くの物件は再建築不可ですから、
特に、個人投資家の場合は、

・既存の物件をどう活かすか?
・利回りでいつまでに回収するか?

に集中したほうがいいでしょう。

物件をなるべく安く購入し、
短期で投資額を回収しておけば、
仮に、地上げが出来なかったとしても、

タダ同然の売却でも損は出ない

わけで、一か八かのギャンブルを
回避することが可能になるはずです。

その辺を視野に、まずは

・何年で回収出来るかを計算し、
・確実に回る物件を安く買う

ことを、目指してください。

初心者は経験を積んでから

また、これらの物件は、
ある程度の経験値を積んだ
投資家だけが扱える領域であって、

全くの初心者の方

は、手を出すべきじゃありません。

「再建築不可を再建築可能に…」

といったスキームを
投資家に勧める会社もありますが、
そもそも、再建築不可などは

投資物件としてハードルが高い

わけで、よく分からない初心者の方が、

価格がすごく安いから…

程度の認識で、安易に
手を出していいものではないです。

まずは、小さな区分などから
不動産投資の知識と経験値を積み、
自分である程度、

利回りをコントロールできる

ようになってからでも、
遅くはないと思いますよ。

がんばりましょう!

村上

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