村上です。

コン・パスという会社を
立ち上げた当初から私は、

ゼロから自分で稼ぐ力を持て！

と、度々言ってきました。

世の中が大きく変化しようが…
本業の給与が上がらなかろうが…

自分の力でお金を稼ぐことが出来れば、
その荒波を越えて行けるからです。

とはいえ、
自分の力でお金を稼ぐことは、
言うほど簡単でないこともまた事実。

国が副業を推奨しているにも関わらず、
実際に副業でまともな報酬を得ている人は、
ほんの一部に過ぎません。

その上、終身雇用制度はすでに崩壊し、
今後はより一層、

頑張る者だけが職を得る

という、欧米並みの雇用形態に
移行することが予想されます。

つまり、これまでのような
国や企業に依存するのではなく、

自分で稼ぐ力を身に付ける

ことは、未来を生きる上で
必須の条件だと言えるんですね。

そもそも、近代社会以前の時代は、
頑張って食料を獲ってこないと、
飢えに苦しむのが当然でしたし、
それが出来ない人は、

食料を獲る人を支えることで、
おすそ分けの恩恵が得られる

というものでした。

そう言う意味で、
日本のサラリーマンのような、

頑張らなくても給料がもらえる

という雇用形態は、
人類史的に不自然でもあるのです。

とまぁ、スケールの大きな
話をしてしまいましたが（笑）

自分の力で稼ぐことに対し、
戸惑う必要はありません。

・自分の好きなこと
・自分のやりたいこと

を、とことん突き詰めればいいんです。

不動産にこだわる必要もありません。

・これまでのキャリア
・得意な分野やジャンル

を活かすことが出来れば、
どんな仕事だって構わないですよ。

もちろん、マネタイズは必要ですから、

自分のやりたいことを、
どうやってお金に換えるか？

という目線は、
常に持っておくべきですね。

今の本業で稼げるうちに…
資金に余裕があるうちに…

早い段階から、
稼ぐ力を養っておきたいものです。

資産性と収益性は両立しない？

さて、本題です。

不動産投資を実践する上で、
避けては通れない二択として、

・収益性を重視するか？
・資産性を重視するか？

という点があります。

例えば、東京都心の一等地で、
低利回りの物件を回しながら、

B／S上の資産を増やしつつ、
将来的により高値で売却する

これは、資産性重視の投資です。

一方、地方の築古戸建などは、
そもそも資産性がゼロですから、
いかに高利回りで短期回収するか？
という、収益性が求められます。

しかし、資産性が重視される、
同じ東京23区の中においても、
エリアや特別区が違うだけで、
どちらを重視するのかが、
大きく変わったりするんですね。

今回はそんなテーマで、
東京の投資事情を書いてみます。

どちらが投資先として有望？

まず始めに、
こんな例えはどうでしょうか？

世田谷区と板橋区に、
エリアや立地、そして価格以外は
全く同じ条件のワンルームが
あったとしましょう。

もちろん、実際に
そんな物件は存在しないのですが、
あくまで比較事例として捉えてください。

仮に、２つの物件を、
それぞれ賃貸に出した場合、
どちらがより儲かるか？というと、
これは言うまでもなく、

板橋区の物件が高利回り

であることに、間違いないはずです。

世田谷区と板橋区の
賃料相場を比較した場合、概ね
10~20％程度の差が出るものですが、
実際の物件価格は？というと、

2倍3倍の開きがある

つまり、土地値が高い世田谷区では、
物件価格を賃料に反映しにくく、
収益面のコスパが良くないのです。

一方、世田谷区に比べて、
半額以下で同じ物件が買える板橋区は、
収益性重視の投資になりますから、
単純にキャッシュフローだけを考えると、

板橋区は投資先として有望

ということになります。

資産性を重視すると…

しかし、それはあくまで
物件の収益性だけに
フォーカスした場合の話。

物件の資産性を重視すると、
その優劣は大きく逆転します。

そもそも東京23区は、
西高東低と言われているぐらい、

・港区
・渋谷区
・目黒区
・世田谷区

あたりの城南城西エリアは、
昔から資産性が高く評価されていますし、
高値での売却も期待出来ます。

一方、板橋区のある城北エリアや、
下町が多い城東エリアの物件は、
物件価格が割安である反面、
資産性は城南城西に及びません。

つまり、同じ東京23区内であっても、

資産性を取るか？
収益性を取るか？

によって、
投資エリアが大きく変わるんですね。

同じ区内でも違いが出る

さらに、同じ特別区内であっても、
区画や道路がしっかりしているエリアと、
細切れでごちゃごちゃしているエリアでは、
資産性や収益性に大きな違いの出る場合が、
結構な頻度であります。

例えば、江東区の一部などで、
道路や区画が整然としている街は、
資産性が高く評価されていますし、
その逆もまた然りでしょう。

また、同じ区内においても、
都市計画法の用途地域が違えば、
収益性に大きな影響を与えます。

例えば、世田谷の閑静な住宅街など、
容積率の低い低層住居専用地域では、

中高層の住宅建築が制限される

わけで、土地値の高さ以上に、
コスパが悪化するのは当然のこと。

同じ区内であっても、
通りを隔てただけで用途地域が変わり、
資産性や収益性大きく変わるという点は、
十分に注意が必要なんですね。

属性や資産背景で投資は変わる

そもそも資産性と収益性は、
両立し得ない存在と言ってもいいです。

相場の波によって変動はあるものの、

・資産性が高ければ、収益性は低い
・収益性が高ければ、資産性は低い

というのが市場の原則。

例えば、
板橋区以上の収益性を求めるなら、
東京都内にこだわることなく、

千葉や埼玉エリアの物件を探す

ことも十分に有りでしょうし、
物件価格も手が届きやすくなります。

一方、千代田区のような超都心では、
将来的な高値売却も十分に可能ですが、

物件価格が高過ぎるために、
買える投資家が限られてしまう

デメリットがあります。

値上がりが確実視されているのに、
低属性で融資が付かなければ、
その物件は、
絵に描いたモチでしかありません。

結局、資産性を重視するのか？
それとも収益性を重視するのか？
という二択については、
投資家自身の戦略や向き不向き以前に、

属性や資産背景によって最適解は変わる

ということになります。

世田谷区でじっくり資産形成に取り組むか？
高利回りの板橋区で勇猛果敢に攻めるか？

みなさんの最適解はどちらですか？

村上