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その土地にどんなプランが入る

村上です。

みなさんは、
投資とギャンブルの違いについて、
考えたことはあるでしょうか。

というのも、
投資を長くやっている方なら、
必ず経験があると思うのですが、
ネットやリアルを問わず、

「あの投資はギャンブルだ」

とか、

「これは投資だから問題ない」

といったコメントを、
よく耳にするからです。

では、投資とギャンブルの境目は、
一体どこにあるのか?

正直言うと、
私もよく分からないんです。

世間一般で良く言われるのが、

ギャンブルはマイナスサムゲーム

という点ですね。

必ず胴元が存在していて、
掛け金の一部を回収した上で、
残りの金をプレイヤーが奪い合う

その結果、
よほどの強運でもない限り、
100回やったら絶対に負ける。

つまり、ゼロサムどころか
マイナスサムになるのが、
ギャンブルだという主張です。

まぁ、宝くじのように、
一発当てれば大逆転みたいな
ギャンブルもありますが、
それでさえ、当たりを引く確率は
絶望的な数字でしかありません。

一方、投資はどうか?というと、

マイナスサムにはならない

というのが、ギャンブルとの
大きな違いだと思います。

・胴元の回収がない
・全員が勝つこともある

という点で、ギャンブルよりは
はるかに見込みがあるというわけです。

でも、考えてみてください。
全員が勝つということは、

・全員が損する可能性もある

わけで、それを
果たして投資と呼べるのか?
という点は否めないと思います。

ひどい投資商品になると、
ギャンブル以下の詐欺ですし。

例えば、数年前の
シェアハウス問題などは、
殆どの投資家が儲からずに、
痛手を被ったという点で、

殆ど詐欺に近い投資

であったことは、
言うまでもありません。

でも、あれでさえ当初は、
立派な投資であることに、
間違いはなかったわけです。

結局、その投資が

・本当の投資なのか
・ギャンブルなのか
・それとも詐欺なのか

というのは、結果次第で
幾らでも変わるというのが、
真実なのかも知れません。

その土地にどんなプランが入る?

さて、本題です。

当社の起業塾でも、
実践ノウハウを提供している、

土地から新築スキーム

ですが、多くの投資家が
ぶつかる壁の1つに、

・どのくらいの間取りを
・何戸入れるのがベストか?

という点があります。

実際、うちの会員さんからも、
質問を受けることが多いです。

確かに、建物を設計する際、

a.狭い部屋で戸数を稼ぐのか?
b.広めで高い賃料を狙うのか?

というプランの落とし所は、
難しいポイントの1つ。

もちろん、これの正解は、

収支のシミュレーションで、
より大きく儲かるほう

なのですが、
それをとことん突き詰めると、

「こんなに狭くていいの!?」
「誰も借りてくれないんじゃ…」

という心配にもなりかねません。

そこで今回は、
ベストな建築プランの選択について、
私なりに解説してみたいと思います。

ゼロから1という難しさ

既に存在している中古物件と違って、
賃貸物件を新築するということは、

ゼロから1を創り上げる

難しさがあります。

賃貸運営や建築、設計の知識や、
これまで培って来た経験を総動員し、
儲かる物件をプランニングすると、
多くのケースで

都心の好立地で、12〜13平米の
狭いワンルームを多数入れ込む

プランが最適解となるはず。

しかし、そんな狭小ワンルーム、
住みたいと思うでしょうか?
思わないですよね?

もし仮に、私がそこで生活するなら、

30平米以上の1DKぐらい

は、最低限必要だと思うはず。

しかし、実際にシミュレーションしても、
そんな広い1DKのプランは、
ワンルームなどの狭小に比べて、

戸数が入らず収支も合わない

ことが、目に見えているんですね。

プランの良し悪しは設計士次第?

もちろん、
土地の面積や形状によっても、
プランニングは大きく変わります。

同じ面積の土地であっても、

a.は、15平米の部屋がきっちり入る
b.は、同じ平米数だと余りが出る

といったことが、
当たり前に起こるんですね。

そこはもう、依頼する設計士の
腕の見せ所でもあるのですが…

設計士のスキルや考え方次第でも、
出てくるプランは大きく変わります。

例えば、収益物件を多く手がけ、
ノウハウが豊富なC設計事務所は、

・コンパクトな部屋をキレイに収めつつ
・天井の高さを生かして中間の階を作る

という一方、D設計事務所は、

・ありきたりなプランを出して
・収支もあまりパッとしない

ということが、良くあるのです。

キレイにハマるかどうか

つまり、土地から新築については、
土地値の高い安いはもちろん、
その土地に対する設計プランが

キレイにハマるかどうか?

が、大きな焦点になるのです。

しかし、
そんなキレイにハマる土地が、
すぐに見つかる訳じゃないですし、
もし見つかったとしても、

その土地が割安とは限らない

わけで、
割安だが使いにくい土地を
どう活用するかが、
設計士の腕の見せ所なんですね。

オーナーの想いは通じない?

さらに、
入居者さんの満足を第一に、
建物を設計したところで、
その想いが伝わるか?というと、
そうでもないんです。

入居者のことを考えて、

・部屋は広々、収納も充実
・グレードの高い設備を導入
・セキュリティ面も万全

と、コストを掛けたところで、

・長期入居につながるのか?
・キレイに使ってもらえるのか?
・滞納は起こらないのか?

というと、
全くそんなことはありません。

ただし、将来的な
物件の供給過多を考えた場合、

今から広めの部屋を仕込んでおく

というのも、
悪い選択ではないと思います。

良い新築を仕上げるために

このように、
土地から新築を建てる際には、
いろんな要素が複雑に絡む
ことになるわけで、
一般的な中古の不動産投資より、

ハードルは相応に高くなる

と考えておいてください。

その上で、より多くの土地を調べ、
どんなプランが最適解なのか?

常に、自分自身の中で
イメージトレーニングを続けることが、
良い新築を仕上げる
最短コースだと思いますよ。

がんばりましょう!

村上

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